Kupno mieszkania – na co zwracać uwagę? Podatek od kupna mieszkania

Źródło:
TVN 24 Biznes
Polacy chętnie inwestują
Polacy chętnie inwestująTVN24
wideo 2/4
Polacy chętnie inwestująTVN24

Kupno mieszkania to marzenie wielu Polaków. Jak w praktyce przebiega taka inwestycja? Jakie trzeba spełniać warunki, by myśleć o kupnie własnego mieszkania? Co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji?

● Kupując mieszkanie, warto uwzględnić swoje obecne, jak i przyszłe potrzeby. ● Warto zweryfikować informacje sprzedającego na temat mieszkania, np. sprawdzając jego księgę wieczystą oraz plan zagospodarowania przestrzeni. ● Formalności przy kupnie mieszkania zależą m.in. od sposobu finansowania.●  Przy zakupie mieszkania obowiązkowe jest zapłacenie podatku PCC lub VAT.

Budowa i sprzedaż mieszkań regulowana jest w wielu aktach prawnych na czele z Kodeksem cywilnym. Obowiązuje jednocześnie kilka ustaw odnoszących się w pierwszej kolejności do obrotu nieruchomościami, przede wszystkim ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Kupno mieszkania – czym się kierować?

Przy zakupie mieszkania najtrudniejszą decyzją będzie wybór tego właściwego. Oferta, zwłaszcza w dużych i średnich miastach, jest bogata. Kupno mieszkania to przy tym zwykle inwestycja na wiele lat, warto więc dokładnie określić zarówno swoje aktualne potrzeby, jak i te, które mogą dopiero pojawić się w przewidywalnej przyszłości.

Czym kierować się przy wyborze mieszkania do kupienia? Kryteria mogą być różne, m.in.:  – cena za metr kwadratowy, – powierzchnia mieszkania i liczba pomieszczeń, – lokalizacja, odległość od pracy/usług/terenów zielonych, – dostępna komunikacja publiczna i drogi szybkiego ruchu, – miejsce do parkowania, – potencjał inwestycyjny mieszkania, – nowe czy stare budownictwo.

To, które kryteria są dla kupującego najważniejsze, jest kwestią indywidualną – wszystko zależy od jego oczekiwań, potrzeb i tego, kto będzie z mieszkania korzystał.

Dużą różnicę stanowi przy tym kupowanie mieszkania nowego, czyli z rynku pierwotnego, i mieszkania używanego, czyli z rynku wtórnego. Obie możliwości mają swoje wady i zalety.

ZOBACZ >> Rynek pierwotny i wtórny. Co warto wiedzieć przed kupnem nieruchomości

Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupując mieszkanie, zwłaszcza po raz pierwszy, warto zwrócić uwagę na wiele kwestii, które mogą zaoszczędzić nerwów lub rozczarowań po przeprowadzce.

Bardzo ważnym elementem jest bezpośrednie otoczenie kupowanego mieszkania i perspektywy jego zmian. W wielu częściach kraju intensywnie rozwija się nowa zabudowa, która szybko zmienia lokalny krajobraz. Warto wiedzieć więc nie tylko, jak obecnie wygląda otoczenie, ale też jak może wyglądać za kilka lat – gdzie mogą powstać nowe osiedla lub drogi, a gdzie pozostaną tereny zielone lub tereny niezagospodarowane. 

Jak to sprawdzić? Przede wszystkim w ustalonym przez gminę planie zagospodarowania przestrzeni. Gorzej, jeżeli planu takiego nie uchwalono – wówczas pozostaje samodzielne zbieranie informacji nie tylko u własnego dewelopera, ale też w internecie czy od okolicznych mieszkańców. W obu przypadkach dobrze jest przed podjęciem decyzji o kupnie kilka razy przejść się lub przejechać po okolicy nowego mieszkania – w ten sposób można dostrzec takie szczegóły, jak natężenie korków ulicznych czy pobliskie źródła hałasu.

Warto również zwracać uwagę nie tylko na samo mieszkanie, ale też planowane w najbliższym otoczeniu części wspólne. Od aranżacji wspólnego dziedzińca, obecności placów zabaw, skwerów, siłowni plenerowych czy zwykłych ławek, po dostępne miejsca parkingowe dla gości – wszystko to może mieć znaczny wpływ na komfort życia w nowym miejscu.

W przypadku mieszkań z rynku wtórnego ważne jest sprawdzenie przed kupnem jego księgi wieczystej. Znając numer konkretnej księgi wieczystej w sądzie rejonowym lub internecie można nieodpłatnie sprawdzić rzeczywistego właściciela lokalu czy istniejące na niej obciążenia, np. hipotekę.

Kupujesz mieszkanie? Strona ma znaczenie

Kwestią, na którą rzadziej kupujący zwracają uwagę, jest natomiast to, na którą stronę wychodzą okna mieszkania. Jakie to ważne, wiele osób przekonuje się dopiero po przeprowadzce. Od tego, czy mieszkanie wychodzi na południe, czy na północ, zależy ilość słońca, która będzie wpadać do mieszkania, poziom wilgotności czy temperatura – wszystko to może mieć istotny wpływ na komfort mieszkania, a także wysokość rachunków

Najczęściej za optymalne przyjmuje się północ i wschód dla okien w sypialni i kuchni, a zachód i południe dla pokojów dziennych i balkonów. Wiele osób ma jednak własne preferencje wynikające z ich stylu życia czy godzin pracy.

Kupno mieszkania krok po kroku

Jak w praktyce wygląda proces zakupu mieszkania? W przypadku kupowania mieszkania na kredyt hipoteczny jako najważniejsze etapy wskazać można:

– wybór konkretnego mieszkania, – odwiedzenie mieszkania i jego okolicy, sprawdzenie księgi wieczystej, – określenie swojej zdolności kredytowej, – zawarcie u notariusza umowy przedwstępnej, – złożenie wniosku kredytowego, – wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, – decyzja kredytowa, – zawarcie u notariusza umowy kupna, – wypłata kredytu i odbiór mieszkania.

Przy zakupie mieszkania za gotówkę cały proces jest krótszy, możliwe jest także podpisanie aktu notarialnego z pominięciem umowy przedwstępnej.

Mieszkanie TBS – co to?

TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, powstały na mocy ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Program ten skierowany był do osób, których dochody są zbyt niskie, by mogły pozwolić sobie na kupno własnego mieszkania, ale jednocześnie zbyt wysokie, by starać się o mieszkanie komunalne lub socjalne. 

Zaletą TBS są niewygórowane czynsze i pewność umowy najmu, która może zostać wypowiedziana jedynie w szczególnych sytuacjach. Największą wadą jest natomiast to, że lokatorzy mieszkań w TBS nie mają do nich żadnego tytułu prawnego poza umową najmu. Dotychczas nie mieli oni również możliwości wykupienia zajmowanego lokalu.

Choć istniejące TBS nadal funkcjonują, od 2021 roku nie jest już możliwe tworzenie nowych Towarzystw. Zostały one zastąpione Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi (SIM), o których można uzyskać informacje na stronie gov.pl. Jednocześnie trwają prace legislacyjne nad umożliwieniem obecnym i przyszłym lokatorom wykupu tego typu mieszkań.

Powstawanie SIM stanowi jeden z elementów rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, którego głównym filarem jest pakiet Mieszkanie Plus.

Kupno mieszkania – finansowanie

Ceny mieszkań to prawie zawsze bardzo duże kwoty, dlatego też istnieją różne sposoby finansowania takiego zakupu.

Bez wątpienia najprostszym i najwygodniejszym sposobem jest zakup mieszkania za gotówkę – od strony formalnej wymaga to jedynie podpisania umowy w formie aktu notarialnego, wpłaty pieniędzy na konto inwestora/sprzedającego oraz dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Niewiele osób, zwłaszcza młodych, jest jednak w stanie zgromadzić samemu tak duży kapitał. Alternatywą jest finansowanie zakupu nieruchomości z kredytu hipotecznego. Możliwość jego wzięcia zależy jednak od spełnienia wymaganych kryteriów, przede wszystkim posiadania określonej zdolności kredytowej. 

Warto wiedzieć, że zgodnie z tzw. ustawą deweloperską przy zakupie nowego mieszkania na kredyt od dewelopera środki z tego kredytu wypłacane są najpierw na rachunek powierniczy, a nie indywidualny rachunek bankowy dewelopera. Ma to zabezpieczać kupującego przed nieuczciwym deweloperem do czasu ukończenia budowy mieszkania.

W przypadku kupowania mieszkania na kredyt należy również pamiętać, że najczęściej konieczne będzie podpisanie dwóch umów notarialnych – umowy przedwstępnej i przyrzeczenia.

Istnieją również rządowe programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego, dzięki którym można otrzymać dofinansowanie wkładu własnego do zakupu mieszkania lub inną formę wsparcia. W ten sposób państwo pomaga obywatelom w sfinansowaniu własnego mieszkania.

Ile wkładu własnego?

Wkład własny jest jednym z warunków uzyskania kredytu hipotecznego. Jego wysokość zależy od wartości branego kredytu, ponieważ jest określana procentowo. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego to 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości, lub 10 proc. pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jeżeli więc planowany jest zakup na kredyt mieszkania za 400 tys. zł, bank będzie wymagał od kredytobiorcy wkładu w wysokości minimum 80 lub 40 tys. zł.

Wniesiony wkład własny nie przepada – w praktyce staje się on pierwszą częścią zapłaty za kupowaną nieruchomość. Wkładem nie musi być przy tym gotówka, mogą nim być również np. oszczędności na lokatach, a pod pewnymi warunkami nawet działka, na której planowana jest budowa domu. 

Podatek od kupna mieszkania

Kupując mieszkanie, konieczne będzie zapłacenie również określonego podatku. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zapłacić trzeba podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Z kolei w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego kupowanych od dewelopera obowiązywać będzie podatek VAT. Naliczany jest on w wysokości 8 proc. od mieszkań o powierzchni do 150 metrów kwadratowych lub 23 proc. od większych mieszkań. 

W zależności od rodzaju kupowanej nieruchomości płacony jest zawsze tylko jeden z tych dwóch podatków.

Podatek od kupna mieszkania – jak uniknąć?

Czy da się uniknąć zapłaty podatków? W myśl obowiązujących przepisów nie, zapłata obu jest  obowiązkowa. Istnieje jedynie kilka wyjątków od obowiązku zapłaty podatku PCC, przede wszystkim:

– kupując mieszkanie od spółdzielni, – wykupując lokal komunalny, – wykupując mieszkanie w oparciu o przepisy o ochronie i kształtowaniu środowiska.

W przypadku PCC jego naliczeniem i odprowadzeniem najczęściej zajmuje się notariusz przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży. Z kolei w przypadku podatku VAT jego wartość jest już wliczona w cenę nieruchomości. Kupujący nie musi więc dopełniać w tym zakresie żadnych dodatkowej formalności poza zapłatą pełnej ceny brutto za nabywaną nieruchomość. 

Akty prawne: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa; Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny; Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, czerwiec 2013 r. , Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN 24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Wynik wyborów w Stanach Zjednoczonych będzie miał wpływ nie tylko na gospodarkę USA, ale również będzie wiązał się z konsekwencjami dla rynków całego świata - zwracają uwagę analitycy Credit Agricole.

Wynik "będzie wiązał się z globalnymi konsekwencjami". Cztery scenariusze

Wynik "będzie wiązał się z globalnymi konsekwencjami". Cztery scenariusze

Źródło:
tvn24.pl

Magazyny energii oraz montaż mikroinstalacji wiatrowych będą objęte ulgą termomodernizacyjną - wynika z projektu rozporządzenia przygotowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Jednocześnie nowe przepisy wykluczą możliwość skorzystania z ulgi termomodernizacyjnej w przypadku zakupu i montażu kotłów olejowych i gazowych.

Piece na gaz wypadają z listy. Zmiany w popularnej uldze

Piece na gaz wypadają z listy. Zmiany w popularnej uldze

Źródło:
PAP, tvn24.pl

Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej pracuje nam przepisami umożliwiającymi ponowne przeliczenie przez Zakład Ubezpieczeń Społecznych emerytur i rent rodzinnych przyznanych w czerwcu w latach 2009-2019. Według zapowiedzi wniosek o przeliczenie świadczenia będzie można złożyć od 1 czerwca 2025 roku.

Ponowne przeliczenie stu tysięcy emerytur. Trzeba będzie złożyć wniosek

Ponowne przeliczenie stu tysięcy emerytur. Trzeba będzie złożyć wniosek

Źródło:
PAP

- Zmiana daty startu systemu kaucyjnego ze stycznia na październik 2025 roku to kompromisowe, realne rozwiązanie - ocenili uczestnicy poniedziałkowej dyskusji na Forum Rynku Spożywczego i Handlu. Przedstawiciel jednego z operatorów systemu zwrócił jednak uwagę, że przesunięcie terminu oznacza koszty finansowe.

Tusk podaje nowy termin. "Dostaliśmy jedenaście miesięcy"

Tusk podaje nowy termin. "Dostaliśmy jedenaście miesięcy"

Źródło:
PAP

W poniedziałek doszło do awarii w przedsiębiorstwie chemicznym Anwil we Włocławku. Jak przekazała spółka, część pracowników została ewakuowana. "Nie ma zagrożenia dla mieszkańców miasta" - poinformowano w komunikacie zamieszczonym w mediach społecznościowych włocławskiego urzędu miasta.

Awaria w zakładach chemicznych. Ewakuowano część pracowników

Awaria w zakładach chemicznych. Ewakuowano część pracowników

Źródło:
tvn24.pl

Komisja Europejska wezwała w poniedziałek amerykański koncern Apple, aby dostosował do unijnych przepisów działanie systemu operacyjnego tabletów iPadOS. W przeciwnym wypadku KE grozi firmie nałożeniem grzywny.

Gigant na celowniku Brukseli. Groźba wysokiej kary

Gigant na celowniku Brukseli. Groźba wysokiej kary

Źródło:
PAP

Licytacja pakietu akcji spółki Manufaktura Piwa Wódki i Wina, której prezesem jest Janusz Palikot, rozpocznie się 2 grudnia, a cenę wywoławczą określono na niemal 1,2 miliona złotych - przekazał komornik sądowy z Lublina.

Licytacja akcji spółki Janusza Palikota

Licytacja akcji spółki Janusza Palikota

Źródło:
PAP

Stacja TVN24 w październiku była najchętniej oglądanym kanałem informacyjnym w kraju z 5,83 procent udziału w widowni w grupie ogólnej (widzowie powyżej 4. roku życia) - wynika z danych Nielsen TV Audience Measurement. "Fakty" TVN były najchętniej wybieranym serwisem informacyjnym, a portal tvn24.pl najczęściej czytanym serwisem internetowym stacji telewizyjnej.

Świetne wyniki TVN24, tvn24.pl i "Faktów" TVN. Dziękujemy!

Świetne wyniki TVN24, tvn24.pl i "Faktów" TVN. Dziękujemy!

Źródło:
tvn24.pl

Sławomir Staszak został powołany na prezesa Energi - poinformowała spółka w poniedziałkowym komunikacie. Staszak dotychczas zajmował stanowisko wiceprezesa.

Nowy prezes spółki energetycznej

Nowy prezes spółki energetycznej

Źródło:
PAP

Prezes UOKiK postawił zarzuty naruszenia zbiorowych interesów konsumentów firmie Zrzutka.pl oraz wszczął postępowania wyjaśniające wobec operatorów dwóch innych serwisów crowdfundingowych: Pomagam.pl i Siepomaga.pl - poinformował w poniedziałek urząd.

Serwis do tworzenia zbiórek z zarzutami

Serwis do tworzenia zbiórek z zarzutami

Źródło:
PAP

W rozpoczynającym się tygodniu notowania złotego pozostaną pod wpływem globalnych nastrojów i trendów, a te kształtować będzie wynik wyborów prezydenckich w USA, dane makroekonomiczne i wynik posiedzenia amerykańskiej Rezerwy Federalnej - wskazują w porannych komentarzach ekonomiści.

Co z kursem złotego? Kluczowy moment

Co z kursem złotego? Kluczowy moment

Źródło:
tvn24.pl, PAP

Ładowarka iPower B3+ nie spełnia wymagań dla sprzętu elektrycznego - poinformował Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK). Wezwał także "przedsiębiorcę do wycofania wyrobu z obrotu, zaprzestania udostępniania wyrobu".

Ładowarka "nie spełnia wymagań". Ostrzeżenie dla konsumentów

Ładowarka "nie spełnia wymagań". Ostrzeżenie dla konsumentów

Źródło:
tvn24.pl

Wskaźnik PMI dla przemysłu w październiku wyniósł 49,2 punktu - podał S&P Global. Wskazał, że oznacza to "ogólne pogorszenie warunków gospodarczych w polskim sektorze wytwórczym".

Przemysł pod kreską. "Obawy o niemiecką gospodarkę"

Przemysł pod kreską. "Obawy o niemiecką gospodarkę"

Źródło:
PAP

Od 1 listopada, przez trzy doby, przedsiębiorcy złożyli 48,2 tysiąca wniosków o wakacje składkowe - poinformował w poniedziałek Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Zgodnie z nowymi przepisami, przedsiębiorcy mogą raz w roku za wybrany miesiąc nie płacić za siebie składek. W tym roku z wakacji od składek będzie można skorzystać jedynie w grudniu.

Miesiąc bez składek. Lawina wniosków

Miesiąc bez składek. Lawina wniosków

Źródło:
PAP

Wigilia, w tym tegoroczna, może stać się kolejnym dniem objętym zakazem handlu. Tak zakłada projekt złożony przez Lewicę. Przeciwna "nagłym zmianom legislacyjnym" jest Polska Organizacja Handlu i Dystrybucji (POHiD), która przygotowała własną propozycję w tej sprawie.

Nowa propozycja w sprawie handlu w Wigilię

Nowa propozycja w sprawie handlu w Wigilię

Źródło:
tvn24.pl

Mrożenie cen prądu musi być stopniowo wygaszane - stwierdziła ministra klimatu i środowiska Paulina Hennig-Kloska. Dodała, że "w tym procesie trzeba uwzględnić różne sytuacje życiowe obywateli i obywatelek".

Co z cenami energii? Jasna zapowiedź ministry

Co z cenami energii? Jasna zapowiedź ministry

Źródło:
PAP

W tym tygodniu czekamy na decyzję Rady Polityki Pieniężnej, zarys najnowszej projekcji i konferencję prezesa Narodowego Banku Polskiego (NBP). Poznamy wysokość wskaźnika PMI dla polskiego przemysłu, a przeglądu ratingu Polski dokonają Fitch i S&P. Wyniki podadzą między innymi PKO BP, Pekao, BNP Paribas, Zabka Group i GPW.

Stopy, ratingi i wyniki wielkich banków. To nas czeka w najbliższych dniach

Stopy, ratingi i wyniki wielkich banków. To nas czeka w najbliższych dniach

Źródło:
PAP

Otwieranie wirtualnych skrzynek, w których mogą kryć się nagrody, to rozrywka szalenie popularna wśród dzieci. A według specjalistów - pierwszy krok do uzależnienia od hazardu. Za cyfrowe przedmioty płaci się prawdziwymi pieniędzmi - czasami setki, a nawet tysiące złotych.

"Jedna z największych patologii" polskiego internetu

"Jedna z największych patologii" polskiego internetu

Źródło:
tvn24.pl

Niby mam dach nad głową w domu pomocy społecznej, ale jak rozglądam się wokół, to widzę, że jestem za zdrowa, aby tu być. Otrzymałam dużą pomoc od ludzi, od sąsiadów, od urzędu miasta, ale chciałabym wrócić do swoich 27 metrów kwadratowych - mówi w rozmowie z redakcją biznesową tvn24.pl blisko 90-letnia Anna Wilkus, która straciła w pożarze budynku wielorodzinnego mieszkanie. - Byłem przekonany, że skoro opłacamy co roku ubezpieczenie, to w razie dramatu możemy liczyć na pomoc ubezpieczyciela - dodaje Paweł Jaskulski, jej sąsiad.

"Przyjmij mnie, bo pali się nasz dom"

"Przyjmij mnie, bo pali się nasz dom"

Źródło:
tvn24.pl

IKEA ma przeznaczyć sześć milionów euro (ponad 26 milionów złotych) na odszkodowania dla więźniów byłej NRD - podaje CNN. Z dziennikarskiego śledztwa sprzed lat wynikało, że szwedzki koncern wykorzystywał przymusową pracę między innymi więźniów politycznych, z czego miało zdawać sobie sprawę ówczesne kierownictwo firmy.

Miliony na odszkodowania. "Wierzchołek góry lodowej"

Miliony na odszkodowania. "Wierzchołek góry lodowej"

Źródło:
CNN

Przez Polskę w ciągu najbliższych pięciu lat przetoczy się rewolucja cyfrowa z wykorzystaniem sztucznej inteligencji - uważa Katarzyna Śledziewska z Uniwersytetu Warszawskiego. Będzie to szybka i intensywna zmiana, a to, ile osób straci pracę, zależy od sposobu jej przeprowadzenia - wskazała ekspertka.

"Nowy etap rewolucji to kwestia pięciu lat". Część osób może stracić pracę

"Nowy etap rewolucji to kwestia pięciu lat". Część osób może stracić pracę

Źródło:
PAP

Allegro w ostatniej chwili wycofało się z zapowiadanego pilotażu sprzedaży alkoholu przez internet. Spółka tłumaczy, że ma to związek ze zmianą przepisów szykowaną przez rząd. Część sklepów ma obecnie w internetowej ofercie alkohol, pomimo, że resort zdrowia stoi na stanowisku, że taka sprzedaż jest zakazana. Tą kwestią zajmowały się sądy administracyjne.

Gigant w ostatniej chwili zmienił zdanie. "Będziemy uważnie obserwować sytuację"

Gigant w ostatniej chwili zmienił zdanie. "Będziemy uważnie obserwować sytuację"

Źródło:
tvn24.pl