Kupno mieszkania – na co zwracać uwagę? Podatek od kupna mieszkania

Źródło:
TVN 24 Biznes
Polacy chętnie inwestują
Polacy chętnie inwestująTVN24
wideo 2/4
Polacy chętnie inwestująTVN24

Kupno mieszkania to marzenie wielu Polaków. Jak w praktyce przebiega taka inwestycja? Jakie trzeba spełniać warunki, by myśleć o kupnie własnego mieszkania? Co warto wiedzieć przed podjęciem decyzji?

● Kupując mieszkanie, warto uwzględnić swoje obecne, jak i przyszłe potrzeby. ● Warto zweryfikować informacje sprzedającego na temat mieszkania, np. sprawdzając jego księgę wieczystą oraz plan zagospodarowania przestrzeni. ● Formalności przy kupnie mieszkania zależą m.in. od sposobu finansowania.●  Przy zakupie mieszkania obowiązkowe jest zapłacenie podatku PCC lub VAT.

Budowa i sprzedaż mieszkań regulowana jest w wielu aktach prawnych na czele z Kodeksem cywilnym. Obowiązuje jednocześnie kilka ustaw odnoszących się w pierwszej kolejności do obrotu nieruchomościami, przede wszystkim ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Kupno mieszkania – czym się kierować?

Przy zakupie mieszkania najtrudniejszą decyzją będzie wybór tego właściwego. Oferta, zwłaszcza w dużych i średnich miastach, jest bogata. Kupno mieszkania to przy tym zwykle inwestycja na wiele lat, warto więc dokładnie określić zarówno swoje aktualne potrzeby, jak i te, które mogą dopiero pojawić się w przewidywalnej przyszłości.

Czym kierować się przy wyborze mieszkania do kupienia? Kryteria mogą być różne, m.in.:  – cena za metr kwadratowy, – powierzchnia mieszkania i liczba pomieszczeń, – lokalizacja, odległość od pracy/usług/terenów zielonych, – dostępna komunikacja publiczna i drogi szybkiego ruchu, – miejsce do parkowania, – potencjał inwestycyjny mieszkania, – nowe czy stare budownictwo.

To, które kryteria są dla kupującego najważniejsze, jest kwestią indywidualną – wszystko zależy od jego oczekiwań, potrzeb i tego, kto będzie z mieszkania korzystał.

Dużą różnicę stanowi przy tym kupowanie mieszkania nowego, czyli z rynku pierwotnego, i mieszkania używanego, czyli z rynku wtórnego. Obie możliwości mają swoje wady i zalety.

ZOBACZ >> Rynek pierwotny i wtórny. Co warto wiedzieć przed kupnem nieruchomości

Na co zwracać uwagę przy zakupie mieszkania?

Kupując mieszkanie, zwłaszcza po raz pierwszy, warto zwrócić uwagę na wiele kwestii, które mogą zaoszczędzić nerwów lub rozczarowań po przeprowadzce.

Bardzo ważnym elementem jest bezpośrednie otoczenie kupowanego mieszkania i perspektywy jego zmian. W wielu częściach kraju intensywnie rozwija się nowa zabudowa, która szybko zmienia lokalny krajobraz. Warto wiedzieć więc nie tylko, jak obecnie wygląda otoczenie, ale też jak może wyglądać za kilka lat – gdzie mogą powstać nowe osiedla lub drogi, a gdzie pozostaną tereny zielone lub tereny niezagospodarowane. 

Jak to sprawdzić? Przede wszystkim w ustalonym przez gminę planie zagospodarowania przestrzeni. Gorzej, jeżeli planu takiego nie uchwalono – wówczas pozostaje samodzielne zbieranie informacji nie tylko u własnego dewelopera, ale też w internecie czy od okolicznych mieszkańców. W obu przypadkach dobrze jest przed podjęciem decyzji o kupnie kilka razy przejść się lub przejechać po okolicy nowego mieszkania – w ten sposób można dostrzec takie szczegóły, jak natężenie korków ulicznych czy pobliskie źródła hałasu.

Warto również zwracać uwagę nie tylko na samo mieszkanie, ale też planowane w najbliższym otoczeniu części wspólne. Od aranżacji wspólnego dziedzińca, obecności placów zabaw, skwerów, siłowni plenerowych czy zwykłych ławek, po dostępne miejsca parkingowe dla gości – wszystko to może mieć znaczny wpływ na komfort życia w nowym miejscu.

W przypadku mieszkań z rynku wtórnego ważne jest sprawdzenie przed kupnem jego księgi wieczystej. Znając numer konkretnej księgi wieczystej w sądzie rejonowym lub internecie można nieodpłatnie sprawdzić rzeczywistego właściciela lokalu czy istniejące na niej obciążenia, np. hipotekę.

Kupujesz mieszkanie? Strona ma znaczenie

Kwestią, na którą rzadziej kupujący zwracają uwagę, jest natomiast to, na którą stronę wychodzą okna mieszkania. Jakie to ważne, wiele osób przekonuje się dopiero po przeprowadzce. Od tego, czy mieszkanie wychodzi na południe, czy na północ, zależy ilość słońca, która będzie wpadać do mieszkania, poziom wilgotności czy temperatura – wszystko to może mieć istotny wpływ na komfort mieszkania, a także wysokość rachunków

Najczęściej za optymalne przyjmuje się północ i wschód dla okien w sypialni i kuchni, a zachód i południe dla pokojów dziennych i balkonów. Wiele osób ma jednak własne preferencje wynikające z ich stylu życia czy godzin pracy.

Kupno mieszkania krok po kroku

Jak w praktyce wygląda proces zakupu mieszkania? W przypadku kupowania mieszkania na kredyt hipoteczny jako najważniejsze etapy wskazać można:

– wybór konkretnego mieszkania, – odwiedzenie mieszkania i jego okolicy, sprawdzenie księgi wieczystej, – określenie swojej zdolności kredytowej, – zawarcie u notariusza umowy przedwstępnej, – złożenie wniosku kredytowego, – wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, – decyzja kredytowa, – zawarcie u notariusza umowy kupna, – wypłata kredytu i odbiór mieszkania.

Przy zakupie mieszkania za gotówkę cały proces jest krótszy, możliwe jest także podpisanie aktu notarialnego z pominięciem umowy przedwstępnej.

Mieszkanie TBS – co to?

TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, powstały na mocy ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa. Program ten skierowany był do osób, których dochody są zbyt niskie, by mogły pozwolić sobie na kupno własnego mieszkania, ale jednocześnie zbyt wysokie, by starać się o mieszkanie komunalne lub socjalne. 

Zaletą TBS są niewygórowane czynsze i pewność umowy najmu, która może zostać wypowiedziana jedynie w szczególnych sytuacjach. Największą wadą jest natomiast to, że lokatorzy mieszkań w TBS nie mają do nich żadnego tytułu prawnego poza umową najmu. Dotychczas nie mieli oni również możliwości wykupienia zajmowanego lokalu.

Choć istniejące TBS nadal funkcjonują, od 2021 roku nie jest już możliwe tworzenie nowych Towarzystw. Zostały one zastąpione Społecznymi Inicjatywami Mieszkaniowymi (SIM), o których można uzyskać informacje na stronie gov.pl. Jednocześnie trwają prace legislacyjne nad umożliwieniem obecnym i przyszłym lokatorom wykupu tego typu mieszkań.

Powstawanie SIM stanowi jeden z elementów rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa, którego głównym filarem jest pakiet Mieszkanie Plus.

Kupno mieszkania – finansowanie

Ceny mieszkań to prawie zawsze bardzo duże kwoty, dlatego też istnieją różne sposoby finansowania takiego zakupu.

Bez wątpienia najprostszym i najwygodniejszym sposobem jest zakup mieszkania za gotówkę – od strony formalnej wymaga to jedynie podpisania umowy w formie aktu notarialnego, wpłaty pieniędzy na konto inwestora/sprzedającego oraz dokonania odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Niewiele osób, zwłaszcza młodych, jest jednak w stanie zgromadzić samemu tak duży kapitał. Alternatywą jest finansowanie zakupu nieruchomości z kredytu hipotecznego. Możliwość jego wzięcia zależy jednak od spełnienia wymaganych kryteriów, przede wszystkim posiadania określonej zdolności kredytowej. 

Warto wiedzieć, że zgodnie z tzw. ustawą deweloperską przy zakupie nowego mieszkania na kredyt od dewelopera środki z tego kredytu wypłacane są najpierw na rachunek powierniczy, a nie indywidualny rachunek bankowy dewelopera. Ma to zabezpieczać kupującego przed nieuczciwym deweloperem do czasu ukończenia budowy mieszkania.

W przypadku kupowania mieszkania na kredyt należy również pamiętać, że najczęściej konieczne będzie podpisanie dwóch umów notarialnych – umowy przedwstępnej i przyrzeczenia.

Istnieją również rządowe programy wsparcia budownictwa mieszkaniowego, dzięki którym można otrzymać dofinansowanie wkładu własnego do zakupu mieszkania lub inną formę wsparcia. W ten sposób państwo pomaga obywatelom w sfinansowaniu własnego mieszkania.

Ile wkładu własnego?

Wkład własny jest jednym z warunków uzyskania kredytu hipotecznego. Jego wysokość zależy od wartości branego kredytu, ponieważ jest określana procentowo. Obecnie minimalna wysokość wkładu własnego to 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości, lub 10 proc. pod warunkiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Jeżeli więc planowany jest zakup na kredyt mieszkania za 400 tys. zł, bank będzie wymagał od kredytobiorcy wkładu w wysokości minimum 80 lub 40 tys. zł.

Wniesiony wkład własny nie przepada – w praktyce staje się on pierwszą częścią zapłaty za kupowaną nieruchomość. Wkładem nie musi być przy tym gotówka, mogą nim być również np. oszczędności na lokatach, a pod pewnymi warunkami nawet działka, na której planowana jest budowa domu. 

Podatek od kupna mieszkania

Kupując mieszkanie, konieczne będzie zapłacenie również określonego podatku. W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego zapłacić trzeba podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) w wysokości 2 proc. wartości rynkowej nieruchomości. Z kolei w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego kupowanych od dewelopera obowiązywać będzie podatek VAT. Naliczany jest on w wysokości 8 proc. od mieszkań o powierzchni do 150 metrów kwadratowych lub 23 proc. od większych mieszkań. 

W zależności od rodzaju kupowanej nieruchomości płacony jest zawsze tylko jeden z tych dwóch podatków.

Podatek od kupna mieszkania – jak uniknąć?

Czy da się uniknąć zapłaty podatków? W myśl obowiązujących przepisów nie, zapłata obu jest  obowiązkowa. Istnieje jedynie kilka wyjątków od obowiązku zapłaty podatku PCC, przede wszystkim:

– kupując mieszkanie od spółdzielni, – wykupując lokal komunalny, – wykupując mieszkanie w oparciu o przepisy o ochronie i kształtowaniu środowiska.

W przypadku PCC jego naliczeniem i odprowadzeniem najczęściej zajmuje się notariusz przy sporządzaniu umowy kupna-sprzedaży. Z kolei w przypadku podatku VAT jego wartość jest już wliczona w cenę nieruchomości. Kupujący nie musi więc dopełniać w tym zakresie żadnych dodatkowej formalności poza zapłatą pełnej ceny brutto za nabywaną nieruchomość. 

Akty prawne: Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego; Ustawa z dnia 10 grudnia 2020 r. o zmianie niektórych ustaw wspierających rozwój mieszkalnictwa; Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny; Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, czerwiec 2013 r. , Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych; Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ustawa z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa

Autorka/Autor:red.

Źródło: TVN 24 Biznes

Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock

Pozostałe wiadomości

Po ataku USA parlament w Iranie zatwierdził zamknięcie cieśniny Ormuz, kluczowego szlaku łączącego Zatokę Perską z Morzem Arabskim - przekazał Reuters. Ostateczną decyzję w sprawie blokady podejmie Najwyższa Rada Bezpieczeństwa Narodowego Iranu.

Parlament w Iranie zatwierdził zamknięcie cieśniny Ormuz

Parlament w Iranie zatwierdził zamknięcie cieśniny Ormuz

Źródło:
PAP

Grecja od 1 lipca 2025 roku wprowadza nową opłatę turystyczną, która w niektórych przypadkach może wynieść nawet 20 euro (około 85 złotych). W ten sposób władze próbują walczyć z problemem nadmiernej turystyki.

Nowa opłata turystyczna w Grecji od lipca

Nowa opłata turystyczna w Grecji od lipca

Źródło:
tvn24.pl

Amerykańskie bombowce B-2 zrzuciły bomby GBU-57 na irański obiekt jądrowy w Fordo. Zdaniem ekspertów to jedyna broń zdolna do skutecznego zniszczenia zakładów wzbogacania uranu, które znajdują się głęboko pod ziemią. Oto, jak działa tak zwany "bunker buster", czyli pogromca bunkrów.

Użyta po raz pierwszy. Oto bomba, która spadła na Iran

Użyta po raz pierwszy. Oto bomba, która spadła na Iran

Źródło:
CNN, PAP

Atak USA na Iran może wywołać gwałtowną reakcję na globalnych rynkach po ich ponownym otwarciu - uważają inwestorzy. Ich zdaniem mogą wzrosnąć ceny ropy i zwiększyć się popyt na bezpieczne aktywa - podał Reuters.

Reakcja rynków i inwestorów na atak USA na Iran

Reakcja rynków i inwestorów na atak USA na Iran

Źródło:
Reuters, PAP

Nie odnotowano wzrostu promieniowania w pobliżu irańskich obiektów jądrowych zaatakowanych przez USA - podała Międzynarodowa Agencja Energii Atomowej (MAEA). Szef agencji Rafael Grossi przekazał, że odbędzie się nadzwyczajne posiedzenie Rady Gubernatorów MAEA.

Co z promieniowaniem po ataku USA na Iran. Agencja zwołuje nadzwyczajne posiedzenie

Co z promieniowaniem po ataku USA na Iran. Agencja zwołuje nadzwyczajne posiedzenie

Źródło:
PAP

Wejście Ukrainy do Unii Europejskiej (UE) mogłoby przynieść znaczące korzyści gospodarcze nie tylko samej Ukrainie, ale także krajom Europy Środkowej, w szczególności w Polsce - wynika z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego.

Tyle może zyskać Polska na Ukrainie w Unii Europejskiej

Tyle może zyskać Polska na Ukrainie w Unii Europejskiej

Źródło:
PAP

W sobotnim losowaniu Lotto nikt nie wytypował poprawnie wszystkich sześciu liczb. Oznacza to, że we wtorek do wygrania będzie sześć milionów złotych. Oto wyniki Lotto i Lotto Plus z 21 czerwca 2025 roku.

Rośnie kumulacja w Lotto

Rośnie kumulacja w Lotto

Źródło:
tvn24.pl

Polska nie zamierza obecnie przyjmować euro - podkreślił minister finansów Andrzej Domański Wyjaśnił, że obecny stan, gdy posiadamy własną walutę jest optymalny.

Minister o euro w Polsce. "Ten stan jest optymalny"

Minister o euro w Polsce. "Ten stan jest optymalny"

Źródło:
PAP

Polskie kąpieliska mają najgorszą jakość wody spośród krajów Unii Europejskiej - wynika z raportu Europejskiej Agencji Środowiska za 2024 rok. W zestawieniu najwyżej znalazły się Cypr, Bułgaria oraz Grecja.

Najgorsze kąpieliska w Unii Europejskiej. Niechlubne miejsce Polski

Najgorsze kąpieliska w Unii Europejskiej. Niechlubne miejsce Polski

Źródło:
PAP

Chiny i Rosja stanowią obecnie podobne zagrożenie cybernetyczne dla Europy - stwierdził prezydent Czech Petr Pavel w rozmowie z "Financial Times". Gazeta przypomniała, że rząd w Pradze padł ostatnio ofiarą ataku hakerskiego grupy powiązanej z chińskimi służbami bezpieczeństwa.

Ostrzeżenie przed Chinami i Rosją. "Są sobie równe"

Ostrzeżenie przed Chinami i Rosją. "Są sobie równe"

Źródło:
PAP

W piątkowym losowaniu Eurojackpot nie padła główna wygrana, a kumulacja rośnie do 60 milionów złotych. W Polsce odnotowano wygraną trzeciego stopnia w wysokości około miliona złotych. Oto liczby, które wylosowano 20 czerwca 2025 roku.

Duża wygrana w Eurojackpot w Polsce

Duża wygrana w Eurojackpot w Polsce

Źródło:
tvn24.pl

Komisja Europejska będzie monitorować ceny po przystąpieniu Bułgarii do strefy euro - zapowiedział unijny komisarz gospodarki Valdis Dombrovskis. Ministrowie finansów państw UE zgodzili się na przystąpienie Bułgarii do strefy euro.

Wzrost cen przez euro. Bruksela ma się przyjrzeć

Wzrost cen przez euro. Bruksela ma się przyjrzeć

Aktualizacja:
Źródło:
PAP

Ministrowie finansów państw członkowskich Unii Europejskiej zgodzili się na przystąpienie Bułgarii do strefy euro 1 stycznia 2026 roku. Bułgaria będzie 21. unijnym krajem w eurolandzie.

Przyjęcie euro. Jest decyzja ministrów

Przyjęcie euro. Jest decyzja ministrów

Źródło:
PAP

Od 1 lipca 2025 roku maksymalne wynagrodzenie zasadnicze i dodatek funkcyjny między innymi wójtów, burmistrzów oraz prezydentów miast mają wzrosnąć o około 5 procent - wynika z projektu rozporządzenia zamieszczonego w wykazie prac legislacyjnych rządu.

Podwyżki dla samorządowców. Rząd szykuje zmiany

Podwyżki dla samorządowców. Rząd szykuje zmiany

Źródło:
PAP

Polska znalazła się wśród 14 sygnatariuszy porozumienia mającego na celu podjęcie skoordynowanych działań przeciwko rosyjskiej "flocie cieni". Za jej pomocą Rosja obchodzi sankcje międzynarodowe.

Walka z "flotą cieni". 14 państw się zobowiązało

Walka z "flotą cieni". 14 państw się zobowiązało

Źródło:
PAP

- Teraz, w ślad za najnowszą narracją prezesa NBP rynek przestaje wierzyć w lipiec. W sierpniu decyzji RPP nie mamy, więc zakłady idą dopiero o wrzesień - powiedział Mateusz Sutowicz, ekonomista ING Banku Śląskiego, opisując sytuację na rynku. Jeśli chodzi o waluty, to złoty lekko umacnia się do euro, co wspiera lepszy sentyment globalny.

Co ze stopami procentowymi? "Rynek przestaje wierzyć"

Co ze stopami procentowymi? "Rynek przestaje wierzyć"

Źródło:
PAP

Polska wraz z Estonią, Litwą i Łotwą, a także konsorcjum prywatnych przedsiębiorców oraz instytutów badawczych, złożyła do Komisji Europejskiej wniosek dotyczący budowy GigaFabryki Sztucznej Inteligencji - podał resort cyfryzacji. Projekt ma kosztować trzy miliardy euro.

Wiceminister o "przełomowej inwestycji". "Wspólnie z Litwą, Łotwą i Estonią"

Wiceminister o "przełomowej inwestycji". "Wspólnie z Litwą, Łotwą i Estonią"

Źródło:
PAP

Kwestia sztucznej inteligencji (AI) wymaga głębokiej refleksji etycznej - uważa papież Leon XIV. Przestrzega też przed możliwymi konsekwencjami tej technologii dla rozwoju dzieci i młodzieży.

Papież Leon o sztucznej inteligencji

Papież Leon o sztucznej inteligencji

Źródło:
PAP

TSUE wypowiedział się jednoznacznie za tym, że banki nie mogą występować o zwrot kwoty faktycznie wypłaconego kredytu, gdy konsument już go spłacił. Eksperci w rozmowach z tvn24.pl mówią zgodnie: to dobry sygnał dla konsumentów. - Bank będzie mógł po tym wyroku występować tylko o uregulowanie różnicy, czyli zwrot kapitału, który jeszcze pozostał do spłaty - komentuje czwartkowy wyrok adwokat Anna Wolna-Sroka z kancelarii Czabański Wolna-Sroka.

Co wyrok TSUE oznacza dla frankowiczów? Eksperci odpowiadają

Co wyrok TSUE oznacza dla frankowiczów? Eksperci odpowiadają

Źródło:
tvn24.pl, PAP

Ministrowie finansów krajów Unii Europejskiej zaakceptowali zmiany w polskim Krajowym Planie Odbudowy (KPO). Chodzi o utworzenie Funduszu Bezpieczeństwa i Obronności o wartości prawie 26 miliardów złotych. Otwiera to drogę do wypłaty trzeciej transzy środków z KPO dla Polski.

Zmiany w polskim KPO. Szefowie resortów zdecydowali

Zmiany w polskim KPO. Szefowie resortów zdecydowali

Źródło:
PAP

Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad podsumowuje pierwsze półrocze. Drogowcy planują ogłosić w tym roku przetargi na co najmniej 330 km dróg o szacunkowej wartość 13,5 mld zł. GDDKiA poinformowała, że w tym roku w Polsce przybędzie ponad 400 km nowych dróg.

Ponad 400 kilometrów nowych dróg w tym roku

Ponad 400 kilometrów nowych dróg w tym roku

Źródło:
PAP

Czy wiesz, że w Polsce możesz posługiwać się elektronicznymi dokumentami, ale jadąc za granicę, musisz mieć ich papierowe odpowiedniki? Że wystarczy prosta polisa za kilkadziesiąt złotych, aby uniknąć horrendalnych kosztów leczenia? Podpowiadamy, jak uniknąć przykrych niespodzianek podczas urlopu.

Jak przygotować się do zagranicznych wakacji. Lista

Jak przygotować się do zagranicznych wakacji. Lista

Źródło:
TVN24+