Wkład własny. Czy możliwe jest wzięcie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego?

● Wkład własny jest obecnie obowiązkowy przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. ● Wysokość wkładu własnego ustalają banki, nie może ona jednak być niższa niż 20 proc. lub w określonych przypadkach 10 proc. wartości nabywanej nieruchomości. ● Wkładem własnym nie musi być gotówka, może nim być też np. działka, na której stanie budowana nieruchomość. ● Ogólna zasada brzmi: im wyższy wkład własny, tym tańszy kredyt.

Wkład własny jest po prostu zaoszczędzonym kapitałem, który ubiegający się o kredyt jest w stanie wyłożyć na poczet kupna nieruchomości już w chwili zawierania umowy kredytowej. 

Kapitał ten nie przepada – po zawarciu umowy kredytowej staje się on częścią zapłaty za kupowaną nieruchomość. Wkład własny nie jest bowiem wypłacany bankowi, ale bezpośrednio sprzedającemu nieruchomość. Do banku kredytobiorca wysyła jedynie potwierdzenie, że określoną kwotę zgromadził i przelał sprzedającemu. 

Wkład własny jest pojęciem z terminologii bankowej. Od 2013 roku jego funkcjonowanie zostało jednak unormowane na mocy Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego.

Zgodnie z tą rekomendacją banki nie powinny udzielać kredytów hipotecznych na pełną wartość kupowanej nieruchomości. Innymi słowy, rekomendacja KNF oznacza, że do udzielenia kredytu hipotecznego niezbędne jest posiadanie przez kredytobiorcę wkładu własnego. Rekomendacja ta wprowadzona została z myślą o stabilności rynku kredytowego.

O tym, jak duży musi być wkład własny, decydować mogą same banki, istnieje jednak ustalony przez KNF minimalny poziom. Faktyczna wysokość tego wkładu zależy jednocześnie od wartości kredytowanej nieruchomości, ponieważ wyrażana jest procentowo.

Zgodnie z aktualnymi rekomendacjami KNF wkład własny powinien być nie mniejszy niż 20 proc. wartości kupowanej nieruchomości. Wyjątkiem może być posiadanie wkładu własnego nie mniejszego niż 10 proc., jeżeli kwota brakująca do osiągnięcia 20 proc. wartości zakupu zostanie dodatkowo ubezpieczona – to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. 

Jak działa ubezpieczenie niskiego wkładu własnego? Składki na nie pobierane są do momentu spłacenia w ramach rat kredytowych wartości kapitału brakującego do poziomu 20 proc. wkładu. Czyli jeżeli wkład własny wynosił 10 proc., składki na dodatkowe ubezpieczenie pobierane są aż do czasu, gdy kredytobiorca spłaci kolejne 10 proc. wartości kupowanej nieruchomości.

Należy pamiętać, że procentowo określony wkład własny odnosi się do wartości kupowanej nieruchomości, a nie np. do kwoty kredytu.

W praktyce wkład własny działa następująco. Kupując przykładową nieruchomość za 300 tys. zł, kredytobiorca zobowiązany jest zwykle zgromadzić samemu co najmniej 60 tys. zł (20 proc. całej kwoty), aby móc wziąć kredyt hipoteczny na kwotę 240 tys. zł (300 – 60 = 240). 

Na zapłaconą za nieruchomość kwotę 300 tys. zł składa się w rezultacie 60 tys. zł wkładu własnego oraz 240 tys. zł z kredytu hipotecznego. W ten sposób wkład własny zmniejsza wysokość branego kredytu.

Banki mogą jednak same decydować, czy wymagają od kredytobiorców posiadania wkładu własnego w minimalnej wysokości 20 proc., czy też dopuszczają ubezpieczenie niskiego wkładu własnego i wniesienie tylko 10 proc. Mogą również wymagać posiadania wkładu w większej wysokości, np. 30 proc. wartości zakupu – rekomendacja KNF dotyczy bowiem jedynie minimalnej wartości, jaką musi mieć wkład. 

Aktualnych informacji o wymaganej przez poszczególne banki wysokości wkładu własnego przy kredytach hipotecznych należy szukać w ich oddziałach i na stronach internetowych.

Ogólna zasada dotycząca brania kredytów hipotecznych stanowi, że im wyższy wkład własny, tym atrakcyjniejsze bywają warunki udzielenia tego kredytu. Im większy wkład własny zdołał zgromadzić kredytobiorca, tym dla banku mniej ryzykowne wydaje się pożyczenie mu pieniędzy.

Zebranie wkładu własnego nawet w minimalnej wysokości bywa jednak dużym wyzwaniem. Czy istnieje w takiej sytuacji możliwość wzięcia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego?

Niestety, obecnie takiej możliwości nie ma. Możliwość taka istniała przed 2013 rokiem i wydaniem nowej Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego. 

Środki przeznaczone na wkład własny nie mogą pochodzić z innego kredytu czy pożyczki. Zgodnie z rekomendacją, oświadczenie kredytobiorcy w tej sprawie jest wymagane przez bank podczas procesu przyznawania kredytu hipotecznego. Bywa natomiast, że specjalną pożyczkę na wkład własny oferuje sam deweloper – informacji na ten temat należy szukać u poszczególnych inwestorów.

Zgodnie z rekomendacją KNF dopuszczalne jest natomiast, aby wkład własny na poczet kredytu hipotecznego wniesiony został w drodze realizacji rządowych programów wsparcia rozwoju budownictwa mieszkaniowego. Możliwość taka pojawia się co jakiś czas w ramach funkcjonujących programów, np. Mieszkanie dla młodych.

Mieszkanie Plus to z kolei rozwiązanie dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości.

Jako kapitał stanowiący wkład własny rozumie się przede wszystkim gotówkę. Jednak nie tylko gotówka może być wkładem własnym – mogą to być również środki zgromadzone na rachunkach bankowych, lokatach czy kontach oszczędnościowych. 

W przypadku budowy domu na poczet wkładu własnego mogą zostać uznane wykonane już prace lub zakupione materiały budowlane – pod warunkiem posiadania za nie rachunków. Banki za wkład własny uznać mogą również wpłacony sprzedającemu nieruchomość zadatek lub zaliczkę. 

Co więcej, zgodnie z rekomendacją KNF wkład własny może zastępować także działka. Możliwość taka jest dopuszczalna w sytuacji, gdy kredytobiorca jest posiadaczem działki, na której za środki z kredytu hipotecznego chce wybudować dom. Wówczas to wartość tej działki może zostać uznana przez bank za wkład własny. Działka naturalnie nie może być wcześniej obciążona inną hipoteką.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami; Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe