Kredyt hipoteczny 2021 – zdolność kredytowa, dokumenty do kredytu

● Kredyt hipoteczny służy zakupowi nieruchomości. ● Kredyt ten zabezpieczony jest hipoteką, dzięki czemu udzielany jest zwykle na atrakcyjniejszych warunkach niż na przykład kredyty konsumenckie. ● Udzielenie kredytu hipotecznego zależy od posiadania zdolności kredytowej. ● Od kredytobiorcy wymagane jest wniesienie określonego wkładu własnego.

Funkcjonowanie kredytów hipotecznych odbywa się w oparciu przede wszystkim o ustawę z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe oraz o ustawę z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Przepisy prawa bankowego wynikają również z Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu spółek handlowych.

Kredyt hipoteczny, podobnie jak inne rodzaje kredytów i pożyczek, jest umową pomiędzy bankiem a kredytobiorcą. Na jej podstawie bank pożycza na procent określoną kwotę pieniędzy, mających sfinansować zakup określonej nieruchomości, zaś kredytobiorca przez określony czas oddaje później te pieniądze, spłacając je w ratach wraz z odsetkami. 

Tym, co najbardziej wyróżnia kredyt hipoteczny, jest zabezpieczenie go hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną. 

Inaczej mówiąc, bank udziela kredytu na zakup nieruchomości, zabezpieczając się przy tym ustanowieniem na tej nieruchomości hipoteki, czyli prawa do zaspokojenia swoich ewentualnych wierzytelności w pierwszej kolejności. W praktyce oznacza to, że jeżeli kredytobiorca nie będzie spłacał kredytu, bank będzie mógł przejąć jego nieruchomość, sprzedać ją i w ten sposób odzyskać pożyczone pieniądze.

Kredyt hipoteczny zwykle bywa atrakcyjny dla obu stron umowy. Dla banku to zabezpieczone hipoteką źródło zysku przez kolejnych nawet kilkadziesiąt lat. Dla kredytobiorcy z kolei to często jedyna możliwość, by kupić własną nieruchomość.

Tym, co wyróżnia kredyt hipoteczny, jest nie tylko ustanowienie hipoteki. Kredyt ten najczęściej różni się od innych kredytów i pożyczek długim okresem spłaty (nawet kilkadziesiąt lat) i atrakcyjniejszymi warunkami, w tym oprocentowaniem. Jest jednak przy tym celowy – tak pożyczone pieniądze można wykorzystać wyłącznie na zakup lub budowę określonej nieruchomości, a czasem dodatkowo na jej remont.

Kredyt hipoteczny bywa wypłacany w całości lub w transzach. Pierwszy przypadek ma miejsce, gdy kupowana jest istniejąca już nieruchomość, czyli mieszkanie, dom lub działka. Bank wówczas przelewa określoną kwotę bezpośrednio na rachunek sprzedającego, czyli z pominięciem samego kredytobiorcy.

Z kolei w przypadku kredytu na budowę domu lub zakup dopiero budowanego mieszkania możliwa jest wypłata kredytu w transzach, czyli częściach. Kolejne transze wypłacane są wówczas wraz z postępami dokonywanymi w budowie, które kredytobiorca zobowiązany jest dla banku dokumentować.

Z kredytu hipotecznego nie każdy może skorzystać. Aby bank zgodził się go udzielić, trzeba spełniać określone warunki, które zawsze są skrupulatnie weryfikowane przez bank. 

Jakie to warunki? Przede wszystkim posiadanie zdolności kredytowej, a więc dochodów w takiej wysokości, które uwiarygodniają w oczach banku, że kredytobiorcę będzie stać na spłatę rat kredytowych. Na zdolność kredytową będą więc składać się wszystkie posiadane umowy generujące dla kredytobiorcy dochód, m.in. umowy o pracę, zlecenie lub dzieło, czy umowy wynajmu innej posiadanej nieruchomości, a także jego sytuacja rodzinna, inne zobowiązania finansowe oraz jego historia kredytowa. 

Oznacza to m.in., że banki nie będą chciały udzielić kredytu osobie, która w przeszłości nie spłacała w terminie innej zaciągniętej pożyczki lub kredytu, albo z innego powodu znajduje się w Rejestrze Dłużników. Informacje na ten temat zawsze sprawdzane są w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) i Krajowym Rejestrze Długów (KRD).

Oprócz umów generujących dochody, banki wymagają dostarczenia również innych dokumentów. W przypadku kredytobiorców zatrudnionych na umowę o pracę przede wszystkim są to: - zaświadczenie o zatrudnieniu od pracodawcy, - oświadczenie o dochodach, - świadectwa pracy.

W przypadku osób zatrudnionych na umowach cywilnoprawnych lub prowadzących działalność gospodarczą można z kolei oczekiwać obowiązku przedstawienia m.in. deklaracji podatkowej PIT za ubiegły rok, zaświadczenia z urzędu skarbowego i ZUS-u o niezaleganiu z opłatami czy wyciągu z rachunku bankowego. 

Naturalnie konieczne jest również złożenie samego wniosku kredytowego. Szczegółowe warunki wzięcia kredytu hipotecznego ustalają jednak same banki, to w nich należy więc szukać pełnej informacji w tym zakresie.

Do wzięcia kredytu hipotecznego konieczne jest ponadto zebranie dokumentów dotyczących samej nieruchomości, której zakup ma zostać sfinansowany. W przypadku nieruchomości nowej, a więc z rynku pierwotnego, wymagane dokumenty to przede wszystkim: - umowa przedwstępna zawarta z deweloperem, - odpis z księgi wieczystej, - wypis i wyrys nieruchomości z ewidencji gruntów, - decyzja o pozwoleniu na budowę, - wypis dewelopera z KRS, - pełnomocnictwa osób reprezentujących dewelopera, - oświadczenie dewelopera na bankowym druku.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego lista wymaganych dokumentów jest podobna, z tą różnicą, że nie przedstawia się dokumentów dotyczących dewelopera i budowy. W zamian konieczne jest natomiast potwierdzenie od sprzedającego jego prawa do sprzedaży danej nieruchomości czy zaświadczenie ze spółdzielni mieszkaniowej o niezaleganiu z opłatami.

Jeżeli wymagane było posiadanie wkładu własnego, kredytobiorca zobowiązany jest również do dostarczenia do banku potwierdzenia posiadania lub wpłaty tego wkładu.

Posiadanie wkładu własnego w odpowiedniej wysokości jest jednym z warunków udzielenia przez bank kredytu hipotecznego. Taką rekomendację wydała Komisja Nadzoru Finansowego w 2013 roku i banki się do niej stosują.

Wkład własny to nic innego, jak posiadany przez kredytobiorcę kapitał, który ten jest w stanie wyłożyć na zakup nieruchomości od razu przy zawieraniu umowy. Pieniądze te stanowią pierwszą część zapłaty za kupno danej nieruchomości

.Obecnie wymagany przez banki wkład własny nie może być mniejszy niż 20 proc. ceny zakupu lub w określonych przypadkach 10 proc. ceny zakupu.

Rekomendacja KNF dotycząca udzielania kredytów hipotecznych reguluje również niektóre inne kwestie, m.in. ustala maksymalny czas kredytu na 35 lat oraz zaleca bankom udzielanie kredytu wyłącznie w walucie, w której kredytobiorca uzyskuje przychód.

Czy można sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką, a więc przed spłaceniem kredytu wziętego na jego zakup? Jak najbardziej. Kredytobiorca formalnie jest bowiem właścicielem kupionej na kredyt nieruchomości, może więc nią rozporządzać. Należy jednak pamiętać o konieczności powiadomienia w takim przypadku banku, który posiada na niej hipotekę, i uzyskaniu od niego niezbędnych do sfinalizowania sprzedaży dokumentów.

Co istotne, ustanowiona przez bank hipoteka zawsze wpisywana jest do księgi wieczystej obciążonej nią nieruchomości. Oznacza to, że związana jest ona z samą nieruchomością, a nie osobą, która zaciągnęła kredyt. Jeżeli więc kredytobiorca sprzeda mieszkanie, na które wzięty był kredyt hipoteczny, dalszą spłatą pozostałego zadłużenia obciążony będzie już nowy właściciel.

To ważna informacja dla sprzedających, ale też dla kupujących. Kupując nieruchomość posiadającą księgę wieczystą, należy w związku z tym zawsze sprawdzić, czy nie ma już na niej ustanowionej hipoteki.

Atrakcyjniejsze niż w przypadku innych pożyczek i kredytów warunki kredytu hipotecznego nie oznaczają, że udzielający go bank na nim nie zarabia. Ze względu na długi czas spłaty kwota, którą ostatecznie trzeba bankowi przekazać, okazuje się zwykle znacznie wyższa od kwoty pożyczonej – czasami nawet dwukrotnie. Na koszt kredytu składa się m.in: - ustalone oprocentowanie, uzależnione od aktualnej stawki WIBOR, czyli ceny, za którą banki pożyczają pieniądze między sobą, - wyrażona procentowo marża, będąca dla banku comiesięcznym źródłem zysku m.in. za obsługę kredytu,  - prowizja, czyli jednorazowa opłata za udzielenie kredytu,  - obowiązkowe ubezpieczenia (np. nieruchomości, na życie)  - inne produkty finansowe, których wzięcia wraz z kredytem może wymagać bank, np. karta kredytowa. 

Aby ocenić, ile będzie kosztowało wzięcie danego kredytu hipotecznego, konieczne jest uwzględnienie wszystkich tych kosztów. Do jasnego przedstawienia tych elementów zobowiązane są oferujące kredyt banki. Ważne są przy tym szczególnie dwa pojęcia:

Całkowity Koszt Kredytu (CKK), czyli zsumowane wszystkie koszty związane z umową kredytową, tj. oprocentowanie, marże, prowizje, opłaty dodatkowe i podatki, 

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO), czyli CKK wyrażony procentowo.

CKK można też wyliczyć samodzielnie, korzystając z dostępnych w internecie bezpłatnych kalkulatorów kredytowych.

Akty prawne: Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami; Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. Prawo bankowe