Fala rozlewa się na całą Europę. Kolejne państwa reagują

W wielu krajach Europy najem krótkoterminowy postrzegany jest jako jedna z głównych przyczyn kryzysu mieszkaniowego. Lokalne władze, m.in. we Francji, Wielkiej Brytanii i Holandii, wprowadziły ograniczenia, takie jak wyznaczanie limitu dni, kiedy nieruchomość może być wynajmowana turystom.

Krótki wynajem mieszkań dla turystów to jeden z najczęściej dyskutowanych tematów we Włoszech w minionych miesiącach, a dyskusja nasiliła się po lecie, w trakcie którego zanotowano rekordowe tłumy w historycznych miejscowościach.

W wielu miastach odbywają się protesty mieszkańców przeciwko raptownemu przyrostowi liczby apartamentów na krótki wynajem. Uczestnicy tych akcji zrywają specjalne skrytki na klucze dla turystów lub zaklejają ja hasłami w obronie swojego miasta.

Czytaj również: Włoskie miasto wprowadza dotkliwe ograniczenia dla turystów. Dziesięć punktów >>>

Według ministerstwa turystyki w kraju zarejestrowanych jest około 600 tysięcy takich obiektów, ale jest ich zapewne znacznie więcej. We Włoszech nie ma ogólnokrajowych przepisów regulujących taki wynajem i na razie burmistrzowie podejmują starania w granicach swoich możliwości.

Pierwsze inicjatywy przedstawiły poprzednie władze Florencji, gdzie w zeszłym roku ograniczono udostępnianie mieszkań na krótki wynajem na obszarze wpisanym na listę dziedzictwa UNESCO. Rezultatem coraz większej liczby apartamentów dla turystów w historycznych miastach jest brak mieszkań na wynajem długoterminowy, m.in. dla studentów i wysokie czynsze. W konsekwencji coraz więcej rodzin i młodych osób zmuszonych jest do poszukiwania mieszkań w odległych dzielnicach.

W Wielkiej Brytanii w regionie Londynu właściciele lokali mieszkalnych, którzy chcą wynajmować je krótkoterminowo łącznie przez więcej niż 90 dni w roku kalendarzowym, muszą ubiegać się o specjalne zezwolenie. Konkretny limit nie obowiązuje w innych częściach Anglii, gdzie lokalne urzędy decydują, czy wynajem oznacza istotną zmianę sposobu użytkowania nieruchomości. W takim przypadku także wymagane jest zezwolenie. W całym kraju dochody z wynajmu są opodatkowane.

Również w Grecji wzrost liczby ofert krótkoterminowego najmu sprawił, że lokale są mniej dostępne dla Greków, a ceny wynajmu wzrosły. Władze zdecydowały, że na rok zamrożą wydawanie licencji nowym lokalom na jednej z platform w trzech centralnych dzielnicach Aten, a ograniczenia zaczną obowiązywać 1 stycznia 2025 r. Po roku sytuacja na rynku zostanie ponownie przeanalizowana, by sprawdzić, czy krótkoterminowy najem nadal wpływa na możliwość wynajmu mieszkania na długi okres.

Władze zapowiedziały też wdrożenie trzyletniej ulgi podatkowej dla zamkniętych obecnie nieruchomości, które zostaną udostępnione pod długoterminowy wynajem.

Portugalskie przepisy o najmie krótkoterminowym zobowiązują osoby zamierzające prowadzić taką działalność do zgłoszenia jej do samorządu terytorialnego oraz fiskusa. Jeżeli ponad połowa mieszkańców budynku zaskarży działalność właściciela takiego mieszkania z uwagi na zakłócania normalnego użytkowania budynku, burmistrz może zdecydować o odebraniu licencji na najem krótkoterminowy.

Czytaj również: Kolejne europejskie miasto ma dość turystów. Mieszkańcy chcą referendum >>>

Również w Turcji obowiązują przepisy (od początku 2024 r.), które utrudniają wynajmowanie lokali na krótki okres w celach turystycznych. Regulacje mają ograniczać negatywny wpływ krótkoterminowego najmu na rynek nieruchomości.

Wynajmujący musi ubiegać się o specjalną licencję od władz. Po jej otrzymaniu w mieszkaniu prowadzone są inspekcje. Jeśli lokal znajduje się w budynku wielorodzinnym, konieczne jest uzyskanie zgody na prowadzenie wynajmu krótkookresowego od pozostałych właścicieli oraz uiszczanie podatku.

Obowiązek uzyskania zezwolenia na wynajem krótkoterminowy istnieje już w Szkocji. Tamtejsze władze mają też prawo do wyznaczenia stref kontroli wynajmu krótkoterminowego, by zarządzać obszarami, gdzie występuje duże nagromadzenie takich lokali. Plany zacieśnienia przepisów ogłoszono też w Walii, a w Irlandii Północnej wszystkie lokale dla turystów muszą być zatwierdzone przez władze.

Kwestia regulacji najmu krótkoterminowego była ważnym tematem chorwackiej debaty publicznej w mijającym roku. Zgodnie z decyzją rządu w Zagrzebiu od 2025 r. właściciele oferujący najem krótkoterminowy będą musieli uprzednio uzyskać zgodę 80 proc. mieszkańców budynku oraz płacić podwójną wartość kosztów utrzymania części wspólnych. Kary za nieprzestrzeganie nowych przepisów wyniosą od 2 do 10 tys. euro.

Serbia, która odnotowuje regularny wzrost liczby odwiedzających ją turystów, wymaga od wynajmujących zarejestrowania w centralnym systemie informacyjnym eTurysta. W kraju odnotowano problem masowego wynajmowania mieszkań na krótki okres na "czarnym rynku", przez co rząd zagroził nawet w październiku zdelegalizowaniem jednej z platform. W odpowiedzi władze serwisu zobowiązały się do zadbania o przestrzeganie serbskiego ustawodawstwa przez swoich klientów.

W Holandii, odkąd w styczniu 2021 r. weszła w życie nowa ustawa o turystycznym wynajmie mieszkań, gminy mają prawo wymagać rejestracji wynajmu krótkoterminowego. Najsurowsze zasady obowiązują w Amsterdamie, który od lat walczy z zalewem turystów. Lokalne władze swego czasu próbowały nawet zabronić wynajmu turystycznego w historycznym centrum, w tym w dzielnicy Czerwonych Latarni.

Właściciele kwater prywatnych – domów, mieszkań lub zacumowanych przy kanałach łodzi – mogą wynająć je obecnie turystom na maksymalnie 30 nocy w roku. Gmina może wymusić przestrzeganie tego limitu np. zalecając platformom blokowanie do końca roku ofert, które przekroczyły ten termin. Gospodarze zobowiązani są poinformować gminę o każdym wynajmie jeszcze przed przyjazdem gości, a kwatera może być wynajęta jednocześnie czterem osobom.

Z kolei rząd Hiszpanii przedstawił w połowie października propozycje dotyczące regulacji najmu krótkoterminowego, które mają wejść w życie od początku 2025 r. Nowe przepisy dotyczą platform ogłoszeń wynajmu oraz właścicieli domów i mieszkań. Każda usługa będzie musiała być zarejestrowana i trafi do centralnej bazy obsługi wynajmu. Dzięki zmianom w prawie rząd chce "ścigać wszelkie oszustwa i nielegalne działania, które mają miejsce w odniesieniu do zakwaterowania turystycznego", a tym samym "chronić tych, którzy naprawdę potrzebują zakwaterowania sezonowego".

Obowiązek odrębnego wykazywania przychodów z najmu krótkoterminowego wprowadzono w Norwegii w 2020 r. W ciągu pierwszych dwóch lat tutejsze urzędy skarbowe odnotowały wzrost opodatkowanych przychodów z 5,3 mld do 8,6 mld koron (ponad 3 mld zł). Organizacje branżowe i związki zawodowe wezwały norweskie władze, by nowe przepisy wprowadzone przez Brukselę, zobowiązujące platformy do udzielania niezbędnych informacji administracji krajowej i lokalnej, obowiązywały również w Norwegii, choć ta nie należy do Unii Europejskiej.

NHO Reiseliv, największa organizacja branży turystycznej w Norwegii przyznaje, że platformy pośredniczące przy wynajmie krótkoterminowym pomagają przyciągnięciu gości w mniejszych czy oddalonych od głównych tras miejscowości. Nadmierna turystyka powoduje jednak irytację lokalnych społeczności.

Protesty przeciwko niekontrolowanemu ruchowi turystycznemu odbywają się m.in. w zamieszkanym przez 24 tys. osób archipelagu Lofoty, gdzie infrastruktura sanitarna i transportowa nie jest przygotowana na ponad milion odwiedzających w sezonie letnim gości.

Czeski rząd przyjął latem 2024 roku projekt ustawy regulującej kwestie najmu krótkoterminowego. Władze liczą, że uda się ograniczyć liczbę takich wynajmów, dzięki czemu spadną ceny nieruchomości. Jeżeli parlament zaakceptuje nowe prawo samorządy będą mogły na przykład ustalić maksymalną liczbę dni na wynajem. Projekt przewiduje, że każdy właściciel nieruchomości oferowanej w systemach najmu krótkoterminowego będzie musiał ją zarejestrować, a także udostępnić dane najemców i uiścić podatki. Dzięki planowanym regulacjom samorządy mogą uzyskać dziesiątki milionów euro. Na samym Starym Mieście w Pradze na 100 mieszkańców przypada średnio 45 łóżek oferowanych w ramach krótkoterminowych najmów. Według szacunków od 40 do 70 proc. takich transakcji ma miejsce w szarej strefie.

Również na Cyprze wynajem krótkoterminowy wpływa na ograniczoną dostępność nieruchomości dla lokalnych mieszkańców, zwłaszcza w takich miejscach jak Limassol (największe miasto Cypru). Kraj względnie niedawno zaczął prace nad uregulowaniem tego rynku. Dotychczasowe przepisy przewidują, że wynajmujący lokal krótkookresowo musi zarejestrować się w ministerstwie turystyki.

We Francji, ze względu na kryzys mieszkaniowy regulacje wynajmu krótkoterminowego przyjmowane są od lat. Obecnie właściciele mogą oferować swoją główną nieruchomość przez 120 dni w roku, odprowadzając od tego podatek. Nie można wynajmować w ramach platform drugiej posiadanej nieruchomości. W listopadzie br. przyjęto ustawę, która daje prawo merom miast do skrócenia okresu wynajmu krótkoterminowego ze 120 do 90 dni. Z powodu dwu - lub trzykrotnie większej opłacalności w stosunku do wynajmu długoterminowego szacowana liczba lokali na krótki najem to 1,2 miliona, podczas gdy w 2016 r. było ich 300 tysięcy. Najem turystyczny pozwala też uniknąć zakazu wynajmu lokatorom mieszkań o niskiej efektywności energetycznej czy problemów z najemcą niepłacącym czynszu (prawo we Francji chroni lokatorów przed eksmisją). Według danych przytoczonych przez dziennik "Le Monde" co roku z rynku mieszkaniowego Paryża znika osiem tysięcy lokali, a powiększa się liczba pustostanów i nieruchomości, które są drugim domem ich właścicieli. 

Na Słowacji nie ma specjalnych regulacji dotyczących takiego najmu. Zgodnie z prawem właściciel nieruchomości, który dzięki niej uzyskuje dochód powinien zarejestrować działalność gospodarczą i płacić podatki. Większość transakcji zasila jednak szarą sferę. Częstą praktyką jest "przekazywanie" oferowanych mieszkań do dużych firm zarządzających kilkudziesięcioma nieruchomościami. Takie rozwiązanie pozwala na obejście biurokratycznych obowiązków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W Finlandii najem krótkoterminowy nieruchomości należy zgłosić do urzędu skarbowego, a roczny dochód z najmu opodatkowany jest podstawową stawką 30 proc. (powyżej 30 tys. euro - 34 proc.). Dochody z najmu można pomniejszyć o wydatki poniesione np. na pozyskanie najemcy (koszty ogłoszeń, prowizje i opłaty manipulacyjne agencji pośredniczących, tj. np. popularnych serwisów czy platform internetowych). Przychody z najmu w tym kraju deklaruje rocznie ok. 420 tys. właścicieli. Jeszcze dziesięć lat temu takich podatników było o kilkadziesiąt tysięcy mniej.

Ogólnokrajowych zezwoleń, licencji czy obowiązku rejestracji najmu krótkoterminowego nie posiada Belgia, ale wynajmujący muszą pamiętać o odprowadzaniu podatku na wynajem oraz liczyć się z tym, że zobowiązani będą zdobyć osobne zgody np. od straży pożarnej. W samej Brukseli wynajmujący muszą zarejestrować wynajmowany przez siebie lokal na stronie z wykazem kwater turystycznych.

Szczególne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego nie istnieją z kolei w Szwecji, a tego rodzaju usługa podlega przepisom o długoterminowym wynajmie. Oznacza to konieczność uzyskania zgody administracji budynku komunalnego lub wspólnoty mieszkaniowej, która może pobierać procent od kwoty wynajmu.

Dodatkowe przepisy są jednak dość surowe, co sprawia, że legalny najem krótkoterminowy dla turystów nie jest w Szwecji popularny. Wynajmować można lokal jedynie tymczasowo, a powodem nie może być chęć zarobku. Według prawa należy wskazać ważny życiowy powód wyprowadzki, na przykład studia lub pracę w innym mieście. Żądana kwota za wynajem musi być "sprawiedliwa", czyli pokrywać czynsz, ewentualnie kwotę kredytu oraz zużycia wyposażenia. Najemca może też podać do specjalnego sądu ds. wynajmu wynajmującego (właściciela mieszkania) i zażądać zwrotu nadpłaconej kwoty.

Od 2019 r. wynajmowanie na czarno jest w Szwecji poważnym przestępstwem. W październiku br. w sądzie w Goeteborgu zapadł pierwszy w historii wyrok skazujący mężczyznę na dziewięć miesięcy więzienia za podnajmowanie dwupokojowego mieszkania turystom, w którym nie był on zameldowany. Szwed w ciągu czterech lat za pośrednictwem platformy internetowej zarobił 400 tys. koron (ok 45 tys. euro).

"Ograniczmy najem krótkoterminowy typu Airbnb (jedna z platform internetowych - red.). Mieszkania nie służą do osiągania szybkich zysków. Są miejscem do życia" - napisała w poście na portalu X (dawniej Twitter) na początku października ministra funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz. W dołączonym do wpisu wideo ministra przedstawiła więcej szczegółów.

- Młodych ludzi nie stać na wyprowadzkę z domu, a jednym z powodów jest to, że coraz częściej mieszkania zamieniane są w "hotele". Tylko w Warszawie na 100 nowych mieszkań przypada 20 nowych ofert airbnb. Mieszkania, które mogłyby służyć dla normalnego życia, są wyciągane z rynku na usługi à la hotelowe. Jaki jest efekt? Ceny wynajmu długoterminowego rosną. Zmieńmy to - stwierdziła szefowa MFiPR w nagraniu.

- Po pierwsze wprowadźmy rejestr lokali, które są wykorzystywane na airbnb po to, żeby wyciągnąć je z szarej strefy. Po drugie, system podatkowy powinien zniechęcać do najmu krótkoterminowego, bo teraz niestety tak nie jest. Nie może być tak, że setki tysięcy mieszkań w Polsce zamieniane są w hotele. Mieszkania nie służą do osiągania szybkich zysków, są miejscem do życia - podkreśliła ministra.

Najem krótkoterminowy za pośrednictwem wyspecjalizowanych platform staje się coraz popularniejszy w Unii Europejskiej. W drugim kwartale 2024 roku wzrósł on o 16,2 proc. wobec drugiego kwartału 2023 roku - wynika z danych Eurostatu.

W drugim kwartale 2024 r. goście spędzili 208,8 mln nocy w krótkoterminowych obiektach noclegowych, zarezerwowanych za pośrednictwem Airbnb, Booking, Expedia Group lub TripAdvisor.