Perspektywa, w której za kilka tygodni skończy się program dopłat do kredytów mieszkaniowych, to ekstremalnie mocny motywator dla wszystkich spełniających wymagania Bezpiecznego kredytu 2 proc. Problem w tym, że pośpiech przy zakupie mieszkania to nie jest dobry doradca - zauważył Bartosz Turek, główny analityk HREIT. Jak dodał, autorzy programu nie przewidzieli tego, jak duży niezaspokojony popyt na pierwsze mieszkania drzemie w polskim społeczeństwie. - Ponad połowa rodaków w wieku 25-34 lata mieszka z rodzicami - wyjaśnił.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT, podał, powołując się na dane Ministerstwa Rozwoju i Technologii, że na dzień 16 listopada podpisanych było ponad 37 tysięcy umów o Bezpieczny kredyt 2 proc. W sumie z pomocą hipotek z dopłatą Polacy pożyczyli już ponad 15 miliardów złotych.
"W ostatnich tygodniach każdy mijający dzień roboczy dodaje do tej kwoty ponad ćwierć miliarda – i robi to niemal jak z zegarkiem w ręku. Jeśli ta prawidłowość nie została zaburzona, to możemy już spokojnie twierdzić, że Bezpieczny kredyt 2 proc. pięciokrotnie przekroczył plan na 2023 rok" - zauważył.
Przypomniał, że pierwotnie zakładano, iż efektem bieżącego roku będą umowy o wartości 3,2 mld zł.
"Autorzy skrajnie nie docenili więc tego, jak duży niezaspokojony popyt na pierwsze mieszkania drzemie w polskim społeczeństwie. Dość przypomnieć, że dane Eurostatu podsumowujące 2022 rok sugerowały, że ponad połowa rodaków w wieku 25-34 mieszka z rodzicami i to pomimo faktu, że większość z tych młodych dorosłych miała jakieś źródło dochodu" - ocenił.
Bezpieczny kredyt 2 proc. "Najbliższe tygodnie będą okresem bardzo dużego zainteresowania"
Według analityka HREIT, wszystko wskazuje jednak na to, że czekają nas kolejne zmiany. Jak napisał, brakuje bowiem deklaracji dotyczącej nowych pomysłów na mieszkaniówkę, a w dotychczasowym programie za kilka tygodni skończą się pieniądze.
"Na podstawie dostępnych dziś informacji można szacować, że już w pierwszym tygodniu 2024 roku ogłoszony zostanie koniec naboru wniosków o kredyt z dopłatą. Wtedy właśnie BGK dostanie komplet informacji o tym, ile pieniędzy będzie musiał przelać bankom jako rekompensatę" - przekazał w analizie.
Z szacunków HREIT wynika, że kwota ta będzie na tyle duża, że trzeba będzie wstrzymać przyjmowanie wniosków. Biorąc pod uwagę wartość podpisanych już umów o preferencyjny kredyt oraz falę wniosków napływających ciągle do banków, już dziś mogłoby się okazać, że zapisane w obowiązującej ustawie limity zostały wykorzystane.
"Całe szczęście ustawa daje odpowiednie narzędzia, które pozwolą na ogłoszenie końca naboru wniosków dopiero w 2024 roku. To oznacza, że najbliższe tygodnie będą okresem bardzo dużego zainteresowania mieszkaniami ze strony kupujących, którzy na program dopłat do kredytów chcą się jeszcze załapać" - zaznaczył Turek.
Wskazał, że problemem jest też to, iż do wygaszenia Bezpiecznego kredytu 2 proc. może dojść w momencie, w którym rynek w końcu zaczął działać i podaż zaczęła dostosowywać się do wzmożonego popytu.
"Innymi słowy – zapłaciliśmy cenę za wprowadzenie programu stymulującego popyt na mieszkania w postaci wzrostu cen mieszkań. Teraz, gdy podaż zaczęła na ten wzmożony popyt odpowiadać, czyli presja na wzrost cen zaczęła spadać, to program Bezpieczny kredyt 2 proc. najpewniej zostanie wygaszony" - wskazał Bartosz Turek.
Droga do pierwszego mieszkania znacząco się wydłuży
Zdaniem analityka, skutki znowu łatwo przewidzieć, bo ci, którzy na preferencyjny kredyt nie zdążą, zderzą się z wyższymi cenami mieszkań. "Trudno liczyć, że po odcięciu budżetowej kroplówki mieszkania stanieją. Efekt będzie taki, że po wygaszeniu Bezpiecznego kredytu 2 proc. część młodych znowu zostanie wykluczona z rynku mieszkaniowego. Zamiast własnego 'M' albo będą zmuszeni do korzystania z oferty rynku najmu, albo będą dalej mieszkać z rodzicami" - zauważył.
Zwłaszcza - jak dodał - że trudno liczyć na spadki cen mieszkań w 2024 roku. Jak przypomniał, w ostatnich miesiącach dostęp do kredytów został ułatwiony (przez działania KNF i RPP). W efekcie nawet więc po wygaszeniu programu mieszkaniowego nie powinno dojść do takiego spadku popytu, aby wywołało to przeceny mieszkań.
"Pamiętajmy przecież, że oferta mieszkań na sprzedaż wciąż jest dramatycznie wykupiona i dopiero pojawiają się pierwsze dane sygnalizujące jej odbudowę. W takiej sytuacji cenom mieszkań niestraszny jej spadek popytu. Inna sprawa, że deweloperzy widząc, że młodzi nie będą już tak licznymi nabywcami, nie będą w 2024 roku rozpoczynali tylu nowych inwestycji ile by mogli, gdyby preferencyjny kredyt został utrzymany" - napisał w analizie.
Rynek potrzebuje więcej przewidywalności
Według Bartosza Turka "będziemy mieli więc kolejną rewolucję, których przez ostatnie 4 lata było aż nadto". W tym czasie kurki z kredytami były już zakręcane dwukrotnie i tyleż samo odkręcane. Popyt na mieszkania na przemian rósł nam i spadał w tempie, za którym deweloperzy nie byli w stanie nadążać.
"Jak w tym czasie potrafimy dwa razy przejść od boomu w mieszkaniówce do załamania i z powrotem, to dla deweloperów oznacza to spore ryzyko. Przez to w Polsce mniej się buduje, a ceny mieszkań rosną, czy to w odpowiedzi na rosnące koszty budowy, czy to dlatego, że nagle na rynek wychodzą tysiące kupujących i zanim oferta deweloperów na ten wzmożony popyt odpowie, to stawki idą w górę, bo oferta się wyprzedaje" - zaznaczył.
W ocenie analityka rynkowi mieszkaniowemu nie jest dziś potrzebna kolejna rewolucja, ale raczej szczypta stabilizacji.
"W efekcie racjonalne byłoby raczej nie wygaszenie, ale utrzymanie programu Bezpieczny kredyt 2 proc. Dyskutować powinniśmy natomiast nad tym, czy program powinien być aż tak hojny. Rynek udowodnił nam, że oprocentowanie na poziomie 2 proc. jest zbyt niskie. Odpowiedzią na to powinna być jednak ewolucja programu, a nie jego wygaszenie. Warto więc rozważyć uzupełnienie budżetu na dopłaty połączone z dyskusją nad poziomem oprocentowania preferencyjnego kredytu. Może zamiast 2 proc. wystarczyłby kredyt na 3 proc. czy 4 proc.?" - napisał analityk.
Jak wyjaśnił, to dalej pozwalałoby młodym Polakom łatwiej zdobyć własny dach nad głową, ale kredyt nie byłby aż tak oderwany od realiów rynkowych. Gdyby zawczasu zadbać o utrzymanie Bezpiecznego kredytu 2 proc., ograniczyłoby to też szaleństwo zakupowe, którego można spodziewać się w najbliższych tygodniach.
"Perspektywa, w której za kilka tygodni skończy się bowiem najhojniejszy w historii program dopłat do kredytów mieszkaniowych to ekstremalnie mocny motywator dla wszystkich spełniających wymagania Bezpiecznego kredytu 2 proc. Problem w tym, że pośpiech przy zakupie mieszkania to nie jest dobry doradca" - podkreślił.
Źródło: TVN24 Biznes
Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock