Klitki z balkonami pod ziemią. "Deweloper przeszedł samego siebie"

Gibała we wpisie w mediach społecznościowych zwrócił uwagę na przejaw tak zwanej patodeweloperki w postaci "balkonu pod ziemią". W jego ocenie "w tym przypadku deweloper przeszedł samego siebie".

Dodał, że jednym "z najbardziej jaskrawych przykładów" patodeweloperki w dawnej stolicy Polski są tak zwane mikrokawalerki.

"Na ul. Horaka 17 znajduje się duży budynek jednorodzinny, który deweloper podzielił na kilkanaście mieszkań, każde po kilkanaście metrów kwadratowych. Oczywiście to nielegalne, ale niestety takie praktyki w Krakowie stają się coraz częstsze" - stwierdził radny we wpisie.

"Pomyślmy o prądzie, kanalizacji czy miejscach parkingowych. Cała infrastruktura została przecież zaprojektowana dla jednej rodziny, a mieszkać ma ich tutaj kilkanaście. Pytanie zasadnicze jest takie, gdzie mieszkańcy będą parkować i czy sieć elektryczna i kanalizacyjna to wytrzyma?" - zwrócił uwagę Gibała.

Na koniec wpisu krakowski radny zaznaczył, że złożył już kilka interpelacji i pism do nadzoru budowlanego w sprawie takich inwestycji mieszkaniowych. Ostatnie dotyczyły tej omawianej w poście na Facebooku oraz przy Zina 3 i Kokosowej 30.

"Zdarzają się przypadki, gdy udaje się wstrzymać budowę, chociaż najczęściej jest to nierówna walka mieszkańców z deweloperami. Jeśli znacie podobne przypadki, to zgłaszajcie je do mnie. Walczymy dalej!" - zaapelował do mieszkańców.

Jak wyjaśnił wiceprezydent Krakowa Stanisław Mazur w rozmowie z lokalnym portalem krakow.naszemiasto.pl, dla tych inwestycji nie wpłynęły wnioski o zmianę sposobu użytkowania, które pozwoliłyby na dzielenie lokali na mniejsze. Po interpelacjach jedna z inwestycji, przy ul. Kokosowej, została wstrzymana, chociaż inwestor złożył zażalenie na tę decyzję. W przypadku inwestycji z "balkonami pod ziemią" działania administracyjne są w toku. Zaś w przypadku inwestycji przy ul. Zina mają zostać podjęte "stosowne działania".

Czytaj także: Sąd cofnął zgodę na budowę kontrowersyjnego bloku, radni chcą kontroli w urzędzie

Marek Wielgo, ekspert portalu rynekpierwotny.pl, powiedział, że w przypadku nagłośnionym przez radnego z Krakowa trudno mu sobie wyobrazić, "aby jakakolwiek szanująca się firma deweloperska wybudowała tego typu obiekt".

- Bardziej wygląda to na działalność flippera, który kupił na rynku wtórnym stary dom jednorodzinny i przerobił go w taki sposób, żeby ulokować w nim jak największą liczbę najemców. Wcześniej docierały do mnie sygnały, że niektórzy flipperzy kupują duże mieszkania i dzielą je na małe klitki. Nazywają je jednostkami inwestycyjnymi. Nie słyszałem natomiast, żeby ktoś próbował walczyć z tym procederem, który jest bardzo niebezpieczny z uwagi na przepisy dotyczące nasłonecznienia, ochrony przeciwpożarowej czy wentylacyjne - komentuje dla redakcji biznesowej tvn24.pl Wielgo.

W ostatnim czasie rząd podejmował działania, których celem jest ograniczenie tzw. patodeweloperki. Ministerstwo Rozwoju i Technologii opublikowało nowe rozporządzenia w zakresie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Od 1 sierpnia tego roku zwiększono do 5 metrów odległości budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji od granicy działki. Dotąd odległość ta wynosiła minimum 3 metry w przypadku ścian bez okien lub drzwi, a w przypadku ścian z oknami lub drzwiami - 4 metry. Do tego lokal użytkowy w nowo projektowanych budynkach powinien mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m2. Możliwe będzie wykonanie lokalu o mniejszej powierzchni, pod warunkiem że lokal znajduje się na pierwszej lub drugiej kondygnacji nadziemnej budynku i jest do niego bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku.

Na te przepisy zwrócił uwagę także Marek Wielgo. Wskazał, że nowy obowiązek minimalnego metrażu ma "uniemożliwić deweloperom obchodzenie normy metrażowej dla mieszkań".

- Niektórzy budowali kilkunastometrowe kawalerki, sugerując ich mieszkalny charakter. Formalnie są to jednak lokale użytkowe. Chętnie kupują je inwestorzy z myślą o wynajmie. Warto pamiętać, że wykorzystywanie lokali użytkowych na cele mieszkaniowe jest śliskim tematem. I to także wtedy, gdy są one wynajmowane w ramach działalności gospodarczej. Jeśli nadzór budowlany dowie się, na przykład z donosu, że lokal użytkowy lub choćby jego część został zamieniony w mieszkanie, powinien uznać to za samowolę budowlaną. Nie ma znaczenia, czy w lokalu zostały dokonane jakieś przeróbki budowlane. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może ukarać właściciela grzywną - zaznaczył ekspert portalu rynekpierwotny.pl.

Nawet jeśli świadomie zdecydujemy się na taki zakup, to możemy liczyć się z kłopotami. Pozostaje więc pytanie, czy taki lokal można zalegalizować? Zdaniem Wieglo procedura jest czasochłonna i kosztowna, a co gorsza - nie zawsze jest możliwe.

- Teoretycznie taką zmianę można zgłosić w starostwie powiatowym lub w urzędzie miasta na prawach przed wprowadzeniem się do lokalu. Brak reakcji urzędników przez 30 dni oznaczałby ich milczącą zgodę - wskazał Wielgo.

Dodał, że jednak "równie dobrze mogą się oni nie zgodzić się na zmianę sposobu użytkowania lokalu użytkowego na mieszkalny".

- Tak się może stać, gdyby to było sprzeczne z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, na podstawie której deweloper uzyskał pozwolenie na budowę. Rzecz jasna przekształcenie lokalu użytkowego w mieszkalny nie jest możliwe także wtedy, gdy jego powierzchnia jest mniejsza niż 25 metrów kwadratowych - zaznaczył.

Wielgo dodał, że ograniczenie dotyczące metrażu mieszkań jest stosunkowo nowym rozwiązaniem, którego nie było nawet za czasów poprzedniego ustroju. - Tak więc nie tylko w starych przedwojennych kamienicach, ale także w budowanych po wojnie blokach można znaleźć kilkunastometrowe mieszkania. Fakt ten wykorzystują wspomniani flipperzy, którzy dokonują przeróbek starych domów i mieszkań - podkreślił.