Stawki biją rekordy. "Należałoby się spodziewać spadków cen. Tak się jednak nie dzieje"

"Tak do tysiąca złotych jestem w stanie zapłacić za najem plus rachunki i pomóc w prowadzeniu domu (pisownia oryg.)", "Nie chcę się już zastanawiać, czy zapłacić za mieszkanie, czy za zakupy spożywcze. Przerosło mnie to", "Koszty wynajmu w tym momencie pochłaniają lwią część tego, co zarabiam" - to tylko kilka wypowiedzi w mediach społecznościowych umieszczonych na grupach, w których przyszli lokatorzy szukają ofert mieszkań w rozliczeniu barterowym - na przykład w zamian za opiekę nad starszą osobą.

Na rynku za wynajem 50-metrowego mieszkania trzeba zapłacić w Warszawie przeciętnie 3750 zł (roczna zmiana kosztu najmu o 33 proc.), w Krakowie 3050 zł (wzrost o 36 proc.), w Poznaniu 2550 zł (wzrost o 21 proc.) w Toruniu 2106 zł (wzrost o 32 proc.), a w Sosnowcu 1918 zł (wzrost o 27 proc.). - Do tych kwot należy dodać opłaty licznikowe i administracyjne - mówi w rozmowie z TVN24 Biznes Anton Bubiel z Rentier.io. Stawki biją rekordy i dla coraz większej grupy osób przekraczają możliwości finansowe. - Należałoby się spodziewać spadków cen. Tak jednak się nie dzieje - dodaje Bubiel.

W ocenie Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, problemem jest to, że ofert mieszkań jest za mało. Jeszcze przed wybuchem wojny w Ukrainie według jego szacunków brakowało około 1,5 mln mieszkań. Aktualnie deweloperzy ograniczyli inwestycje o jedną trzecią. - Nie wróży to dobrze naszemu rynkowi mieszkaniowemu - podkreśla podczas rozmowy z TVN24 Biznes i dodaje, że wyzwaniem są bardzo wysokie stawki czynszów, które poszły w górę nawet o 30 procent.

Jakie są tego powody? - Mamy wysoką inflację. Jak rosną koszty utrzymania nieruchomości, to automatycznie są one przerzucane na najemców. Aktualnie jest trudniejszy dostęp do kredytów, a jeżeli nie możemy kupić sobie wymarzonego mieszkania, to wtedy rozwiązaniem jest najem. I tak podbija się popyt - wyjaśnia.

Wskazuje na kolejną przyczyną wzrostów cen. Do Polski przyjechało dużo Ukraińców, którzy uciekali przed wojną, co generuje popyt na rynku najmu. Według informacji ze Straży Granicznej od 24 lutego 2022 roku, czyli dnia początku agresji Rosji, granicę polsko-ukraińską przekroczyło ponad 10 mln uchodźców z Ukrainy. Część z nich została w naszym kraju, co mocno ograniczyło liczbę dostępnych na rynku mieszkań. - Zwykło się mówić, że jak wydajemy do jednej trzeciej wynagrodzenia na mieszkanie, to jest dobrze. Teraz widzimy, że często ta jedna trzecia pensji nie wystarczy. Wcześniej czy później sprawa się poprawi, ale póki co mamy niekorzystną sytuację - stwierdza Turek.

Czytaj też: Inflacja w górę. Najnowsze dane GUS

Pytamy, jakie są granice cenowe na rynku nieruchomości, biorąc pod uwagę, że według Głównego Urzędu Statystycznego przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw w styczniu 2023 roku wyniosło 6 883,96 zł, a od 1 stycznia minimalne wynagrodzenie za pracę to 3490 zł? - Granice wyznacza rynek. Trzeba zacisnąć zęby i to przetrwać - odpowiada Bartosz Turek dodając, że dziś na znaczeniu zyskało zjawisko downsizingu.

- Jeśli kogoś nie stać na większe mieszkanie, to zamienia je na mniejsze, w gorszej lokalizacji, dalej od centrum, w starszym budynku. Albo współdzieli większe mieszkanie na przykład w dwa gospodarstwa domowe - tłumaczy.

Zwraca uwagę, że za cenę, za którą można było ponad rok temu w Warszawie wynająć mieszkanie dwupokojowe, teraz można wynająć kawalerkę. A za cenę taniej kawalerki sprzed kilkunastu miesięcy, można wynająć dzisiaj pokój. - Gdyby inflacja utrzymała się na dwucyfrowym poziomie, a my byśmy rozmawiali za kilka lat, to i cała pensja nie wystarczyłaby, aby wynająć mieszkanie - dodaje.

Bartosz Turek opowiada, że przed wybuchem wojny sprawdzał sytuację mieszkańców Kijowa. - Przeciętne wynagrodzenie netto nie wystarczało na wynajem kawalerki. Zarabiając przeciętnie, dużym wydatkiem było nawet współdzielenie pokoju w jakiejś lepszej lokalizacji - zaznacza Turek. 

Podaje przykład, że para mająca dwie średnie płace po opłaceniu mieszkania i kosztów skromnego życia nie była w stanie nic odłożyć, bo wydawali więcej niż zarabiali. Przeciętnie na sam czynsz za mieszkanie z jedną sypialnią poza centrum wydawali oni 65 procent wynagrodzenia netto. - To znaczy, że singla ze średnią pensją, co do zasady, nie było stać na samodzielny najem i to nie w centrum, ale w tańszych rejonach miasta.

Dawid Gutkowski, deweloper, ekspert rynku nieruchomości działający między innymi w Hiszpanii i w Wielkiej Brytanii w rozmowie z TVN24 Biznes zwraca uwagę na sytuację mieszkańców mniejszych miejscowości, w których, jak podaje, np. pracownicy budowy czy sklepów zarabiają między 1,2 a 1,5 tys euro, przy czym płaca minimalna w Hiszpanii wynosi 1 167 euro.

- Wynajmują mieszkania za 450 do 600 euro. Bardzo duży odsetek osób przed trzydziestką jest jednak na bezrobociu. Dwa lata temu było to 40 procent. Osoby bezrobotne otrzymują od państwa tysiąc euro wsparcia socjalnego. Wciąż popularnym rozwiązaniem jest to, że młodzi ludzie mieszkają z rodzicami - zaznacza. 

Dodaje, że w Wielkiej Brytanii pensja pracownika banku czy policjanta niższego szczebla kształtuje się między 2,5 a 3 tys funtów. - Dlatego tutaj bardzo popularne jest wynajmowanie pokoi i one są w cenie średnio 100 do 140 funtów tygodniowo w okolicach Londynu, w piątej strefie, gdzie dojazd do centrum trwa godzinę. Wynajem całego małego domu to koszt około 2 tysięcy funtów miesięcznie. Czyli nie wszyscy są w stanie sobie pozwolić na jego samodzielne wynajęcie. W każdym przypadku dosyć duża część budżetu rodzinnego idzie na nieruchomość, na to, aby gdzieś mieszkać - stwierdza. 

Bartosz Turek komentując sytuację na polskim rynku nieruchomości zwraca uwagę na perspektywę właścicieli mieszkań. - Teraz jest ich rynek, ale podczas pandemii COVID-19 na rynku najmu było zupełnie inaczej. Studenci pozrywali umowy, wrócili do domów rodzinnych i wtedy właściciele mieszkań szukali najemców. Spora część lokali stała pusta - opowiada.

Podkreśla też, że właściciele mieszkań ponoszą duże ryzyko. - Oddają majątek wart kilkaset tysięcy złotych do dyspozycji obcej osoby, której nie znają, która może zdewastować nieruchomość - zaznacza. 

- Słyszałem o sytuacji, w której ktoś wynajął świeżo wyremontowane mieszkanie, a lokator nie dość, że przestał płacić czynsz, to jeszcze zdewastował mieszkanie do tego stopnia, że wyniósł z mieszkania wszystko: meble, oprawy, krany, kontakty i nawet zerwał ze ściany płyty gipsowo-kartonowe, co jest totalną abstrakcją, bo tego ponownie nie da się użyć - wymienia i wylicza, że wygenerowało to kilkadziesiąt tysięcy złotych straty.

Analityk dodał, że trudno właścicielom dochodzić w takich sytuacjach swoich praw. - Najemca może na wiele sposobów unikać odpowiedzialności, jak w przypadku tak zwanych dzikich lokatorów, za których właściciel mieszkania może ponosić koszty nawet przez kilka lat, bo nie da się takich osób szybko pozbyć - mówi.

- To nie jest tak, że właściciele są takimi krwiopijcami, chociaż zdarzają się inwestorzy, którzy zapominają o elementarnej przyzwoitości - ocenił.

Czytaj więcej: "The Economist": globalna recesja jest nieunikniona