Jak wygląda dzierżawa ziemi? O czym pamiętać przed podpisaniem umowy?

● Dzierżawa jest jedną z umów cywilnoprawnych.  ● Najczęściej przedmiotem dzierżawy są grunty rolne. ● Dzierżawa umożliwia czerpanie zysków z czyjegoś mienia w zamian za płacenie mu czynszu. ● Dzierżawa nie wpływa na to, kto jest prawnym właścicielem dzierżawionego mienia.

Dzierżawa jest jedną z umów prawa cywilnego. Polega ona na odpłatnym udostępnieniu komuś swojego prawa lub rzeczy bez przenoszenia prawa własności. W rezultacie właściciel pozostaje ten sam, jednak to osoba korzystająca z dzierżawy może pobierać zyski z dysponowania tym prawem lub rzeczą.

Umowa dzierżawy zawierana jest pomiędzy dzierżawcą (właścicielem prawa lub rzeczy) i wydzierżawiającym. Długość obowiązywania umowy może być oznaczona konkretną datą, ale może to być też czas nieokreślony. Ustawa precyzuje, że dzierżawa zawarta na okres ponad 30 lat po upływie tego okresu jest uznawana za umowę zawartą na czas nieokreślony.

Zgodnie z ustawą dzierżawca jest zobowiązany do zapłaty umówionej uprzednio należności - czynszu dzierżawy. Należność ta może mieć zarówno formę pieniężną, jak i rzeczową.

Dzierżawca nie może zmieniać sposobu przeznaczenia dzierżawionego przedmiotu bez zgody właściciela. Ma on również obowiązek dokonywania napraw, które zachowają przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym. Ponadto dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy w ręce osoby trzeciej ani jej poddzierżawiać bez wcześniejszego uzgodnienia tego z właścicielem. Naruszenie tego zakazu może skutkować wypowiedzeniem umowy. 

ZOBACZ TEŻ: Umowa użyczenia – czym różni się od najmu? Co powinna zawierać?

Jedną z najczęściej zawieranych umów dzierżawy są zawierane przez rolników umowy dzierżawy gruntów rolnych. Na mocy takiej umowy dzierżawiący grunt rolnik korzysta z tego gruntu i czerpie zysku z jego eksploatacji, np. sprzedaży płodów rolnych, zaś prawny właściciel gruntu pobiera od niego w zamian czynsz.

Umowa dzierżawy gruntu rolnego musi mieć formę pisemną, najlepiej sporządzoną u notariusza. W umowie takiej dzierżawy nie może zabraknąć:

● danych stron umowy, ● daty zawarcia umowy, ● wysokości czynszu i terminu jego zapłaty, ● czasu obowiązywania umowy, ● praw i obowiązków stron umowy.

Jeżeli umowa określa, że dzierżawca jest zobowiązany do dokonywania opłat takich jak podatki i ubezpieczenia, a nie wywiązuje się z tego zapisu, wydzierżawiający ma prawo dochodzić swoich roszczeń i zwrotu poniesionych w tym zakresie kosztów.

ZOBACZ TEŻ: Zasiedzenie w dobrej wierze. Kiedy i na jakich warunkach możemy przejąć nieruchomość?

W przypadku dzierżawy gruntów rolnych dzierżawca zwykle ma prawo ich pierwokupu. Prawo pierwokupu przysługuje wtedy, gdy:

● umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma konkretną datę jej zawarcia, ● umowa była wykonywana przez co najmniej 3 lata, ● nabywana nieruchomość rolna będzie potencjalnie wchodziła w skład gospodarstwa dzierżawcy. 

W przypadku nieskorzystania z prawa pierwokupu właściciel gruntu sprzedaje go na normalnych, rynkowych zasadach, a umowa dzierżawy przechodzi na nowego właściciela. 

ZOBACZ TEŻ: Prawo pierwokupu - na czym polega i kiedy jest stosowane?

Umowę dzierżawy można wypowiedzieć, gdy dzierżawca zalega z zapłatą przez dwa pełne okresy płatności (dotyczy czynszów np. kwartalnych, miesięcznych) lub jeżeli zalega przez ponad 3 miesiące w przypadku czynszów rocznych. Wypowiedzenie umowy uzależnione jest zatem od zawartych w niej zapisów, a nieuregulowane umową kwestie określa Kodeks cywilny.

W przypadku zamiaru rozwiązania umowy wydzierżawiający jest zobowiązany powiadomić o tym fakcie dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty. Zwrotu niedokonanych płatności można dochodzić na drodze postępowania cywilnego. Umowę można też wypowiedzieć w przypadku niewywiązywania się z innych, wskazanych w umowie obowiązków.