Prawo pierwokupu - na czym polega i kiedy jest stosowane?

● Prawo pierwokupu najczęściej dotyczy nieruchomości, ale może dotyczyć również ruchomości.  ● Prawo pierwokupu daje określonej osobie prawo pierwszeństwa kupna wskazanej rzeczy gdy jej właściciel chce ją sprzedać. ● Prawo pierwokupu może wynikać z postanowień zawartej umowy lub bezpośrednio z ustawy. 

Prawo pierwokupu uregulowane zostało przepisami Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 596 prawo to oznacza "zastrzeżenie dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej".

W praktyce prawo pierwokupu oznacza, że wskazana osoba ma prawo pierwszeństwa przy kupnie określonej rzeczy, gdy właściciel tej rzeczy decyduje się na jej sprzedanie. Znajduje ono zastosowanie, gdy właściciel zawrze już warunkową umowę sprzedaży z osobą trzecią, nieposiadającą prawa pierwokupu.

Wówczas o umowie tej i jej treści musi zostać niezwłocznie powiadomiona osoba posiadająca prawo pierwokupu. Osoba ta decyduje, czy chce wykonać swoje prawo na warunkach zawartych w umowie z osobą trzecią, czy też odstąpić od skorzystania ze swojego prawa. O swojej rezygnacji nie musi informować, natomiast przy decyzji o skorzystaniu z prawa pierwokupu samo złożenie poprawnego oświadczenia skutkuje nabyciem określonej rzeczy - nie jest już potrzebna nowa umowa sprzedaży.

Inaczej mówiąc prawo pierwokupu daje określonemu podmiotowi możliwość zablokowania sprzedaży danej rzeczy komukolwiek innemu, ale jednocześnie nie daje wpływu na warunki tej sprzedaży, np. cenę.

ZOBACZ TEŻ: Umowa kupna-sprzedaży samochodu. Jakie obowiązki ma sprzedający, a jakie kupujący

Prawo pierwokupu znajduje zastosowanie tylko przy umowach kupna-sprzedaży, nie dotyczy więc sytuacji, w których określona rzecz zmienia właściciela na skutek np. darowizny czy wywłaszczenia. Pierwokup może przy tym dotyczyć różnych rzeczy, choć stosowany jest przede wszystkim w przypadku nieruchomości.

Powiadomiony o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży posiadacz prawa pierwokupu nieruchomości ma miesiąc na podjęcie decyzji o skorzystaniu z tego prawa. Termin ten może być inny w przypadku rzeczy ruchomych (tydzień) lub gdy wcześniej zastrzeżone zostały inne terminy.

Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie. Oznacza to, że przy sprzedaży nieruchomości wykonanie prawa pierwokupu powinno mieć formę aktu notarialnego - taka forma wymagana jest w przypadku umów sprzedaży nieruchomości.

ZOBACZ TEŻ: Komparycja – co to jest? Kiedy może spowodować nieważność umowy?

Prawo pierwokupu może wynikać z postanowień zawartych umów lub bezpośrednio z przepisów ustawowych.

W przypadku zawieranych umów prawo to najczęściej pojawia się przy umowach dzierżawy - dzierżawca rezerwuje sobie nim pierwszeństwo możliwości kupna dzierżawionej nieruchomości na wypadek woli jej sprzedania.

Prawo pierwokupu może zostać jednak zawarte również w innych umowach, np. umowie najmu (najemca ma prawo pierwokupu), albo umowie sprzedaży (sprzedający ma prawo pierwokupu gdy nabywca będzie w przyszłości ponownie sprzedawał określoną rzecz). Zignorowanie w takich przypadkach prawa pierwokupu obciąża sprzedającego odpowiedzialnością za wynikłe z tego szkody.

Z mocy ustawy prawo pierwokupu może natomiast przysługiwać w określonych sytuacjach:

● Skarbowi Państwa, ● jednostkom samorządu terytorialnego, ● współwłaścicielom, ● dzierżawcom.

Przykładowo gminie przysługiwać może ustawowe prawo pierwokupu w przypadku nieruchomości zabytkowych lub znajdujących się na terenach przeznaczonych w planie miejscowym na cele publiczne. Gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy, zignorowanie go i bezwarunkowe sprzedanie określonej nieruchomości lub ruchomości jest z mocy prawa nieważne.

W przypadku dzierżawców, prawo pierwokupu może wynikać z postanowień zawartej umowy lub bezpośrednio z ustawy.

W przypadku większości nieruchomości dzierżawca musi samemu zastrzec sobie prawo pierwokupu w zawieranej umowie. Ustawowo prawo pierwokupu przysługuje jedynie dzierżawcom nieruchomości rolnych. Aby móc skorzystać z tego prawa dzierżawca musi łącznie spełniać trzy warunki:

● umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną (poświadczoną urzędowo), ● umowa była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, ● nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. 

ZOBACZ TEŻ: Umowa użyczenia – czym różni się od najmu? Co powinna zawierać?