"W ten sposób będziemy jeszcze czekali tysiąc lat, kłócili się o kredyty i mieszkalnictwo komunalne"

- Stwierdzenie, że 18 tysięcy złotych na metr kwadratowy (za mieszkanie - red.) w Warszawie to jest maksimum, niestety jest zbyt optymistyczne z punktu widzenia konsumentów. Albo za mało optymistyczne z punktu widzenia innych uczestników tego rynku - ocenił na antenie TVN24 w programie "Tak jest" dr Łukasz Drozda, politolog, urbanista z Uniwersytetu Warszawskiego, zapytany o to, czy ceny w Polsce osiągnęły maksymalny poziom.

Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP, dodał, że mieszkania mogą jeszcze zdrożeć, bo w "w stosunku do płac są w Polsce ciągle relatywnie tanie".

- Myślę, że jeden z powodów jest taki, że mamy jedne z najdroższych w Europie kredyty hipoteczne i w związku z tym, kto nie może kupić mieszkania za gotówkę - a mało jest takich osób - ten musi brać pod uwagę dostępność kredytową mieszkań, a nie dostępność dochodową - dodał Sobolewski.

Jak dodał główny ekonomista Pracodawców RP "wydaje się, że są sposoby, aby mieszkania mogły być tańsze". - W naszym raporcie pokazaliśmy - chyba jako najważniejszy (sposób - przyp. red.) - grunty. Dzisiaj w cenie metra kwadratowego mieszkania jedna trzecia to cena gruntu przygotowanego na budowę - z pozwoleniem na budowę - wyjaśnia Sobolewski. Dodaje, że zwiększenie liczby dostępnych gruntów i obniżenie ich ceny, mogłoby spowodować spadek ich ceny nawet o 10 procent.

Łukasz Drozda przyznał, że obecna polityka mieszkaniowa, czyli traktowanie mieszkań jako towaru, sprzedawanego głównie przez deweloperów, nie jest najlepszym sposobem na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludzi.

- Gdybyśmy mieli odwoływać się do pozytywnych przykładów(...), to byłby to przede wszystkim Wiedeń, który często się przywołuje w takim kontekście. Ale też Finlandia, która ma rozwiniętą politykę mieszkaniową, włączającą też grupy defaworyzowane i niezmuszającą tylko i wyłącznie do kupowanie mieszkań deweloperskich - powiedział gość.

- Trzeba pamiętać o tym, że deweloperzy nie są jedynym podmiotem, który operuje na rynku - wyjaśnia Drozda. - Efektywna polityka mieszkaniowa opiera się nie tylko na zakupie nieruchomości własnościowych. No bo siłą rzeczy – nawet jeśli zetniemy ceny tych mieszkań – one nadal będą absurdalnie drogie – relatywnie dla dochodów dominującej części populacji. Więc bez stworzenia innych rozwiązań, niż wyłącznie mieszkania kupowane na własność, nie ma nadziei żadnych na politykę, która jest stabilna, która włącza inne grupy – ocenia Łukasz Drozda.

Według wstępnych danych, w 2024 roku oddano do użytkowania 199,9 tys. mieszkań, z czego deweloperzy przekazali 124,3 tys. mieszkań, a inwestorzy indywidualni 69,8 tys. W pozostałych formach budownictwa (np. budownictwo spółdzielcze czy komunalne) oddano do użytkowania łącznie 5,8 tys. mieszkań.

- My, jako Pracodawcy RP, zgłosiliśmy pomysł, jak pobudzić mieszkalnictwo komunalne. Zaproponowaliśmy, aby ożywić taki program "Lokal za grunt". Aby te komercyjne budowle, które powstają - w zamian za to, że grunty dostaną trochę taniej - 10 - 20 procent lokali w segmencie popularnym przekazywało jako lokale komunalne - mówi Kamil Sobolewski.

Jak wyjaśnia, inwestor budujący przykładowo 10 tys. mieszkań, budowałby za tańszy grunt 100 mieszkań komunalnych. Jak podkreśla, rozwiązanie to dodatkowo zmotywowałoby samorządy do odblokowania gruntów, "które są dzisiaj najwęższym gardłem na rynku budów".

Rozwiązanie, które przywołuje Łukasz Drozda, to rozwinięcia mieszkalnictwa społecznego, do którego zaliczają się różne typy - od TBS-ów, aktualnie zwanych SIM-ami, które z reguły są spółkami miejskimi realizującymi pewien rodzaj najmu. - Ale też kooperatyw mieszkaniowych, których rzeczywiście jest bardzo mało. One pojawiają się incydentalnie - wyjaśnia.

Kamil Sobolewski zaznacza, że potrzebna jest zdecydowana zmiana polityki mieszkaniowej. Jak wyjaśnia, szacowany deficyt mieszkań w Polsce, który jest głównym powodem problemu mieszkaniowego, wynosi 1 mln 800 tys. mieszkań – głównie w dużych miastach. Na zbudowanie tej liczny mieszkań potrzebujemy około 87 tys. ha gruntów w miastach.

- Tym czasem cztery największe miasta - Warszawa, Kraków, Wrocław i Trójmiasta - nawet nie sam Gdańsk, ale Gdańsk, Gdynia i Sopot - w ciągu trzech lat (...) oddały 63 ha - mówi. - W ten sposób będziemy jeszcze czekali tysiąc lat, kłócili się o kredyty i mieszkalnictwo komunalne, a mieszkań w Polsce będzie za mało – mówi główny ekonomista Pracodawców RP.

Na rynku mieszkaniowym w 2024 roku w pierwszych trzech kwartałach dominowały wzrosty cen. Z danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że ceny ofertowe mieszkań w grupie 17 największych miast w Polsce w pierwszym kwartale wzrosły na rynku wtórnym o 21 procent w skali roku. Natomiast nowe oferty od deweloperów w tym okresie były droższe o 16 proc. w porównaniu do tego okresu w 2023 roku.

W drugim kwartale stawki wzrosły o 23 procent rok do roku na rynku wtórnym i o 16 proc. na rynku pierwotnym. W trzecim odpowiednio o 18 proc. r/r i 14 proc. Natomiast w pierwszych dwóch miesiącach czwartego kwartału wzrosty stawek za mieszkania wyhamowały. W październiku i listopadzie w grupie 6 największych miast zmiana ceny mieszkania była bliska 0 proc. Taka sama sytuacja miała miejsce w grupie miast od 100 tys. do 500 tys. mieszkańców.  

W ostatnim miesiącu minionego roku średnia cena ofertowa za 1 m. kw.  mieszkania w całej Polsce wyniosła 11,8 tys. zł, a w 6 największych miastach – 15,4 tys. zł.  

Czytaj również: Wielka stabilizacja na rynku nieruchomości. "To będzie rok kupującego" >>>