Wielka stabilizacja na rynku nieruchomości. "To będzie rok kupującego"

- Spadki cen są oczywiście możliwe. Natomiast nie na wszystkich rynkach - prognozuje w rozmowie z redakcją biznesową tvn24.pl Wojciech Matysiak, kierownik zespołu analiz nieruchomości z departamentu analiz ekonomicznych PKO Banku Polskiego.  

Mimo to, mieszkania dla wielu Polaków w Polsce są i nadal będą poza ich zasięgiem zakupowym. Dotyczy to przede wszystkim osób młodych, które bywają zmuszone do mieszkania z rodzicami. Ale nie tylko.

- Uwielbiam ten argument, że ludzie narzekają na brak pieniędzy na mieszkanie, bo "pchają się tylko do największych miast". Mieszkam w małym mieście powiatowym w Polsce wschodniej - w Łukowie. Miejsce jakich w Polsce pełno. Zarabiasz tu albo w okolicach płacy minimalnej (od stycznia 3510,92 zł netto - red.), albo pracujesz w transporcie, na przykład na TIR-ach. A za mieszkanie 40-metrowe w wielkiej płycie trzeba u nas zapłacić ponad 300 tysięcy złotych. Wychodzi około 7,5 tysiąca za metr kwadratowy. Nowe są jeszcze droższe - mówi w rozmowie z redakcją biznesową tvn24.pl Marcin, który ma 28 lat i pracuje jako kurier. Nie stać go na zakup własnego mieszkania. Mieszka z rodzicami. - Jak w takiej sytuacji kupić mieszkanie, nie jadąc do Niemiec na kilka lat, żeby odłożyć chociaż na wkład własny? - zastanawia się.

- W dużych miastach zarobki są wyższe, ale co z tego, skoro ceny mieszkań też są wyższe. W praktyce wszyscy jesteśmy w tej samej sytuacji – zakup mieszkania to problem, niezależnie od miejsca zamieszkania - dodaje Marcin. - Oczywiście dochodzi też opcja wybudowania domu na wsi, ale budowa wyjdzie jeszcze więcej niż zakup mieszkania. Nie licząc kosztu działki - ocenia.

Ewelina, 32-latka z Warszawy, singielka, pracuje jako sekretarka w korporacji. Uzbierała na wkład własny i chce kupić w tym roku mieszkanie, do którego będzie mogła wyprowadzić się od rodziców. - Zarabiam na poziomie średniej krajowej i udało mi się odłożyć pieniądze na wkład tylko dzięki temu, że nie muszę płacić za wynajem. Dokładam się rodzicom do rachunków, ale wiadomo, że bardziej 500 złotych niż 4 tysiące jak przy stancji. Mało wydaję, bo staram się odłożyć każdy grosz. Czasem kupię jakieś ubranie z drugiej ręki, bo te w sklepach są dla mnie za drogie. Raczej nie spotykam się też ze znajomymi na mieście, bo nawet sama kawa to prawie 20 zł. Obiady gotujemy na zmianę z rodzicami. Swoje jedzenie zabieram też do pracy. Nie mam samochodu i jeżdżę tylko komunikacją miejską. A i tak stać mnie tylko na kredyt na małą kawalerkę. I wcale nie w centrum - mówi Ewelina.

Sytuacja na rynku mieszkaniowym w 2024 roku w pierwszych trzech kwartałach charakteryzowała się przede wszystkim dwucyfrowymi wzrostami cen. Z danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego wynika, że ceny ofertowe mieszkań w grupie 17 największych miast w Polsce w I kwartale ubiegłego roku wzrosły na rynku wtórnym o 21 procent w skali roku. Natomiast nowe oferty od deweloperów w tym okresie były droższe o 16 proc. w porównaniu do tego okresu w 2023 roku.

W drugim kwartale stawki wzrosły o 23 procent rok do roku na rynku wtórnym i o 16 proc. na rynku pierwotnym. Natomiast w trzecim kwartale dynamika wzrostu wyhamowała – jednak wciąż osiągając dwucyfrowe wzrosty. Odpowiednio o 18 proc. r/r i 14 proc. 

Natomiast w pierwszych dwóch miesiącach czwartego kwartału wzrosty stawek za mieszkania wyhamowały. W październiku i listopadzie w grupie 6 największych miast zmiana mieszkania była bliska 0 proc. Taka sama sytuacja miała miejsce w grupie miast od 100 tys. do 500 tys. mieszkańców.  

W grudniu już ceny w 6 największych miastach spadły 0,02 proc. Ale nie w mniejszym miastach. Bowiem w tych do 100 tys. mieszkańców wzrosły 0,9 proc., a od 100 do 500 tys. o 0,8 proc. w ujęciu miesięcznym.  W ostatnim miesiącu minionego roku średnia cena ofertowa za 1 m. kw.  mieszkania w całej Polsce wyniosła 11,8 tys. zł, a w 6 największych miastach – 15,4 tys. zł.  

- Rok 2024 charakteryzował się dużą zmiennością na rynku nieruchomości. Początek roku to podwyższony popyt na kredyty hipoteczne ze względu na wygaszanie programu Bezpieczny Kredyt 2 procent - w pierwszym kwartale zawierano ok. 20 tysięcy umów kredytowych miesięcznie. Od II do IV kwartału ta liczba była mniejsza i oscylowała wokół 15 tys. Od II kwartału 2024 r. ceny na rynku nieruchomości są stabilne – np. w Warszawie i w Krakowie ceny w grudniu 2024 r. były na poziomie cen z marca 2024 r. - wyjaśnia redakcji biznesowej tvn24.pl Tomasz Mądry, starszy analityk zespołu zrównoważonego rozwoju w Polskim Instytucie Ekonomicznym (PIE)

- Spodziewam się, że rok 2025 będzie rokiem stabilizacji cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Będzie to także rok kupującego i rok zwiększonej oferty, co w praktyce oznacza większy wybór dla nabywców, a także lepsze szanse na negocjacje ceny – mówi Wojciech Matysiak z PKO Banku Polskiego.

Jak dodaje, z punktu widzenia deweloperów będzie to rok większej trudności ze sprzedażą mieszkań, a jednocześnie rok ograniczenia aktywności budowlanej i aktywności inwestycyjnej. - Spodziewam się ograniczenia liczby nowych projektów – wyjaśnia.  

Zdaniem Tomasza Mądrego z PIE, wzrosty cen w dużych miastach będą dalej nadal wyhamowywać i utrzymają się na poziomie 5 procent w ujęciu rocznym, lub niższym. - W najbliższych miesiącach spodziewamy się też wzrastającej zdolności kredytowej – wzrost wynagrodzeń w 2025 r. prawdopodobnie będzie lekko wyższy niż wzrost cen nieruchomości - mówi redakcji biznesowej tvn24.pl.

Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) zwraca uwagę na zbieg zjawisk, który ma obecnie miejsce, a który znacząco wpływa na rynek nieruchomości. – Mamy obecnie do czynienia z koincydencją dwóch zjawisk - rekordową podażą, czyli rekordową ilością mieszkań na rynku i wysokim kosztem pozyskania kredytu na poziomie ponad 8 proc. – jednym z najwyższych w Europie. I to powoduje stabilizację cen na rynku nieruchomości  – mówi Bartosz Guss.

- Ktoś powie, że ta stabilizacja na niektórych rynkach jawi się jako pierwsze oznaki schłodzenia rynku i obniżki cen. Na pewno dotyczy to ośrodków typu Szczecin, Katowice, Łódź, w mniejszym stopniu Poznań. Natomiast na rynkach, które są szczególnie popularne i gdzie ma miejsce migracja, czyli Warszawa, Trójmiasto i Kraków, te ceny najprawdopodobniej nadal będą rosły. Ale raczej na poziomie inflacji, czyli o kilka procent – prognozuje dyrektor PZFD.

- Ale nie zakładam, aby spadki były większe niż kilka procent. Na cenę składa się wysoki koszt zakupu nieruchomości, materiałów i kosztów osobowych, więc tutaj jakiegoś wielkiego potencjału do obniżek nie widzę, ale na pewno w niektórych ośrodkach może dojść do obniżenia cen i to już następuje – wyjaśnia Guss.

Jak dodaje Matysiak z PKO BP, "spadki cen są oczywiście możliwe. Natomiast nie na wszystkich rynkach". - Myślę, że silne rynki, czyli największe miasta, utrzymają ceny. I tutaj mam na myśli przede wszystkim Warszawę, Kraków, Wrocław i Trójmiasto –dodaje Matysiak. – Jednak ceny w części dużych miast, takich jak Łódź, Katowice, czy Poznań mogą ulec obniżkom. W nich obecnie mamy do czynienia z długim czasem wyprzedaży oferty, co znaczy, że siła popytu względem podaży jest najsłabsza w tych miastach – dodaje.  

Jak zaznacza, znaczące dla dalszego kształtowania się poziomu cen mieszkań będą decyzje Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych. - Uważam, że jeżeli stopy procentowe będą utrzymywane na wysokim poziomie lub nawet zostaną jeszcze podniesione względem obecnego poziomu, to występuje dosyć duże prawdopodobieństwo spadku cen – wyjaśnia Matysiak.  

Jednak, jak zaznacza Matysiak, sytuację na rynku nieruchomości może zrównoważyć ewentualna obniżka stóp procentowych – Wówczas nastąpi wspomniana przeze mnie stabilizacja cen, a nie obniżka, czy duże wzrosty. Obecnie mamy na rynku nadwyżkę ofert sprzedaży mieszkań, a obniżenie stóp procentowych, które przełoży się na zwiększoną dostępność kredytów hipotecznych, spowoduje zwiększoną aktywność kupujących – zaznacza Matysiak.

Jak dodaje, bank PKO BP prognozuje obniżę stóp procentowych w drugiej połowie 2025 roku o 100 punków bazowych. – A to już byłby dość silny impuls dla rynku, który mógłby spowodować, że ta nadwyżka będzie stopniowo absorbowana przed popyt, czyli kupujący zaczną wykupywać dostępne obecnie mieszkania. 

Na problem małej dostępności mieszkań, zwłaszcza w przypadku obniżki stóp procentowych, która zwiększy zdolność kredytową Polaków wskazuje również Tomasz Mądry z PIE. – W okresie styczeń-listopad oddano w Polsce 178 tys. mieszkań tj. najmniej od 2018 r. i 10 proc. mniej niż w tym samym okresie w 2023 r. - wyjaśnia.

Jak dodaje Matysiak, innym czynnikiem, który mógłby wpłynąć na rynek nieruchomości byłby ewentualny rządowy program dopłat do kredytów hipotecznych. - Programy generalnie wspierają rynek nieruchomości, jednak na razie rząd nie przedstawił konkretnej propozycji takiego rozwiązania, zatem trudno ocenić jego ewentualny wpływ na rynek – mówi ekspert.

- Zakładamy w naszych prognozach, że takiego wsparcia w najbliższym czasie nie będzie. Gdyby jednak się pojawiło, to oczywiście będzie to impuls popytowy dla rynku– ocenia Matysiak. Przypomina jednocześnie, że ostatni program dopłat Bezpieczny Kredyt 2 procent był bardzo silnym impulsem, choć bardzo krótkim i w długim okresie wzrosty cen przez niego wywołane mogą się nie utrzymać.

– Program ten był bardzo silny, bo w drugim półroczu 2023 roku wykorzystano pieniądze przeznaczone na niego na cały 2024 rok. Jednocześnie trwał bardzo krótko, bo tylko pół roku. Ale w tym czasie liczba dostępnych mieszkań była relatywnie niska, co dało możliwość podwyżek cen przez deweloperów – wyjaśnia Wojciech Matysiak. Zaznacza jednak, że rynek warszawski, z powodu ograniczeń, skorzystał z niego w umiarkowanym stopniu. – Ale pozostałe duże miasta i pozostałe części kraju już tak – dodaje.  

- Jeśli chodzi o tą perspektywę średnio- i długoterminową, to nadal jest duża luka mieszkaniowa w Polsce, szacowana na poziomie około miliona mieszkań. Jesteśmy trzecim rynkiem po Francji i Niemczech, jeśli chodzi o liczbę budowanych mieszkań. Jeśli chodzi o sektor komercyjny, prywatny i publiczny, to jest ponad 200 tys. oddawanych mieszkań. Tak więc nadganiamy Europę, ale nadal jeszcze nam wiele brakuje.  – mówi Bartosz Guss z PZFD.

Jak dodaje to zapotrzebowanie na pewno w najbliższych latach nie zniknie, dlatego rynek mieszkań w Polsce będzie się niezmiennie rozwijał. - Dzisiaj mamy liczbę mieszkań na poziomie około 425 na tysiąc mieszkańców. Nadganiamy Europę w tym zakresie, ale nadal jest to kilkadziesiąt mieszkań mniej niż średnia Unii Europejskiej - wyjaśnia.

Dodaje, że mamy stabilną sytuację gospodarczą, a także konkurencyjne ceny, jeśli chodzi o ceny mieszkań w Europie. - Natomiast troską administracji rządowej powinno być to, dlaczego ponad połowa Polaków jest wykluczona z możliwości pozyskania finansowania do zakupu mieszkania? – pyta Guss. - Budujemy bardzo mało mieszkań komunalnych czy społecznych. W tej chwili chyba poniżej 1,5 proc. całego wolumenu budownictwa w roku – podkreśla.

- Zgłaszamy coraz bardziej śmiałe propozycje współpracy sektora komercyjnego, czyli deweloperów i rządu. Dlaczego nie wykorzystać doświadczenia, zasobów ludzkich, a także kapitałowych, aby rynek komercyjny wsparł budownictwo komunalne i społeczne? To są trendy, które skutecznie są rozwijane w Austrii, w Niemczech, w Wielkiej Brytanii - uważa Guss.

- Na pewno kluczem do sukcesu byłby sztywny czynsz za metr kwadratowy, na przykład dwadzieścia kilka złotych za metr kwadratowy. Wtedy, przy tego typu inwestycjach marża inwestora musiałaby być oczywiście odpowiednio niższa. Ale tak, jak inwestujemy w instrumenty bardziej ryzykowne, tak i czasami kupujemy obligacje. I tu analogicznie – wyjaśnia Guss. Dodając, że część deweloperów już stworzyła prywatne TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego, którymi zarządza.

- Apelujemy o większe zaangażowanie w budownictwo społeczne, bo branża developerska realizuje obecnie 98 proc. budownictwa wielorodzinnego. Ale z uwagi na to, że to jest rynek oparty jest na wolnorynkowych rozwiązaniach i ceny są też rynkowe, to wiadomo, że on nie będzie dostępny dla wielu Polaków – ocenia dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich.