Jawność cen mieszkań. Deweloperzy alarmują

- W pełni popieramy konieczność wprowadzenia rozwiązań umożliwiających osobom poszukującym mieszkań szybki i pełny dostęp do informacji o cenach lokali oferowanych przez deweloperów. Jesteśmy przekonani, że taka praktyka będzie korzystna zarówno dla kupujących, jak i samych firm - podkreślił dyrektor generalny PZFD Bartosz Guss.

- Projekt zawiera jednak nieprecyzyjne sformułowania, które mogą prowadzić do wątpliwości interpretacyjnych, a w konsekwencji do niewłaściwego stosowania przepisów lub wręcz ich omijania - dodał Guss.

Chodzi o projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym oraz ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, złożony do laski marszałkowskiej 20 lutego br. przez posłów Polski 2050.

Pod koniec lutego Polska 2050 złożyła w Sejmie projekt ustawy o ujawnianiu cen, o czym poinformowała ministra funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz w serwisie X.

"Zainteresowani kupnem nieruchomości mieszkaniowej mają powszechne trudności z uzyskiwaniem informacji o faktycznych cenach oferowanych przez deweloperów lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych" - czytamy w uzasadnieniu. "W reklamach, ogłoszeniach o sprzedaży mieszkań od deweloperów, na stronach internetowych rzadko można spotkać cenę za metr kwadratowy mieszkania czy za całą nieruchomość" - dodają autorzy projektu. Podkreślają również, że poznanie oferty wymaga odrębnego zapytania o cenę lub osobiste spotkanie w biurze sprzedaży.

Główne założenia projektu to obowiązek prowadzenia strony internetowej, podawania na tej stronie ceny mieszkania za m2 i za cały lokal, informacji o wszystkich dodatkowych kosztach związanych z ofertą (miejsce parkingowe, ogródek czy garaż) oraz historii zmian cennika.

Nieprzestrzeganie tych zasad jest ścigane przez UOKIK z urzędu. Grozi za to kara w wysokości do 10 proc. obrotu z ubiegłego roku za naruszenie zbiorowych interesów konsumenta.

W ocenie deweloperów obecna redakcja przepisów "pozostawia furtkę" dla firm, które nie chciałyby publikować swoich cenników. Związek zwrócił uwagę, że projekt Polski 2050 przewiduje, iż obowiązek podawania m.in. ceny mieszkania ma dotyczyć umów, o których mowa w przepisach odnoszących się wyłącznie do umów sprzedaży nieruchomości "i to nawet tych, które nie dotyczą rynku deweloperskiego".

- Tymczasem nie wszystkie umowy zawierane w ramach realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego są umowami sprzedaży. W początkowych fazach inwestycji podpisywane są tzw. umowy zobowiązujące, o których mowa w art. 2 ustawy deweloperskiej, np. umowy deweloperskie czy przedwstępne umowy sprzedaży. Nie skutkują one jeszcze przeniesieniem własności nieruchomości, a jedynie zobowiązują strony do zawarcia umowy sprzedaży w przyszłości - wskazał zastępca dyrektora generalnego PZFD Przemysław Dziąg.

Dlatego - w opinii PZFD - projektowany przepis mógłby w obecnym kształcie w pewnych przypadkach prowadzić do sytuacji, w których część firm uznałaby, że na etapie przedsprzedaży, czyli przed zawarciem umowy sprzedaży, nie jest zobowiązana do publikowania informacji o cenach. To z kolei znacząco ograniczyłoby konsumentom przejrzystość procesu zakupowego.

- Mogłoby to również stworzyć lukę prawną, umożliwiającą unikanie obowiązków informacyjnych - zaznaczył Dziąg.

Związek zaproponował, by nowe przepisy obejmowały wszystkie umowy zawierane na etapie procesu inwestycyjnego, w tym umowy zobowiązujące (np. umowy deweloperskie), a nie tylko umowy sprzedaży. W opinii Związku zapewniłoby to większą transparentność procesu sprzedaży, uniemożliwiając pomijanie obowiązków informacyjnych na etapie umów zobowiązujących.

- Jest to zgodne zarówno z duchem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, jak i z interesem konsumentów – podkreślił zastępca dyrektora generalnego PZFD.

Zdaniem PZFD warto również rozważyć modyfikację katalogu informacji, które mają być publikowane obligatoryjnie. "Potencjalny nabywca nie podejmuje decyzji zakupowej na podstawie samej ceny za metr kwadratowy, lecz na podstawie całkowitej ceny lokalu, uwzględniając dodatkowe czynniki, takie jak standard wykończenia, układ pomieszczeń, lokalizacja w budynku czy dostęp do miejsc postojowych" - wskazał Związek w uwagach do projektu.

Bardziej adekwatnym rozwiązaniem - według PZFD - byłoby zobowiązanie dewelopera do podawania całkowitej ceny oferowanych lokali oraz ich powierzchni użytkowej. - Taka informacja lepiej odzwierciedlałaby rzeczywistą wartość i wielkość nieruchomości, umożliwiając kupującym bardziej świadome porównywanie ofert i podejmowanie decyzji zakupowych – zauważył Dziąg.

Związek uważa, że przykładem nieścisłości projektowanych przepisów jest też zapis wskazujący, że deweloper ma obowiązek prowadzenia własnej strony internetowej, na której od dnia rozpoczęcia sprzedaży do dnia sprzedaży ostatniej nieruchomości podaje m.in. informacje o adresie swojej siedziby czy sposobie kontaktu z nabywcą. W ocenie PZFD literalne brzmienie tego przepisu może sugerować, że deweloper musiałby prowadzić osobną stronę internetową dla każdej inwestycji. Tymczasem w praktyce wiele firm, zwłaszcza o rozbudowanej strukturze, publikuje informacje o swoich projektach na stronie internetowej spółki dominującej.

- Jest to rozwiązanie przejrzyste i wygodne dla nabywców, a jednocześnie nieutrudniające im dostępu do informacji. Warto więc, aby projekt ustawy jednoznacznie umożliwiał kontynuację tej praktyki, przy jednoczesnym zachowaniu obowiązku rzetelnego informowania o cenach mieszkań w każdej inwestycji – wskazał Dziąg.

Związek proponuje również, by w nowych przepisach znalazł się obowiązek udostępniania na stronach inwestycji prospektu informacyjnego, zawierającego szczegóły dotyczące budowy, harmonogramu, standardu wykończenia, warunków finansowych oraz informacji dotyczących tego, co powstanie w sąsiedztwie inwestycji. "Dzięki temu nabywcy nie muszą się martwić, że po kilku latach obok ich nowego mieszkania pojawi się np. ruchliwa droga czy inne uciążliwe sąsiedztwo wpływające na komfort zamieszkiwania" - wskazali przedstawiciele Związku.

Poparli również pomysł prezentowania informacji o zmianach cen nieruchomości. Zwrócili jednak uwagę, że publikowanie pełnej historii wycen każdego lokalu, obejmującej wszystkie wzrosty i spadki cen od momentu wprowadzenia mieszkania do sprzedaży, mogłoby być nieczytelne.

PZFD zaproponował, by wzorem rozwiązań stosowanych w ramach dyrektywy Omnibus, znanych w powszechnym obrocie w relacjach z konsumentami, deweloper był zobowiązany do przedstawiania zmian cen z ostatnich 30 dni przed datą ostatniej aktualizacji. Natomiast na żądanie klienta powinien udostępnić pełną historię ceny danego lokalu na trwałym nośniku, zapewniając pełną przejrzystość dla zainteresowanych nabywców.

Związek uznał też za zbędne wprowadzenie do ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przepisu dotyczącego naruszenia zbiorowych interesów konsumentów przez deweloperów. Zgodnie z projektowaną zmianą za nieprzestrzeganie obowiązków informacyjnych groziłaby kara finansowa do 10 proc. rocznego obrotu firmy. PZFD wskazał, że byłoby to powielenie już istniejących przepisów, które dają Prezesowi UOKiK "skuteczne narzędzia do egzekwowania rzetelności informacji przekazywanych przez przedsiębiorców – bez konieczności wprowadzania odrębnych zasad dla jednej branży".

Polski Związek Firm Deweloperskich zrzesza ponad 330 deweloperów budujących mieszkania, biura, hotele, powierzchnie usługowo-handlowe, magazyny, nieruchomości w systemie najmu instytucjonalnego, a także parkingi kubaturowe.