W trzecim kwartale 2025 roku na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce deweloperzy sprzedali łącznie ponad 10,8 tys. mieszkań, co oznacza kilkuprocentowy wzrost w porównaniu do poprzedniego kwartału - wskazano w raporcie.
Rosnący popyt na rynku nieruchomości
W ocenie autorów to efekt malejącego oprocentowania kredytów hipotecznych oraz utrzymującego się wzrostu zarobków. Obserwując stabilizujące się ceny, potencjalni nabywcy coraz śmielej podejmują decyzję o zaciągnięciu kredytu, zwłaszcza że ostatecznie wyjaśniło się, iż program dopłat do kredytu nie wejdzie w życie. W lipcu br. banki udzieliły 22,4 tys. kredytów - wynika z danych BIK, przywołanych w raporcie. Choć w sierpniu ich liczba spadła o 13,9 proc., do ok. 19,4 tys., to wciąż był to wynik zbliżony do poziomów z maja i czerwca br. Zdaniem ekspertów wyraźnie wyższa liczba kredytów udzielonych w lipcu może mieć związek z realizacją części odłożonego popytu.
"Wyhamowanie podaży na rynku mieszkaniowym"
Jak wynika z raportu, w porównaniu z poprzednimi kwartałami widać wyraźne zmniejszenie liczby lokali wprowadzonych do oferty. Na sześciu monitorowanych rynkach pojawiło się w sumie ok. 9,5 tys. nowych mieszkań, a pod koniec września całkowita oferta wyniosła 60,3 tys.
Pierwszy raz od dwóch lat kwartalny wynik sprzedaży był wyższy niż nowa podaż. W efekcie oferta na czterech z sześciu rynków zmalała, a jedynie w Krakowie i Warszawie pozostała na podobnym poziomie, co trzy miesiące wcześniej.
Eksperci wskazali, że jeśli podobna relacja wielkości oferty do sprzedaży powtórzy się w kolejnym kwartale, będzie można mówić o zmianie trendu w relacji popytu i podaży. - Należy jednak zaznaczyć, że analizując statystyki w tym kwartale, trzeba zachować zwiększoną ostrożność. Wyhamowanie podaży na rynku mieszkaniowym może wynikać z kumulacji kilku czynników, między innymi z reakcji na utrzymującą się słabą sprzedaż czy zawirowaniami spowodowanymi nowymi regulacjami – zauważyła Aleksandra Gawrońska z JLL Polska.
Dodała też: - W przypadku odczytów oferty nadal pojawiają się projekty sprzedawane w tak zwanych pulach, co oznacza, że tylko część projektu jest dostępna w ofercie dewelopera. Mogło się też zdarzyć, że w pewnych przypadkach część mieszkań została wycofana ze sprzedaży ze względu na problemy ze spełnieniem wymogów ustawy (o jawności cen mieszkań - red.).
"Prawdziwa fala korekt w cennikach"
Autorzy raportu zwrócili uwagę, że ustawa o jawności cen nie spowodowała wyraźnych zmian na rynku, a wyceny oferty na koniec kwartału nie zmieniły się znacząco w porównaniu z końcem poprzedniego kwartału.
W większości miast odnotowano tylko niewielkie (1-3 proc.) spadki cen oferty, poza Poznaniem. Było to m.in. związane z niższymi cenami mieszkań wprowadzonych w minionym kwartale do sprzedaży.
W nowej ofercie zwiększa się bowiem udział lokali tańszych, położonych dalej od centrów miast, przygotowanych z myślą o rosnącej liczbie nabywców korzystających z kredytów. Wpływ na statystyki mogły mieć także działania związane ze wstrzymaniem sprzedaży najdroższych lokali. - Wizja wejścia w życie nowych przepisów dotyczących jawności cen wywołała wśród deweloperów prawdziwą falę korekt w cennikach. W ciągu zaledwie dwóch miesięcy – w sierpniu i wrześniu 2025 roku – cenę zmieniło 25 procent całej oferty - podkreślił cytowany w raporcie Jan Dziekoński z platformy RynekPierwotny.pl..
Dodał, że "sam wrzesień 2025 roku przyniósł ponadprzeciętną rewizję cenników, na przykład dotykającą 13,8 procent ofert w Warszawie", a "w innych dużych miastach skala zmian była jeszcze większa, osiągając 26,4 procent w Łodzi, 20,4 procent w Krakowie i 18,3 procent w Gdańsku".
Jak jednak zauważył, mimo tak dużej skali zmian, ich wpływ na poziom cen był bliski zera, ponieważ podwyżki i obniżki zrównoważyły się wzajemnie. - Oznacza to, że zmiana cen posłużyła głównie do ich indywidualnego dostosowania do realnych warunków rynkowych, a nie do masowego podniesienia lub obniżenia średniej ceny. Obniżono ceny zbyt wysokie, podwyższono te najniższe – dodał. W opinii ekspertów w ostatnim kwartale można spodziewać się dalszego wzrostu sprzedaży, zwłaszcza jeśli inflacja utrzyma się w granicach 3 proc., a stopy procentowe — zgodnie z oczekiwaniami — zostaną ponownie obniżone. - Można się także spodziewać zwiększonego napływu wniosków o pozwolenia na budowę przed końcem roku. Przypomnijmy, że od początku 2026 roku projekty składane przy wnioskach o pozwolenie na budowę będą musiały już uwzględniać miejsca doraźnego schronienia. Jednak wpływ tej regulacji na koszty realizacji będzie widoczny w pojedynczych inwestycjach dopiero pod koniec przyszłego roku, a w szerszej skali – w latach 2027-28. W 2026 roku rozpoczynane inwestycje będą jeszcze realizowane na podstawie pozwoleń wydawanych na obecnych zasadach – zauważył Kazimierz Kirejczyk z JLL Polska.
Autorka/Autor: jjs/kris
Źródło: PAP
Źródło zdjęcia głównego: Grand Warszawski / Shutterstock