Apartamenty z "widokiem na zyski" wyrosły przy bramie Tatr. W cieniu gór i, póki co, w majestacie prawa

Droga do Białego 9, Zakopane. Pod tym adresem przez wiele lat mieścił się pensjonat Malva. Obok biegnie leśna ścieżka, którą turyści – nawet w deszczowe dni – tłumnie kierują się do malowniczej Doliny Białego. Jej wylot znajduje się przy Drodze pod Reglami, niedaleko Wielkiej Krokwi, na skraju Lasu Białego. Z doliny można łatwo dostać się do Sarniej Skały.

Przy leśnej ścieżce, która rozgałęzia się z asfaltowej drogi przy karczmie i pensjonatach, płynie Biały Potok. Słychać szum wody i kołyszących się drzew. Obok tabliczka: "Odbudowa regla dolnego". Przyrodnicy chcą odnowić dolnoreglowe lasy, w których dominują świerki, sadząc w nich buki i jodły.

Pensjonatu już nie ma. Jego miejsce zajął pięciopiętrowy apartamentowiec.

Nad koronami drzew górują tatrzańskie wzniesienia. Częściowo chowają się za spadzistym apartamentem "Drogi do Białego". Tak nazywa się nieruchomość z 70 lokalami na pięciu kondygnacjach, podziemnym parkingiem i spa.

Czytaj też: Mieszkania z widokiem na więzienie

Deweloper reklamuje swoją nieruchomość jako "inwestycja z widokiem na zyski". Dla burmistrza Zakopanego Łukasza Filipowicza to jednak "jeden z przykładów patodeweloperki". Na Podhalu o budowanej od kilku lat inwestycji mówi się złośliwie "Sky Tower" albo "Ćwik Tower" – od nazwiska byłego już wojewody małopolskiego Piotra Ćwika z PiS, który wydał pozwolenie na budowę. Ćwik jest teraz wiceszefem kancelarii prezydenta Andrzeja Dudy.

- Na szlaku spodziewałabym się jednak obserwować przede wszystkim naturę, chciałabym cieszyć się z otaczającej mnie zieleni, a niekoniecznie widzieć takie budynki – powiedziała nam jedna z turystek, którą spotkaliśmy na leśnej ścieżce przy ogrodzonym siatką apartamentowcu. - Jest chyba zbyt blisko szlaku turystycznego, lasu, gór – skomentowała inna. – Przytłacza, zasłania widok. Jest za duży, za wysoki. Gdyby był o połowę niższy, może byłoby to do przyjęcia – usłyszeliśmy od turysty, który wybrał się na spacer do Doliny Białego.

Budowa jest nie w smak turystom, władzom miasta, powiatu i parku narodowego. Jak to więc możliwe, że budynek jednak wyrósł wśród drzew? I dlaczego od prawie dwóch lat na placu budowy niemal ukończonej nieruchomości nic się nie dzieje?

W budynku mieści się 70 jedno-, dwu- i trzypokojowych lokali, najmniejszy o powierzchni 19 metrów kwadratowych, a największy - prawie 54 metrów. W środku ma znaleźć się również spa z termalnymi basenami zewnętrznymi. Inwestorem jest warszawska firma Air Tours Poland - Centrum Podróży. W jej portfolio znajdują się cztery inne zrealizowane w Zakopanem inwestycje.

Budowę apartamentowca "Droga do Białego" próbował w 2018 roku zablokować starosta tatrzański. Nieskutecznie, czego efekty widać gołym okiem – sześć lat później niemal ukończony budynek stoi zaledwie 150 metrów od bramy Tatrzańskiego Parku Narodowego. Znacznie przekracza wielkością istniejący w tym miejscu wcześniej pensjonat Malva.

Czytaj też: Aktywista ukarany przez sąd za sformułowanie "patodeweloperka". "Pierwszy w Polsce"

Starostwo stało na stanowisku, że nie może zezwolić na budowę, bo obowiązujący plan miejscowy z 2014 roku dopuszcza tam, jak twierdzi gmina, jedynie odbudowę i przebudowę istniejącego obiektu. Według przepisów postawiony w miejscu Malvy budynek mógłby być od niej większy o maksymalnie 10 procent. Nie był, dlatego starosta konsekwentnie sprzeciwiał się planom inwestora.

Deweloper odwołał się od decyzji tatrzańskiego starostwa do wojewody małopolskiego, którym był wówczas Piotr Ćwik. To on w marcu 2020 roku dał firmie zielone światło na realizację inwestycji, uchylając wcześniejszą decyzję starostwa.

Budowa ruszyła wbrew protestom zakopiańskiego urzędu miasta. Nowy burmistrz Zakopanego Łukasz Filipowicz w rozmowie z tvn24.pl stwierdził, że "w obecnej formie budynek na pewno jest niezgodny z planem miejscowym". - Ten apartamentowiec zupełnie nie współgra z tym, na co zapisy planu pozwalają w tym miejscu – powiedział.

Zastępca burmistrza Tomasz Filar w odpowiedzi na nasze pytania uściślił, że "gabaryty zrealizowanego obiektu znacznie przekraczają pierwotne (pensjonatu – red.) i tym samym nie stanowią odbudowy". Na tym samym stanowisku zakopiańscy urzędnicy stali również za kadencji poprzedniego burmistrza, popieranego przez PiS Leszka Doruli.

- Starostwo musiało przyjąć werdykt, który wydał organ nadrzędny, czyli wojewoda małopolski. Moim zdaniem tereny przyległe do Tatrzańskiego Parku Narodowego powinno się bezwzględnie chronić przed tego typu inwestycjami. Rozumiem wolność gospodarczą, ale to przesada – komentuje w rozmowie z tvn24.pl nowy starosta tatrzański Andrzej Skupień.

- To przedsięwzięcie budzi wątpliwości głównie ze względu na gabaryty i na ochronę krajobrazu. Nie jest dobrze, kiedy takie obiekty dominują w krajobrazie Tatr (…). Plan przewidywał pierwotnie możliwość zwiększenia gabarytu budynku, który tam stał, o 10 procent, a jest zdecydowanie więcej – komentuje w rozmowie z tvn24.pl dyrektor TPN Szymon Ziobrowski.

Czytaj też: Balkony przy ścianie i pokoje z komórek. Budowa była wstrzymana, ale jest pozwolenie na użytkowanie

Decyzji wojewody sprzeciwili się też działacze zakopiańskiego Towarzystwa Opieki nad Zabytkami im. S. Witkiewicza. W 2020 roku pisali, że przy szlaku do Doliny Białego powstanie czterokrotnie większy od pensjonatu Malva "koszmarny moloch, produkujący hałas, śmieci i ruch".

Według pozwolenia na budowę jest to budynek usługowy "z przeznaczeniem na usługi krótkotrwałego ogólnodostępnego wynajmu lokali w celach turystycznych".

Słowem: nabywcy mieszkań będą mogli je wynajmować turystom. Pewnie za niemałe pieniądze, bo według "Business Insidera" najdroższe z nich miały być proponowane inwestorom w cenie między 50 a 80 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Spytaliśmy biuro prasowe wojewody małopolskiego, jakie przesłanki zadecydowały o wydaniu pozwolenia na budowę. Rzeczniczka wojewody Joanna Paździo przytoczyła stanowiska urzędu z 2020 roku. Wynika z nich, że inwestycja jest zgodna z planem miejscowym. Dlaczego? Według wojewody z planu nie wynika, że na tym terenie funkcje turystyczne mogą być lokalizowane wyłącznie w istniejących budynkach – jak na przykład w rozebranym pensjonacie Malva.

"Jednocześnie w planie nie ustalono gabarytów dla nowej zabudowy, co spowodowało, że mógł zostać zaprojektowany nowy budynek o gabarytach większych niż poprzedni" – tłumaczył urząd. Urzędnicy wojewody pisali wprost: "z planu miejscowego wynika, że the sky is the limit" (ang. wszystko jest możliwe).

"Jest to jedna z tych sytuacji, gdy możemy tylko wyrazić ubolewanie, ale ze względu na zapisy planu miejscowego nie mamy możliwości powstrzymywania takich inwestycji" – czytamy w oświadczeniu wojewody z 2020 roku.

Budowa stała się więc faktem. W międzyczasie o kontrowersjach wokół apartamentowca wielokrotnie informował "Tygodnik Podhalański". W pewnym momencie – jak poinformowali dziennikarze – deweloper zażądał od gazety 100 tysięcy złotych zadośćuczynienia i przeprosin za, jak zarzucała reporterom firma, pisanie nieprawdy o tym, jakoby inwestycja miała być nielegalna.

W listopadzie 2022 roku tygodnik poinformował, że Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Zakopanem wstrzymał budowę. Obiekt był już niemal ukończony. Po niecałych dwóch latach od tej decyzji na placu budowy nie ma żywego ducha.

Czytaj też: Patodeweloperka ma zostać ukrócona. Branża ostrzega

Jak wyjaśnił nam szef zakopiańskiego PINB Jan Kęsek, wstrzymanie robót nastąpiło po kontroli, w której stwierdzono, że "że inwestor w sposób istotny odstąpił od warunków pozwolenia na budowę". Deweloper otrzymał nakaz przedłożenia zamiennego projektu budowlanego. Wszystko dlatego, że budynek jest wyższy niż według projektu, w dodatku zajmuje większą powierzchnię przez dobudowanie dodatkowych słupów.

Inspektorzy zauważyli też, że deweloper wybudował zbiornik przeciwpożarowy "na terenach do tego nieprzeznaczonych", czyli na terenie lasu i łąki. - W trakcie postępowania naprawczego inwestor rozebrał tę część, która znajdowała się w lesie – zaznaczył Kęsek.

Wciąż problemem pozostają jednak zbyt duże – zdaniem PINB – gabaryty budynku. – Inwestor złożył odwołanie od decyzji nakazującej przygotowanie projektu zamiennego. Sprawa jest rozpatrywana w organie drugiej instancji, czyli w Wojewódzkim Inspektoracie Nadzoru Budowlanego (…). Inwestor dowodzi, że wykonał odstąpienia, lecz są one nieistotne i nie musi robić projektu budowlanego – powiedział tvn24.pl Jan Kęsek. Dodał, że WINB wciąż nie rozstrzygnął, kto w tym sporze ma rację. A to od tej decyzji zależeć będzie, czy budynek zostanie w najbliższej przyszłości dokończony.

- Owszem, tam bardzo dawno temu był mały pensjonat i w zapisach planu zagospodarowania jest mowa o rozbudowie do 10 procent. Tymczasem w jego miejsce stanął budynek absolutnie przeskalowany. Postawiono go w miejscu, które jest niemalże chronione, bo to brama do naszej skarbnicy, czyli do Tatrzańskiego Parku Narodowego – podkreśliła w rozmowie z tvn24.pl Agata Wojtowicz, prezes Tatrzańskiej Izby Gospodarczej i przewodnicząca rady powiatu tatrzańskiego.

Zdaniem Wojtowicz "trzeba ten budynek absolutnie rozebrać".

- Z jakiego powodu? – odpowiada jej szef PINB Jan Kęsek. - Jest to obiekt wykonany na podstawie pozwolenia na budowę i pewne procedury naprawcze zostały wszczęte w związku z odstępstwami (…). Rozbiórki można orzekać wobec budynków nielegalnych lub jeżeli nie da się ich tak przerobić, by były zgodne z przepisami. Ja jednak nie widzę na razie takiego niebezpieczeństwa – powiedział inspektor.

- To jest zdecydowanie jeden z przykładów patodeweloperki. Inwestor chciał wybudować za dużo i ewidentnie chciał zinterpretować te przepisy tak, by zabudowa była przeskalowana. Nikt nie akceptował tej budowy – powiedział w rozmowie z tvn24.pl burmistrz Filipowicz.

Prezes spółki Air Tours Poland - Centrum Podróży (ATPCP) Iwona Kossek w odpowiedzi na pytania tvn24.pl oceniła takie opinie władz Zakopanego jako "niezrozumiałe". "Gmina dopuściła w tym terenie zabudowę usługową. Realizowana inwestycja jest zgodna z uchwalonym przez Gminę Zakopane miejscowym planem zarówno w zakresie jej celu jak i gabarytów" – uważa Kossek.

Szefowa spółki podkreśliła też, że "stanowisko przedstawicieli poprzednich władz Gminy Zakopane i Powiatu Tatrzańskiego jest niczym nieuzasadnione".

Czytaj też: Dziennikarze z Zakopanego bronią prawdziwego Białego Misia z Krupówek

"Wskazać należy, iż Wojewoda Małopolski badał zgodność inwestycji z obowiązującym planem miejscowym i stwierdził, iż jest ona z tym planem zgodna, czego wynikiem było wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Co znamienne, decyzja Wojewody Małopolskiego o udzieleniu Spółce pozwolenia na budowę była kontrolowana w trybach nadzwyczajnych przez Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, które uznały tę decyzję za prawidłową" – napisała nam prezes ATPCP.

Zakopiańscy urzędnicy nie złożyli jednak broni. W odpowiedzi na pytanie, czy miasto walczy o swoje racje w sądzie, wiceburmistrz Tomasz Filar poinformował, że gmina zaskarżyła decyzję o udzieleniu pozwolenia na budowę. Miasto domaga się też wznowienia postępowania, bo samorządu nie uznano za stronę, pomimo iż miasto jest właścicielem nieruchomości zlokalizowanej w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji.

Jak wyjaśnia Jan Kęsek, w sądach toczą się postępowania dotyczące stwierdzenia nieważności wydanego przez wojewodę pozwolenia na budowę. – Nie mam na dziś informacji, by jakiś wyrok negatywny wobec inwestora w tej sprawie został wydany – powiedział powiatowy inspektor.

Co dalej? Inwestor chce doprowadzić sprawę do końca – i nic w tym dziwnego. Według oficjalnej strony inwestycji, firma sprzedała już 45 mieszkań, a 15 jest zarezerwowanych. Wolnych pozostało 10 – choć zarówno podany do kontaktu adres mailowy, jak i numer telefonu nie działają.

Spółka chce jeszcze w tym roku zakończyć inwestycję i "niezwłocznie zgłosić budynek do stosownych odbiorów poprzedzających wydanie pozwolenia na użytkowanie". O tym, czy inwestycja zaliczy poślizg, zadecyduje Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego. Zdaniem burmistrza "budynek może mieć duże kłopoty z odbiorem", bo gmina - jak twierdzi - może nie być w stanie odprowadzać kanalizacji z tak dużego budynku w takim miejscu.

A co z leśną dróżką, która prowadzi do wielkiego budynku z 70 lokalami? Według inwestora będzie ona... wystarczająca. "Spółka nie planuje jej przebudowy, nie jest to objęte zamierzeniem inwestycyjnym i pozwoleniem na budowę" - pisze prezes Iwona Kossek.

To jednak nie wszystko - deweloper ma chrapkę na więcej. Jak informuje prezes Iwona Kossek, spółka jest obecnie na etapie projektowania trzech innych inwestycji na terenie Zakopanego. Dwie z nich miałyby znajdować się przy ulicy Droga do Daniela, a trzecia przy ulicy Bogdańskiego.

Mieszkańcy tych terenów w ostatnich latach protestowali już przeciwko zakusom deweloperów. Inna inwestycja Air Tours Poland - Centrum Podróży spotkała się z oporem górali mieszkających przy ul. Droga do Daniela, gdzie miałyby powstać pensjonaty z 50 lokalami. W tym wypadku pozwolenie na budowę wydało starostwo, jednak lokalne stowarzyszenie odwołało się do sądu. Jak informował "Tygodnik Podhalański", mieszkańcy wygrali, a pozwolenie na budowę zostało unieważnione.

Czytaj też: "Elektryk" na trasie do Morskiego Oka sprawdził się dobrze, ale były też mankamenty

- W Zakopanem jesteśmy bardzo wyczuleni na deweloperów. Często zdarza się, że inwestorzy starają się wyciągnąć jak najwięcej z jednej działki. Trudno się dziwić takiej presji, bo w grę wchodzą duże zyski - przyznaje starosta Andrzej Skupień w rozmowie z tvn24.pl. Nie ukrywa jednak, że ochrona terenu przy bramie Doliny Białego "była w gestii gminy". - To kompetencja gminy, by kształtować plany zagospodarowania przestrzennego. Starosta sprawdza jedynie zgodność przygotowanego przez inwestora projektu z tym planem, czyli z warunkami określonymi przez gminę - dodał szef starostwa.

Na gminę wskazuje też urząd wojewódzki. "Dopóki plany miejscowe będą zawierały tego typu zapisy, kolejne takie inwestycje będą mogły powstawać" - czytamy w oświadczeniu wojewody.

Obecny burmistrz Zakopanego Łukasz Filipowicz do kwietniowych wyborów samorządowych szedł z hasłami o walce z "patodeweloperką". Przyznaje jednak, że nie jest to proste zadanie.

- Trzeba mieć na uwadze, że plany zagospodarowania zostały przyjęte ponad 15 lat temu z ogromnymi błędami. Ich naprawa wiąże się z ogromnymi odszkodowaniami, a te mogłyby gminę pogrążyć finansowo (...). Te budynki deweloperskie powstają w większości zgodnie z planem, więc ktoś przewidział, że one mogą powstawać. Deweloperzy starają się, żeby ich budynki były jak największe i żeby jak najwięcej metrów sprzedać - tłumaczy samorządowiec.

Burmistrz zapewnił w rozmowie z tvn24.pl, że jego urzędnicy będą przygotowywać zmiany w planach zagospodarowania przestrzennego. Zastrzegł jednak, że są to "procedury długotrwałe i bardzo kosztowne". - Oczywiście w miarę możliwości będziemy wprowadzać te zmiany, ale to wszystko trwa, a w międzyczasie te deweloperki kwitną jedna za drugą. Dużą szansą na najbliższe lata jest plan ogólny, który zdefiniuje tę polityką urbanistyczną miasta na kilkadziesiąt najbliższych lat (...) i którym będziemy starali się ograniczyć patologiczne działania deweloperów - powiedział Łukasz Filipowicz.