Co się stało ze zdolnością kredytową? "Nie brakuje przesłanek za kontynuacją tego trendu"

"Przykładowa 3-osobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi może obecnie (styczeń 2023) pożyczyć na mieszkanie ponad 462 tys. złotych. Jest to o ponad 12 tys. złotych więcej niż miesiąc wcześniej" - napisano w analizie.

Czytaj więcej: Zmiany w bankach. 500 plus może pomóc nowym kredytobiorcom>>>

Analitycy przypomnieli, że "jeszcze pod koniec 2021 roku, a więc przed cyklem podwyżek stóp procentowych, zdolność kredytowa tej samej rodziny opiewała na 700 tys. złotych". Wskazali też, że "seria podwyżek stóp" i "zalecenia wydane przez UKNF spowodowały, że w najgorszym momencie - w lipcu 2022 roku - ci sami kredytobiorcy mogli liczyć już tylko na 392 tys. złotych kredytu na zakup mieszkania".

"Od tego momentu sytuacja ulegała konsekwentnej poprawie. Przez ostatnich 6 miesięcy zdolność kredytowa wzrosła bowiem o 17 proc., co już ma wpływ na dostęp do hipotek. Mało tego, w gąszczu formułowanych dziś prognoz nie brakuje przesłanek za kontynuacją tego trendu" - napisali analitycy.

Z analizy dowiadujemy się, że "w czasie zacieśniania polityki monetarnej i nadzorczej, które znacznie obniżyły zdolność kredytową, obserwowaliśmy co najmniej dwa czynniki, które chociaż trochę hamowały spadającą zdolność kredytową". Chodzi o rosnące pensje i konkurencję między bankami o malejące grono klientów.

"Przypomnijmy, że wynagrodzenia wg GUS (listopad 2022) wzrosły w ciągu roku o niemal 14 proc. Za to banki obniżyły w ostatnich miesiącach marże kredytowe, stosują promocje, a niektóre instytucje zaczęły np. przy obliczaniu zdolności kredytowej uwzględniać dotychczas pomijane źródła dochodów np. 500 plus" - podali analitycy.

Wskazali też, że "w listopadzie 2022 roku do tych czynników dołączył jeszcze jeden - kluczowy element - spadek WIBOR-u, czyli składnika oprocentowania kredytów mieszkaniowych". Podali, że "na początku listopada minionego roku znalazł się on na wyjątkowo wysokim poziomie - trochę ponad 7,6 proc.", ale "od tego momentu wskaźnik ten zaczął się systematycznie obniżać".

"Najnowsze notowania z połowy stycznia br. pokazują spadek tego wskaźnika w okolice 6,9 proc. Tak niskich wyników nie notowaliśmy od czerwca 2022 roku. Obniżkę WIBOR-u zawdzięczamy głównie ostatnim decyzjom RPP, która od czterech miesięcy pozostawia stopy procentowe na niezmienionym poziomie. W efekcie rynek, który jeszcze w październiku czy nawet na początku listopada 2022 roku oczekiwał dalszych podwyżek stóp procentowych, zrozumiał, że w swoich oczekiwaniach się zagalopował" - wytłumaczyli analitycy HRE Investments.

Dodali, że "to właśnie ta rewizja oczekiwań powoduje, że pomimo braku obniżek stóp procentowych WIBOR w ostatnich miesiącach zaczął zniżkować".

Według ekspertów "patrząc na aktualne notowania kontraktów terminowych (FRA i IRS), łatwo dojść do wniosku, że uczestnicy rynku zaczęli dziś grać już nie pod podwyżki, ale nawet pod obniżki stóp procentowych".

"Te mogą stać się naszą rzeczywistością już w drugiej połowie 2023 roku. Jeśli faktycznie by tak było, to szybko miałoby to pozytywne przełożenie na odbudowującą się zdolność kredytową. Kontrakty terminowe sugerują dziś bowiem, że WIBOR 3M może za rok wynosić 6 proc. albo nawet poniżej 6 proc. Ponadto w 2024 roku cykl obniżek stóp procentowych ma przyspieszyć - tak przynajmniej sugerują aktualne notowania kontraktów terminowych na stopę procentową" - napisano w analizie.

Dodano, że "z punktu widzenia zdolności kredytowej nie mniej ważne jest też to, co stanie się z naszymi wynagrodzeniami", bo "banki są skłonne pożyczyć więcej osobom otrzymującym wyższe pensje".

"W tym kontekście warto przytoczyć listopadową projekcję opracowaną przez analityków NBP. Wynika z niej, że pensje w Polsce będą nadal rosły – o 11,9 proc. w 2023 roku, 7,6 proc. w 2024 roku i 5,9 proc. w 2025 roku. Będzie to miało bezpośrednie przełożenie na zdolność kredytową. Oczywiście jak przy każdych rynkowych notowaniach czy prognozach musimy pamiętać, że bywają one zmienne. Ponadto z samego faktu, że rosną średnie pensje w gospodarce nie muszą wynikać podwyżki akurat dla nas" - zastrzegli analitycy.

"Dodatkowym impulsem dla rosnącej zdolności kredytowej mogą być także zmiany regulacyjno-nadzorcze. Przykład? Stawka WIBOR coraz częściej będzie w ofertach kredytów hipotecznych zastępowana przez przeważnie niższy WIRON. Nowy wskaźnik ma mieć zastosowanie w przypadku dopiero zaciąganych kredytów. Jest więc szansa, że nowe kredyty będą trochę tańsze i łatwiej dostępne" - napisano w analizie.

Dodano, że nie można "zapomnieć o rozważanym przez KNF obniżeniu bufora na podwyżki stóp procentowych przy kredytach z okresowo stałą stopą", a "bufor ten obecnie wynosi aż 5 procent".

"To znaczy, że przy badaniu zdolności kredytowej bank musi dodać do aktualnego oprocentowania 5 pkt. proc. Już obniżenie tego wskaźnika o połowę skutkowałoby wzrostem zdolności kredytowej o 15-20 proc. Warto więc dodać, że KNF nie wyklucza mocniejszej korekty bufora w przypadku kredytów z oprocentowaniem stałym ustalanym na okres dłuższy niż 5 lat" - podali analitycy.

"W styczniu we wszystkich bankach biorących udział w naszym badaniu zdolność kredytowa poszła w górę względem wyniku z końcówki 2022 roku. Kwoty oferowane przez poszczególne instytucje są oczywiście mocno zróżnicowane" - poinformowano w analizie.

Zaznaczono, że "na początku 2023 roku na największy kredyt mieszkaniowy dla przykładowej trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi można liczyć w Banku Pekao, PKO Banku Polskim czy PKO Banku Hipotecznym", a "te instytucje deklarują, że skłonne byłyby takiej familii zaoferować prawie pół miliona złotych na zakup mieszkania".

"Mniej pożyczymy natomiast w bankach: Millennium, Alior, BNP Paribas czy mBank. W tych przypadkach zdolność kredytowa wynosi od ponad 440 tys. złotych do 466 tys. złotych. Na drugim biegunie mamy natomiast ING, w którym oferowany kredyt nie przekroczy 400 tys. złotych" - wskazali analitycy.

"Zdolność kredytowa to jednak tylko jeden z wyróżników bankowej oferty, którą trzeba przeanalizować przy wyborze hipoteki. Nie mniej ważne są też poziom wymaganego wkładu własnego, akceptowane dochody, opłaty czy marża i oprocentowanie" - napisano w analizie.

Czytaj także: Kiedy pierwsza obniżka stóp procentowych? Jest prognoza największego banku w Polsce

Czytaj także: Dostępność kredytów hipotecznych może ulec "znaczącej poprawie". Mamy wyliczenia