Dostępność kredytów hipotecznych może ulec "znaczącej poprawie". Mamy wyliczenia

Zgodnie z rekomendacją Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego obecnie banki muszą wyliczać zdolność kredytową osób wnioskujących o kredyt hipoteczny, uwzględniając stopy procentowe wyższe o 5 punktów procentowych. KNF od kwietnia br. podwoiła bowiem wymagany bufor bezpieczeństwa, który wcześniej wynosił 2,5 punktu procentowego.

Do tego doszły podwyżki stóp procentowych NBP. Rada Polityki Pieniężnej od października 2021 roku 11-krotnie podnosiła bowiem główną, referencyjną stopę procentową, która wzrosła z 0,1 proc. do 6,75 proc.

W efekcie gwałtownie spadła zdolność kredytowa Polaków, wyhamowała też akcja kredytowa. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że banki w listopadzie 2022 roku udzieliły łącznie 6,6 tys. kredytów hipotecznych, co oznaczało spadek o 69,6 proc. w porównaniu do sytuacji sprzed roku.

Urząd pracuje jednak nad modyfikacją Rekomendacji S i częściowym poluzowaniem badania zdolności kredytowej. "Urząd Komisji Nadzoru Finansowego prowadzi obecnie prace nad modyfikacją Rekomendacji S w zakresie stosowania bufora na ryzyko stopy procentowej w procesie oceny zdolności kredytowej przez banki. Zmierzają one w szczególności do uwzględnienia rekomendacji Komitetu Stabilności Finansowej oraz postulatu dotyczącego antycyklicznego ukształtowania bufora" - poinformował TVN24 Biznes Jacek Barszczewski z Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego.

Jak dodał, "w ramach tych prac UKNF pracuje także nad wprowadzeniem do treści Rekomendacji specyficznych rozwiązań dotyczących kredytów mieszkaniowych opartych o stałą lub okresową stałą stopę procentową, tak aby konstrukcja bufora uwzględniała mniejsze ryzyko stopy procentowej kredytów okresowo-stałoodsetkowych w porównaniu do kredytów opartych o zmienne oprocentowanie. Zakłada to również wzięcie pod uwagę okresu obowiązywania stałej stopy".

Urząd rozważa zmiany w wyliczaniu zdolności dla kredytów hipotecznych z okresowo stałym oprocentowaniem. Dla takich produktów bufor bezpieczeństwa wynosiłby - tak jak wcześniej - 2,5 punktu procentowego. Zmiany w wyliczeniu zdolności nie objęłyby kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem, opartych o np. WIBOR 3M, czy WIBOR 6M.

"Na obecnym etapie prac Urząd KNF zakłada, że w odniesieniu do stopy procentowej okresowo stałej z 5-letnim tenorem stopy stałej, bufor ten wynosiłby 2,5 pkt proc., a także że jego wysokość zmniejszałaby się w miarę wydłużania okresu obowiązywania stałej stopy. W odniesieniu do stopy procentowej stałej dla całego okresu kredytowania, utrzymana zostałaby obecnie stosowana zasada, że bufor nie ma wcale zastosowania" - przekazał Barszczewski.

Nie podał jednak, od kiedy zmiany mogłyby wejść w życie. Jako pierwszy o planowanych modyfikacjach w Rekomendacji S napisał Business Insider.

Zdaniem Jarosława Sadowskiego, głównego analityka Expander Advisors, "zmniejszenie bufora, w przypadku stałego oprocentowania, to dobry pomysł".

"Wysoki bufor jest potrzebny głównie, aby zabezpieczyć przed wzrostem rat w początkowym okresie po uzyskana kredytu. Wtedy zagrożenie jest największe ponieważ wpływ stóp procentowych na wysokość raty jest największy. Dodatkowo w pierwszych latach po zakupie mieszanie czy budowie domu występują duże wydatki związane z wykończeniem nieruchomości. Raczej nie ma wiec szans, aby kredytobiorca zgromadził oszczędności, które pomogłyby przetrwać okres wysokich rat" - zauważył analityk.

Zdaniem Sadowskiego "po pięciu latach sytuacja finansowa kredytobiorcy jest już zwykle dużo lepsza". "Część zadłużenia została już spłacona, więc w przypadku wzrostu stóp procentowych raty nie rosną już tak mocno. Nierzadko udało się już zgromadzić trochę oszczędności, które stanowią finansową poduszkę bezpieczeństwa. Po takim czasie prawdopodobny jest również wzrost dochodów kredytobiorcy" - wskazał.

"Oczywiście pewien bufor bezpieczeństwa wciąż jest potrzebny, ale może on już być dużo niższy niż w przypadku oprocentowania zmiennego, gdzie rata może mocno wzrosnąć już kilka miesięcy po uzyskaniu kredytu" - wyjaśnił Jarosław Sadowski.

Analityk przekazał, że "zmniejszenie bufora znacząco poprawi dostępność kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem". "Obniżenie go z 5 pkt. proc. do 2,5 pkt. proc. podwyższy dostępną kwotę kredytu o ok. 18 proc. Ma to ogromne znaczenie ponieważ obecnie dostępność kredytów hipotecznych jest tak słaba, że mogą go uzyskać głównie osoby o wysokich dochodach" - zauważył Sadowski.

Jednocześnie zwrócił jednak uwagę, że "nawet jeśli taka zmiana zostanie wprowadzona, to dostępność kredytów wciąż będzie dużo niższa niż w połowie ubiegłego roku". Analityk podał przy tym przykład pary z dwójką dzieci i dochodem 8000 zł netto. Jak wskazał, przed podwyżkami stóp procentowych taka rodzina mogła liczyć na 591 tys. zł kredytu, obecnie otrzyma 268 tys. zł. "Gdyby bufor został obniżony, to ta kwota wzrośnie do 317 tys. zł, a więc nadal będzie dużo niższa niż wspomniane 591 tys. zł" - zaznaczył Jarosław Sadowski.

Analityk wyliczył, jak może zmienić się dostępna kwota kredytu po zmniejszeniu bufora:

- w przypadku singla z dochodem 5000 zł netto - z 235 tys. do 279 tys. zł,

- w przypadku pary bez dzieci z dochodem 6000 zł netto - z 263 tys. zł do 311 tys. zł,

- w przypadku pary z 2 dzieci i dochodem 8000 zł netto - z 268 tys. zł do 317 tys. zł,

- w przypadku pary z 2 dzieci i dochodem 10 000 zł netto - z 423 tys. zł do 500 tys. zł.