Nowy rząd, nowy program mieszkaniowy. Ta grupa ma zyskać najbardziej

Ministerstwo Rozwoju i Technologii przedstawiło w czwartek założenia nowego rządowego programu, który ma wspomóc Polaków w nabyciu mieszkania. Mieszkanie na start zakłada m.in., że osoby i rodziny, których miesięczne dochody mieszczą się w określonych przez resort limitach, mogą otrzymać kredyt z preferencyjnym oprocentowaniem. W przypadku gospodarstwa 1 i 2-osobowego oprocentowanie ma wynieść 1,5 proc., w przypadku 3-osobowego - 1 proc., 4-osobowego - 0,5 proc., a 5-osobowego - 0 proc. Projekt przewiduje też dopłaty do spłat kredytów. Dla gospodarstwa 1-osobowego będzie to 200 tys. zł, dla 2-osobowego - 400 tys. zł, dla 3-osobowego - 450 tys. zł, dla 4-osobowego - 500 tys. zł, a dla 5-osobowego - 600 tys. zł. Program dopłat ma być rozłożony na 10 lat. Na jego realizację - jak wskazał minister rozwoju i technologii Krzysztof Hetman - przewidziano w budżecie na 2024 roku 500 mln zł. Mieszkanie na start ma ruszyć od połowy 2024 r.

W ocenie eksperta Metrohouse Marcina Jańczuka, nowy program jest szczególnym ukłonem w stronę rodzin 2+3, które według założeń będą zwolnione z obowiązku nieposiadania nieruchomości (jeden z warunków Bezpiecznego kredytu 2 proc. - red.), co umożliwi takim rodzinom np. sprzedaż obecnego mieszkania i zakup większego. - Będzie to tym bardziej atrakcyjne, że tylko ta grupa będzie mogła skorzystać z dobrodziejstw kredytu 0 proc. i otrzyma najwyższe limity kredytu z dopłatą - wskazał analityk.

Zauważył jednak, że niskie limity dopłat do kredytów dla singli a także ograniczenie wieku uczestników programu do 35 lat, może sprawić, że ta grupa może nie przejawiać dużej aktywności w uczestniczeniu w programie. Zwłaszcza - jak wskazał - przy wysokich cenach mieszkań w największych miastach. Ponadto - jego zdaniem - "nowy program może okazać się stymulantem kolejnych wzrostów cen, gdyż staje się generatorem wysokiego popytu na mieszkania w krótkim okresie czasu".

Z kolei ekspert ds. finansowania nieruchomości i prezes firmy Credipass Tomasz Przyrowski zauważył, że dla singli nowa propozycja jest znacznie gorsza w porównaniu do Bezpiecznego kredytu 2 proc. - Ograniczenie wiekowe i kwoty kredytu, przy aktualnych cenach mieszkań mogą pozwolić co najwyżej na zakup małej kawalerki w mniejszych miejscowościach - ocenił. Dodał, że "przy obecnych wysokich cenach nieruchomości lepszy byłby powrót do maksymalnej ceny za metr kwadratowy nieruchomości, tak jak było to w przypadku programów Rodzina na Swoim oraz Mieszkanie dla Młodych. W takiej sytuacji łatwiej byłoby utrzymać w ryzach galopujące ceny mieszkań - uzasadnił.

Zwrócił też uwagę, że "korzystniejsza dla klientów byłaby opcja nieograniczająca wysokości maksymalnego wkładu własnego".

Zdaniem dyrektora ds. finansowych Otodom Pawła Onycha w przedstawionych założeniach brakuje kilku elementów, które pozwoliłyby ocenić, jak Mieszkanie na start wypada w porównaniu z programem Bezpieczny kredyt 2 proc.. Wyraził zarazem obawę, że określenie terminu jego startu na ten rok może przyczynić się do wzrostu cen.

- Znowu, podobnie jak przy Bezpiecznym kredycie 2 proc., dostaniemy sygnał, że trzeba działać szybko, żeby "się załapać" - stwierdził. Ponadto - jak zauważył - np. deweloperzy mogą wstrzymywać się z wprowadzaniem mieszkań na rynek do momentu startu programu, co też przyczyni się do wzrostu stawek. - Jeżeli rząd nie uwzględni w projekcie limitów ceny za m kw., to po raz kolejny będziemy podlewać ognisko benzyną - ocenił.

Zauważył też, że ustanowienie limitu dopłaty, a nie ceny całkowitej zakupu, oznacza, że wartość mieszkania - a tym samym całkowita kwota kredytu - będzie mogła być wyższa niż w przypadku poprzedniego programu. - To oznacza, że będziemy mieli do czynienia z sytuacją, jakbyśmy jednocześnie zaciągali dwa kredyty 0 wskazał. Podał przykład singla, który będzie chciał zaciągnąć 400 tys. zł kredytu w banku, gdzie standardowy kredyt oprocentowany jest na 7 proc., ale zgodnie z przedstawionymi założeniami, będzie on mógł przez 10 lat skorzystać z preferencyjnego kredytu z oprocentowaniem 1,5 proc., dzięki czemu jego średnie oprocentowanie będzie mniejsze.

Ekspert zwrócił uwagę, że w założeniach nie określono m.in., jak będzie liczona zdolność kredytowa w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, które rozliczają się w formie ryczałtu. Przypomniał, że w takim przypadku nie ma czegoś takiego jak dochód netto, ponieważ nie dokumentuje się kosztów. Zauważył też, że niektóre osoby na działalności gospodarczej mogą "mieć skłonność do generowania kosztów w celu załapania się na limit dochodów, który ma być liczony z sześciu ostatnich miesięcy". Dodał, że nie doprecyzowano również, jak ma działać zasada "złotówka za złotówkę". - Czy ta złotówka, a właściwie zadeklarowane 50 groszy będzie pomniejszać limit dopłat, czy wartość miesięcznej dopłaty? - zastanawiał się. Ponadto - jak wskazał - brakuje informacji, czy przez pierwsze 10 lat spłaty będą obowiązywały raty malejące, które wymagają większej zdolności kredytowej niż równe.

W opinii Onycha grono potencjalnych kredytobiorców Mieszkania na start będzie większe, natomiast program będzie bardziej skierowany do nabywców większych mieszkań i rodzin z dziećmi niż singli. Ocenił przy tym, że w przypadku większych rodzin koszt zaciągnięcia takiego zobowiązania będzie prawdopodobnie niższy niż przy "bezpiecznym kredycie", choć - jak zastrzegł - wszystko będzie uzależnione od całkowitej kwoty kredytu.

- W przeciwieństwie do Bezpiecznego kredytu 2 proc., gdzie bez względu na kwotę (w ramach dopuszczalnej wysokości) koszt kredytu w okresie dopłat był względnie stały i oscylował wokół 2 proc. lub go nieznacznie przewyższał, w nowej propozycji koszt, a co za tym idzie opłacalność rozwiązania, będzie bardzo zmienna w sytuacji, kiedy będziemy chcieli zaciągnąć więcej kredytu niż wysokość dopłaty. I będzie zależała zarówno od sytuacji rodzinnej, całkowitej kwoty kredytu i jego relacji do wysokości dopłaty oraz dochodów kredytobiorcy - podsumował.

Z przedstawionych przez MRiT założeń programu wynika, że w Mieszkaniu na start mają być limity dochodowe dla uczestników programu. Dla gospodarstwa jednoosobowego limit ma wynieść 10 tys. zł brutto, dwuosobowego - 18 tys. zł brutto, trzyosobowego - 23 tys. zł brutto, czteroosobowego - 28 tys. zł brutto, pięcioosobowego - 33 tys. zł brutto. W programie resort chce też wprowadzić zasadę "złotówka za złotówkę". - Nie chcemy nikogo wykluczać z powodu 500 zł, jeśli będą przekraczali ten próg - powiedział minister Krzysztof Hetman. Tłumaczył, że jeśli limit zostanie przekroczony o 1 zł, "to będziemy pomniejszać to wsparcie o 50 groszy".