"Pojawiają się komentarze, że mieszkania stracą na wartości ponad połowę. To niemożliwe"

Czy widać już wpływ pandemii koronawirusa na rynek nieruchomości w Polsce? W czym się przejawia?

- Różnica jest taka, że mniej jest zawieranych transakcji. Polacy ograniczyli zakupy mieszkań, szczególnie przy tym pierwszym uderzeniu epidemii, gdy tak naprawdę mało jeszcze wiedzieliśmy. Ostatni tydzień pokazał, że ten rynek trochę się odradza, to znaczy popyt się odradza. Więcej osób szuka nieruchomości, więcej osób faktycznie kontaktuje się z deweloperami. Niektórzy deweloperzy otworzyli już biura sprzedaży. Nie można powiedzieć, że wszystko wróciło do normy, ale mam wrażenie, że powoli wychodzimy z pierwszego szoku na rynku mieszkaniowym.

Nie ma co jednak liczyć, że szybko wrócimy do sytuacji sprzed koronawirusa. Powód jest prosty. Jeżeli weźmiemy pod uwagę najświeższe, najbardziej rzetelne dane Narodowego Banku Polskiego o zmianach cen w czwartym kwartale 2019 roku, to one mówią, że mieszkania rok do roku zdrożały o prawie 13 procent. Mam wrażenie, że do takich dynamik szybko nie wrócimy. Jeżeli chodzi o moje przewidywanie na najbliższe miesiące, to ja się mogę spodziewać zarówno jakiejś niewielkiej korekty cen mieszkań, jak i paradoksalnie widzę pewną przestrzeń do wzrostów cen.

Czy to oznacza, że nie należy spodziewać się przecen mieszkań?

- Na pewno bym się nie spodziewał jakichś gwałtownych przecen, rzędu 20 procent. Pojawiają się komentarze w internecie, że mieszkania teraz stracą na wartości ponad połowę. Jest to niemożliwe z wielu powodów. Jeżeli weźmiemy pod uwagę sytuację z naszego rynku nieruchomości, to w 2009 roku banki na kilka miesięcy przestały w ogóle udzielać kredytów hipotecznych, a wtedy kredyty hipoteczne, w odróżnieniu od sytuacji teraz, były kluczowe dla rynku mieszkaniowego. Mimo to ceny mieszkań w tym okresie spadły o co najwyżej kilka procent. Do tego w całym poprzednim kryzysie ceny mieszkań w Polsce spadły w największych miastach o około 15 procent. Wtedy jednak zanim nastały przeceny narosła nam bańka na rynku mieszkaniowym. Dziś nie mamy bańki, stąd też nie spodziewam się aż tak dużych przecen.

To jakich spadków możemy oczekiwać?

Moim zdaniem, teraz nie ma co się spodziewać w wyniku koronawirusa większych niż kilkuprocentowe spadki cen mieszkań. Oczywiście mówimy o spadkach cen transakcyjnych, a nie ofertowych. Żeby mieszkania staniały o więcej niż 10 procent, to musiałaby być perspektywa kilkuletnia, a mam nadzieję, że koronawirus nie zostanie z nami aż tak długo.

Tę rozmowę pewnie przeczytają osoby, które jakiś czas temu postanowiły kupić własne mieszkanie, dotychczas nie dokonały transakcji, a teraz stają przed dylematem. Czy to jest dobry moment na zakup mieszkania?

- To co jest ważne, to przede wszystkim to, w jaki sposób chcemy tą nieruchomość kupić. Czy chcemy ją kupić jako inwestycję, czy chcemy ją kupić za gotówkę, czy chcemy ją kupić z użyciem kredytu. Tutaj jest mnóstwo wariantów i każdy by trzeba było rozważyć odrębnie. Ale bez wątpienia w tym momencie, jeżeli mamy zdolność kredytową, jeżeli mamy gotówkę na zakup mieszkania, mamy ogromną przewagę w postaci takiej, że jest po prostu mniejszy ruch na rynku. Możemy odważniej negocjować, mamy szansę znaleźć atrakcyjną ofertę.

Ja bym polecał dalsze poszukiwania, teraz mamy szanse na jakieś okazje, bo na przykład ktoś musi sprzedać mieszkanie, bo na przykład niektórzy deweloperzy mogą oferować przeceny, albo jakieś darmowe pakiety wykończeniowe. Przy czym oczywiście przestrzegam, bo są też takie przykłady, że deweloperzy przy okazji koronawirusa podnieśli ceny, żeby je teraz obniżyć. Także nie zawsze te przeceny są realne.

Nie wiem, czy możemy już mówić o rynku kupującego, ale na pewno nie jest to rynek taki, jak był, na którym to sprzedający dyktowali wszystkie warunki.

Czy sytuacja na rynku wtórnym jest taka sama, jak na rynku pierwotnym?

- Jest trochę inna. To co różni podejście sprzedających na rynku wtórnym i rynku pierwotnym, to przede wszystkim to, że deweloperzy chętniej niż dawać rabaty, obniżają na przykład ceny miejsc postojowych, czy komórek lokatorskich.

Natomiast sprzedający na rynku wtórnym przy okazji spadku sprzedaży, z czym bez wątpienia mamy w tym momencie do czynienia, są bardziej skłonni do negocjacji, albo obniżają cenę ofertową, czyli bardziej urealniają ją do tego co faktycznie kupujący są skłonni zapłacić. Możemy liczyć się z tym, że będzie mniej ofert takich, w których mieszkania w blokach z wielkiej płyty kosztują po kilkanaście tysięcy złotych za metr kwadratowych.

Część osób zastanawia się nad zakupem mieszkania na kredyt. Czy banki zmieniły swoją politykę kredytową w obecnej sytuacji?

- Banki mają większe wymagania wobec swoich klientów. Cały czas spora część deklaruje, że udzieli kredytu hipotecznego osobom z 10-procentowym wkładem własnym, ale coraz częściej mamy do czynienia z wymaganiem na poziomie 20 procent. Jest też bank, który wymaga 30, czy nawet 40 procent wkładu własnego. Także faktycznie tutaj zaostrzane są kryteria, będzie trudniej o kredyt.

Z drugiej strony, ten kredyt będzie tańszy. To znaczy, jeżeli ktoś w tym miesiącu nie stracił pracy, za miesiąc, dwa nie straci pracy, to może się okazać, że jego  zdolność kredytowa będzie jeszcze wyższa niż jeszcze rok temu, z bardzo prostej przyczyny. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe i pomimo tego, że banki trochę podniosły marże, czyli to, co chcą zarobić na kredycie hipotecznym, to ktoś, kto ma odpowiedni wkład własny i ma odpowiedni dochód, nie powinien mieć problemu z zaciągnięciem kredytu hipotecznego.

Chociaż tutaj należy przestrzec, że nawet, jeżeli możemy pożyczyć więcej niż rok temu, bo spadło oprocentowanie kredytu, gwałtownie spadły stopy procentowe, to nie należy zadłużać się „pod korek”. Nie wykorzystujmy do granic możliwości naszej zdolności kredytowej. Zadłużajmy się z głową, obliczmy sobie to wszystko dwa razy. Jest to rada, która powinna być powtarzana niezależnie od okoliczności.

Jak długo może utrzymywać się sytuacja niepewności na rynku nieruchomości?

- Nie jestem epidemiologiem i nie podejmuję się tego, żeby powiedzieć, jak długo koronawirus będzie nas męczył. Widzę szansę w „odmrażaniu” gospodarki, tych kolejnych etapach dochodzenia do normalności. Mam wrażenie, że wraz z tym, jak ryzyko będzie coraz mniejsze, jak nauczyliśmy się korzystać z podstawowych narzędzi zabezpieczenia – maseczki itd., wraz z tym rynek nieruchomości powinien wracać do normalności.

Niezależnie, czy koronawirus jest, czy go nie ma kluczowy dla tego, co się dzieje na rynku mieszkaniowym jest poziom stóp procentowych. One są najniższe w historii. W momencie, w którym stopa podstawowa jest na poziomie 0,5 procent, lokaty w bankach są oprocentowane na mniej niż 0,5 procent, to bez wątpienia popyt na nieruchomości jest duży i to sprzyja obrotowi. Z jednej strony mamy owszem koronawirusa, który hamuje obrót na rynku nieruchomości, ale z drugiej strony mamy stymulację, mamy łagodną politykę monetarną, która powoduje, że te osoby, które mają kapitał, nieruchomość chcą kupić. Do tego banki utrzymują kredyty hipoteczne w mocy, mają trochę wyższe wymagania, ale dalej ich udzielają. Jeszcze dodałbym do tego sytuację na rynku pracy.

Wszystko się waży w tym momencie, ale póki co te informacje, które napływają z rynku o wzroście zainteresowania, o tym, że Polacy cały czas składają wbrew pozorom dużo wniosków kredytowych, to wszystko powoduje, że cały czas rynek nieruchomości nie na takich obrotach, jak jeszcze dwa, trzy miesiące temu, ale cały czas żyje.

Ostatnia kwestia, czyli Mieszkanie plus. Czy opóźni się realizacja programu?

- Póki co wszyscy deweloperzy, których znam, podkreślają że prace na budowach są niezagrożone. To znaczy terminarz prac jest niezagrożony, także w przypadku Mieszkania plus wydaję mi się, że wszystko powinno iść zgodnie z planem.

A propos działań rządu, ciekawa informacja pojawiła się w Nowej Zelandii. Tamtejsze władze zaproponowały zniesienie limitu odnośnie wkładu własnego. Tam też póki co jest wciąż, tak jak w Polsce, że trzeba mieć 20 procent wkładu własnego, żeby kupić mieszkanie na kredyt. Bank centralny uznał tam, że spowolnienie - wywołane spadkiem popytu ze strony zamożniejszych Nowozelandczyków - może być wykorzystane przez młodych do zakupu nieruchomości na własność. Mogą oni wykorzystać okazję, aby wkroczyć na ten rynek – bardziej kupującego niż sprzedającego. Co ważne, jeżeli ktoś nie ma wkładu własnego, to państwo udziela gwarancji.

Tutaj widzę przestrzeń do działań rządu, aby udzielać gwarancji, czyli nie program Rodzina na Swoim jak był jeszcze kilka lat temu, czy Mieszkanie dla Młodych, gdzie dopłacano bezpośrednio do kredytów. Lepszym rozwiązaniem jest udzielanie gwarancji, które zastąpiłyby wkład własny w przypadku osób, które chciałyby kupić relatywnie tańsze nieruchomości. To byłoby rozwiązanie, które mogłoby bardzo pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy w Polsce i całą gospodarkę, a do tego opłacałoby się z punktu widzenia budżetu.