To ma być ratunek na wypadek bankructwa dewelopera. "Powód, by podnieść ceny"

Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Marek Niechciał zaproponował, aby przy okazji nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadzić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). UOKiK chciałby, aby nowelizacja ustawy weszła w życie z początkiem 2020 roku.

- Przewidzieliśmy w projekcie nowelizacji, że na rzecz DFG będzie odprowadzana pewna kwota od każdej wpłaty na rachunek powierniczy (to rachunek, na który kupujący wpłacają pieniądze, a bank przekazuje je deweloperowi zgodnie z ustalonym harmonogramem - red.). Dla rachunku otwartego maksymalnie do 5 procent, a dla zamkniętego do 1 procent. W rzeczywistości będą to kwoty na poziomie mniejszym niż 1 procent dla obu rachunków - tłumaczył Niechciał.

- Składka na tym poziomie pozwoli pokryć upadłość jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów w ciągu pięciu lat - wyjaśnił. Jak zaznaczył Niechciał, na ten cel potrzebne będzie ok. 135 mln zł rocznie. - Opierając się na tym, co mówią deweloperzy, obecnie na rachunkach powierniczych deweloperzy mogą mieć zgromadzonych około 40 miliardów złotych - zauważył.

- Od każdego rachunku powierniczego chcemy pobrać poniżej 1 procent. Obecnie więcej konsumenci dopłacają w przypadku, gdy zmieniają piętro, na którym kupują mieszkanie. Składka od jednego rachunku powierniczego, na którym złożono na przykład 400 tysięcy złotych na budowę domu, wyniesie około 1,3 tysiąca złotych. Będą to pieniądze, które pozwolą Kowalskiemu spokojnie czekać na odbiór budowanego domu czy mieszkania - podkreślił szef UOKiK.

Zdaniem analityka rynku nieruchomości z Home Broker Marcina Krasonia fundusz gwarancyjny "to dobry krok w kierunku ochrony interesów klientów firm deweloperskich".

- Nie ma wątpliwości, że może zdarzyć się tak, że firma deweloperska zbankrutuje i wtedy fundusz będzie ratunkiem dla kupujących mieszkania - dodał. - Kwota odprowadzana od każdej wpłaty klienta to dobry pomysł, co nie zmienia faktu, że trudno spodziewać się, by deweloperzy wzięli ten koszt na siebie - przyznał ekspert. - Raczej spodziewam się, że będzie to powód, by podnieść ceny. Tak jak było to na przykład w przypadku podatku bankowego - przyznał.

- Pomysłodawcy zapowiadają, że rozwiązanie to pozwoli uratować klientów w przypadku upadłości jednego dużego i dwóch mniejszych deweloperów przez pięć lat. Gorzej, gdy przyjdzie prawdziwy kryzys i skala problemów będzie większa - podał analityk rynku nieruchomości Home Broker.

Zdaniem eksperta portalu RynekPierwotny.pl Jarosława Jędrzyńskiego propozycja UOKiK będzie racjonalna pod pewnymi warunkami.

- Jak zapewnia prezes UOKiK, wpłaty na DFG mają nie przekraczać 1 procent wartości mieszkania (...). Tego typu opcja raczej nie groziłaby istotnym wzrostem cen mieszkań czy też ryzykownym okrojeniem marż deweloperskich. Dawałaby za to gwarancję bezpieczeństwa środków nabywców mieszkań nie tylko w razie bankructwa dewelopera czy odstąpienia nabywcy od umowy, ale, co bardzo ważne, także w sytuacji upadłości banku prowadzącego rachunki powiernicze - powiedział Jędrzyński.

Ekspert zaznaczył, iż "problem jest w tym, że ustawodawca w projekcie nowelizacji upoważnił ministra do spraw budownictwa do określania wysokości składki na DFG w maksymalnym zakresie do 1 procent w przypadku rachunku powierniczego zamkniętego, natomiast w przypadku otwartego aż do 5 procent". - Taka stawka mogłaby się niestety okazać zdecydowanie destrukcyjna dla działalności krajowej branży deweloperskiej - podkreślił. - Należy mieć nadzieję, że tego typu 5-procentowa opcja, jak i każda inna powyżej 1 procent, są przewidywane przez ustawodawcę wyłącznie w sytuacjach nadzwyczajnych, które nigdy nie będą miały miejsca - dodał ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Zdaniem radcy prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich Przemysława Dziąga "wejście w życie przepisów w zaproponowanym kształcie doprowadzi przede wszystkim do wzrostu cen mieszkań na rynku, co bardzo szybko odczują konsumenci".

- Jest to o tyle istotne, że wśród celów przyjętego Programu Mieszkaniowego wymienia się, by: "[…] docelowo do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców powinna osiągnąć wysokość mieszczącą się w aktualnej średniej Unii Europejskiej. Oznacza to wzrost tego wskaźnika z poziomu 363 do 435 mieszkań na 1000 osób. Aby zrealizować zakładany cel, uwzględniając konieczność wycofania części zasobów mieszkaniowych z eksploatacji, trzeba do 2030 wybudować (zarówno na zasadach rynkowych jak i z pomocą państwa) ok. 2,5 mln mieszkań […]". - Realizacja tych celów nie będzie jednak możliwa bez sprawnie funkcjonującego rynku mieszkaniowego, a niestety projekt (wprowadzający DFG - red.) zmierza do osłabienia kondycji całej branży deweloperskiej i ograniczenia konkurencji na tym rynku - powiedział Dziąg. Jego zdaniem "jak najbardziej słuszne jest stwierdzenie, że zakup mieszkania to dla każdego z nas często największy wydatek w życiu, ale nie można się zgodzić ze sformułowaniem, że wpłacane na ten cel deweloperowi pieniądze nie korzystają z żadnej ochrony".

- Ochronę ulokowanych na rachunku powierniczym środków i ich wypłat gwarantują zarówno regulacje ustawy deweloperskiej, prawa bankowego, jak prawa upadłościowego - stwierdził.

- Prezes UOKiK mówi, że realnie stawka przy tego typu rachunku na wynieść poniżej 1 procent, ale nie ma żadnej gwarancji na to, że faktycznie taka stawka zostanie w rozporządzeniu ustalona - powiedział Dziąg.

Jego zdaniem projekt ustawy nie przewiduje mechanizmu, który regulowałby maksymalne różnicowanie stawek w przyjętym okresie, np. by zmieniona stawka nie mogła być większa od poprzedniej o określoną wartość procentową. - Nie ma także regulacji, która wyłączałaby możliwość nieregularnych, czy zbyt częstych zmian stawki - zauważył radca prawny PZFD. - Brak tych rozwiązań budzi duży niepokój po stronie branży, ponieważ deweloperzy, ustalający wcześniej określony schemat finansowania i budżetowania inwestycji, mogą w czasie jej realizacji zostać zobowiązani do dużo wyższych dopłat na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny niż sobie pierwotnie zakładali - wyjaśnił Dziąg. Jak dodał, "prezes UOKiK zakłada, że składka od jednego rachunku powierniczego, na którym złożono np. 400 tys. zł na budowę mieszkania lub domu, wyniesie ok. 1,3 tys. zł, co w przeliczeniu na udział procentowy wynosi ok. 0,3 proc. wartości wpłaty".

- Jednakże projekt nie mówi, że na pewno będzie to 0,3 procent, a zatem można zakładać, że równie dobrze może być to i 5 procent, a w takim przypadku przy kwocie 400 tysięcy złotych składka rośnie do 20 tysięcy złotych. Przy inwestycji na 100 mieszkań dodatkowy koszt wyniesie około 2 miliony złotych. Jest to istotna różnica, która będzie odczuwalna zarówno dla dewelopera, jak i dla kupującego - podkreślił.

Autor: tol//dap / Źródło: PAP