Domy za cenę kawalerki i raj na ziemi. Polacy "tak zafiksowani, że przestają widzieć wady"

Od kilku lat Polacy szturmują hiszpański rynek nieruchomości. Potwierdzają to dane, na które powołuje się Biuro Maklerskie Pekao. W 2022 r. polscy nabywcy kupili tam niemal 3 tys. mieszkań i domów (wzrost o 161 proc. w porównaniu do 2021). W 2023 roku transakcji było jeszcze więcej - 3,1 tys. (wzrost o kolejne 5 proc.). 

Anna-Maria Siwińska dom w Andaluzji (południowa Hiszpania) kupiła przed dwoma laty. Zapłaciła 50 tys. euro. Po obecnym kursie to około 215 tysięcy złotych, dwa lata temu było to około 20 tysięcy złotych więcej. - Miałam te pieniądze odłożone na mieszkanie dla syna. Ale przy dzisiejszych cenach nie starczyłoby nawet na kawalerkę na Targówku. Młody powiedział, że kawalerki nie chce, mieszka dalej z nami, a ja pieniądze przeznaczyłam na coś innego. 

"Coś innego" to dom na wyludnionej andaluzyjskiej wsi. Wokół pola, szklarnie, nieliczne domy w górach. Do morza - 1,5 km. Wszędzie trzeba dojechać, ale Siwińskiej to nie przeszkadza. W Hiszpanii spędza najczęściej jesień i zimę, a kiedy musi przyjechać do Polski - na przykład do lekarza - w zamian za opiekę nad mieszkającymi w sąsiedztwie bezdomnymi kotami i podlewanie kwiatów udostępnia dom znajomym. 

Skąd takie zainteresowanie nieruchomościami za granicą? Hiszpania jest najpopularniejsza, ale Polacy kupują też domy czy mieszkania np. w Portugalii czy we Włoszech. Wszędzie tam, gdzie jest ciepło i można wyjechać np. na wakacje, lub też podnająć miejsce turystom. 

- Widzę tu dwie główne przyczyny - mówi w rozmowie z redakcją biznesową tvn24.pl dr Adam Czerniak, ekonomista z SGH. - Po pierwsze dywersyfikacja portfela. Ktoś ma już mieszkanie w Polsce, trochę zaoszczędził i wpada na pomysł, że kolejną nieruchomość kupi gdzieś za granicą. Polskie społeczeństwo się bogaci, wchodzimy w rolę kraju wysokorozwiniętego - tłumaczy.

Według danych Narodowego Instytutu Statystycznego (INE - Instituto Nacional de Estadstica) Polacy odpowiadają za ok 3,6 proc. udziału w hiszpańskim rynku nieruchomości (w 2019 - 1,6). Chętniej od nas domy i mieszkania kupują tam m.in. Brytyjczycy, Niemcy czy Francuzi (odpowiednio 10, 7 i 6,7 proc. udziału w rynku). 

Chęć zainwestowania pieniędzy to nie jedyny powód zainteresowania Polaków miejscem do zamieszkania poza krajem: - Dużym impulsem do szukania nieruchomości na południu Europy był atak Rosji na Ukrainę. Część osób stwierdziła, że dobrze mieć takie zabezpieczenie - przyznaje Czerniak. 

Nie bez wpływu pozostają ceny nieruchomości - według Eurostatu w Polsce rosną najszybciej w całej Unii Europejskiej.

Jeszcze w 2019 roku za średnie wynagrodzenie można było kupić prawie metr (0,98) kwadratowy mieszkania. Obecnie znacznie mniej (0,88 metra kwadratowego). Zdolność sfinansowania zakupu własnego mieszkania z przeciętnej pensji jest niższa niż przed wybuchem pandemii COVID-19 - wynika z analizy Polskiego Instytutu Ekonomicznego. 

- Szukamy alternatyw do polskiego rynku. Jesteśmy też kuszeni tanimi nieruchomościami w Hiszpanii - mówi Przemysław Solarski, autor bloga Polacos.pl. I przestrzega: - To może być pułapka, gdyż ceny te bywają niższe z kilku powodów. Najczęściej są to wady prawne, wątpliwej jakości sąsiedzi, stan budynku, miejscowość, w której znajduje się nieruchomość. Te oferty nie cieszą się popularnością wśród obywateli Hiszpanii, dlatego też reklama skierowana jest w stronę inwestorów zagranicznych, w tym Polaków - wymienia. 

Tę ocenę potwierdza była agentka pośrednicząca w sprzedaży na rynku hiszpańskim (chce zachować anonimowość). Jak mówi, miała do czynienia z wieloma marzycielami, którym wydawało się, że kupią idealną nieruchomość za bezcen. - Dużo ludzi kupiło mieszkania na wynajem na przykład w okolicach Alicante. Teraz sprzedają, bo tam się nic nie dzieje - mówi w rozmowie z redakcją biznesową tvn24.pl. - Każdy chciałby znaleźć miejsce wypadowe na Costa del Sol, ale tam ceny są z kosmosu.  

- Jeśli ktoś planuje kupić dom w Hiszpanii za małe pieniądze, musi się liczyć z tym, że będzie to: a) ruina, b) na zadupiu albo c) ruina na zadupiu - śmieje się Anna-Maria Siwińska. Jej dom jest w miarę niezłym stanie, ale nie ma mowy o luksusach. - Znam historie ludzi, którzy po zakupie odkrywali, że dach gnije, ściany się walą i dom właściwie trzeba zbudować od nowa - stwierdza. 

To dlatego eksperci przestrzegają przed lekkomyślnymi zakupami. Bartosz Wach z kancelarii Wach&Wach Adwokaci-Abogados podkreśla, że nie warto działać pod wpływem emocji. - Niestety coraz więcej osób zgłasza się do nas z problemami wynikającymi z wprowadzenia klientów w błąd przez osoby pośredniczące w transakcji, które bardzo dużo obiecują przed podpisaniem przez klientów umowy przedwstępnej ze sprzedającym, gdyż otrzymują od wpłaconej na poczet tej umowy kwoty prowizję. Zapał tych osób we wspieraniu klienta i realizowaniu obietnic przepada jak kamień w wodę po wpłaceniu tej kwoty - mówi adwokat. 

Nieruchomość koniecznie należy zobaczyć. Nie opierać się jedynie na zdjęciach czy filmikach z internetu. - Znaczna większość oszustw dokonywanych podczas transakcji nabycia nieruchomości ma miejsce na skutek tego, że kupujący nie odwiedził nieruchomości osobiście, kupując przysłowiowego kota w worku - podkreśla Wach. 

- Na świecie jest pełno oszustów i Hiszpania nie jest tutaj wyjątkiem - komentuje Przemysław Solarski. - Zatrudnienie niezależnego prawnika, który nie jest powiązany z agencją nieruchomości, może pomóc w obiektywnej ocenie sytuacji.

Czytaj także: W Hiszpanii padł nowy rekord w liczbie turystów

Solarski dodaje, że warto dokładnie sprawdzić stan prawny domu czy mieszkania, które nas interesują, dopytać o plan zagospodarowania przestrzennego, aby upewnić się, że w pobliżu nieruchomości nie są planowane żadne duże inwestycje, które mogłyby wpłynąć na jej wartość (np. budowa dużych centrów handlowych, dróg czy obiektów przemysłowych). Jeżeli mamy w planach wynajmowanie własności turystom, należy sprawdzić, czy jest to możliwe. Może tego zabraniać np. regulamin wspólnoty mieszkaniowej. 

Źle może się skończyć próba oszczędzania na ekspertach rynku nieruchomości: tłumaczach, agentach, prawnikach. Na blogu Hiszpania Consulting opisuje to tłumaczka przysięgła Karina Ślesińska. Podaje przykład: "Agentka prosiła, żebym klientce nie czytała niekorzystnych dla niej zapisów, bo po co ją straszyć?! Wyobrażacie to sobie?! Jasne, 200 euro zaoszczędzone, wtopione kilkadziesiąt tysięcy euro. Biznes życia po prostu" - czytamy. 

Pierwsze skojarzenia z Hiszpanią? Słońce, piękne miasta, dobra kuchnia. Ale życie w Hiszpanii to nie tylko plusy.

Problemem mogą być tak zwani okupas (z hiszpańskiego ocupados) czyli niechciani lokatorzy, którzy zajmują puste nieruchomości. Ich celem stają się najczęściej mieszkania czy domy należące do firm, ale zdarza się, że zadamawiają się także w miejscach wypadowych, w których nikt nie mieszka na stałe. W 2022 r. zarejestrowano prawie 17 tys. skarg na takie zachowania. 

Czytaj także: Próbował wejść do własnego mieszkania, został aresztowany. Wcześniej zajął je dziki lokator

Bartosz Wach mówi, że warto zaprzyjaźnić się z sąsiadami. - Dobre stosunki sąsiedzkie mogą nas uchronić przed zajęciem nieruchomości przez okupas - podpowiada. Ale to nie zawsze wystarczy. Niechcianych lokatorów trudno się pozbyć, bo chroni ich prawo lokatorów. Właściciele nierzadko muszą walczyć o zwolnienie nieruchomości na drodze sądowej.

A co z pogodą? Ciepłe, słoneczne miesiące przestają być tym, co przyciąga do Hiszpanii. Mieszkańcy Półwyspu Iberyjskiego coraz mocniej zauważają negatywny wpływ zmian klimatycznych: susze, pożary, braki wody. 

Na łamach "Gazety Wyborczej" opowiadała o tym reporterka Aleksandra Lipczak, autorka książki "Lajla znaczy noc". - Latem zeszłego roku susza na Półwyspie Iberyjskim zaczęła dawać się we znaki w skrajny sposób. Temperatury w niektórych miejscach sięgały 50 st. Pogoda, która kilka lat temu panowała latem w Andaluzji, teraz panuje także w Katalonii. Życie latem w Hiszpanii stało się wyzwaniem nawet dla ludzi, którzy są przyzwyczajeni do gorącego klimatu. To zaczynają być warunki ekstremalne. W Barcelonie w fontannach nie było wody, wprowadzono zakaz napełniania domowych basenów, na plażach zlikwidowano prysznice - relacjonowała Lipczak. 

Ma to także wpływ na tempo załatwiania spraw. Wiele biur w sierpniu jest zamkniętych i niewiele da się załatwić. - Polacy mają o to pretensje - mówi była pracownica biura nieruchomości. - Ale przy 50 stopniach po prostu nie da się pracować. Nawet z klimatyzacją - dodaje.

Zima też potrafi zaskoczyć. Standardy budowlane na Półwyspie Iberyjskim są inne, niż te, do których Polacy są przyzwyczajeni. Niektórzy narzekają więc na brak ogrzewania w domu czy słabą izolację termiczną budynków. 

Anna Jaworska wyprowadziła się do Hiszpanii z mężem i trójką dzieci. Chcieli sprzedać dom w Polsce i zacząć nowe życie. Ostatecznie zdecydowali się na wynajem. I choć jest wdzięczna za to doświadczenie, to planują powrót, kiedy starsi synowie skończą szkoły.

- Widoków na przyszłość nie ma - twierdzi. - Ekonomia, rynek pracy tutaj to nie bajka. Do tego wszechobecna biurokracja, brak rozwiązań technologicznych ułatwiających życie. Na początku jak tu przyjeżdżasz to efekt miesiąca miodowego sprawia, że czujesz luz. A potem cię to prostu wkurza - tłumaczy.

Nie brakuje jednak odmiennych historii. Anna-Maria Siwińska jest ze swojej decyzji o zakupie domu zadowolona. Ma jednak ten komfort, że w razie potrzeby zawsze może wrócić do Polski.

Jednocześnie zainteresowanie nieruchomościami w Hiszpanii ciągle rośnie. - Najprawdopodobniej Polacy w tym roku pobiją zakupowy rekord z zeszłego roku - mówi Bartosz Wach. Z kolei Przemysław Solarski podkreśla, że decyzję warto dobrze przemyśleć. - Zauważyłem, że potencjalni kupcy są tak bardzo zafiksowani na życiu w Hiszpanii, że przestają widzieć wady takiego rozwiązania - twierdzi. - Kupowanie nieruchomości w oparciu o marzenia i emocje, zamiast realistycznego podejścia, może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych i życiowych. 

Ostrożność zaleca także ekonomista Adam Czerniak. Zakup może być dobrą inwestycją, trzeba jednak wziąć pod uwagę wszystkie koszty. 

- W większości zachodnich krajów mamy na przykład podatek katastralny. Są też koszty utrzymania nieruchomości. Jeśli nie mieszkamy na miejscu, to trzeba opłacić kogoś, kto się tym domem czy mieszkaniem zajmie. Pod uwagę trzeba też wziąć koszty dojazdów - wymienia Czerniak. - Przemyślałbym, czy to się naprawdę tak bardzo opłaca - dodaje.