Był boom

Na czym polegają tak zwane flippy? To kupowanie mieszkań i (rzadziej) domów po okazyjnych cenach, a następnie odsprzedawanie ich z zyskiem. - Flipperzy wynajdują relatywnie tanie mieszkania i sprzedają je po cenie rynkowej. Dzięki odnowieniu, lepszemu zaprezentowaniu nieruchomości, odmalowaniu ścian, wstawieniu kwiatów, wartość danego miejsca rośnie. Niekiedy zarabiają też na niewiedzy sprzedających bądź korzystają z tego, że ktoś musi się szybko pozbyć mieszkania - opowiada dr Adam Czerniak, wykładowca SGH i zastępca dyrektora Krajowego Zasobu Nieruchomości.

O tej działalności głośno zrobiło się w ostatnich latach, gdy ceny na rynku nieruchomości stale rosły. A flipperzy zaczęli sięgać po różne metody, by sięgnąć po zaniedbane (więc tanie) mieszkania i sprzedać je z zyskiem. Głośno zrobiło się o pisanych ręcznie ogłoszeniach, zdobionych dziecięcymi rysunkami, wrzucanych do skrzynek na listy: "Jesteśmy młodym małżeństwem, szukamy mieszkania w tej okolicy" - pisali autorzy. Szybko okazało się, że za "młodym małżeństwem", "starszą osobą" czy "rodziną z dziećmi i psem" kryją się tak naprawdę flipperzy, chcący wyprzedzić konkurencję i przejąć nieruchomości, zanim zajmie się nimi ktoś inny.

- W latach 2020-21 i później w 2023 roku obserwowaliśmy zjawisko, które można określić boomem flipperskim - mówi dr Czerniak.

W tym czasie wprowadzono dwa programy dopłat do kredytów, które w założeniach miały pomóc obywatelom w zakupie pierwszego mieszkania. Ze względu na duży popyt ceny rosły tak szybko, że na programach skorzystały przede wszystkim banki, deweloperzy i firmy budowlane. Oraz flipperzy. - Po wprowadzeniu programu Bezpieczny Kredyt 2% na rynku nieruchomości zapanowało duże poruszenie, które doprowadziło do znacznego wzrostu popytu - podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu Gethome.

- W okresie boomu, w ciągu 10-12 tygodni, które mijały od zakupu mieszkania do sprzedaży, ceny na rynku rosły nawet o 10 procent. Na tym flipperzy zarabiali. Ceny szybko rosły między innymi ze względu na luzowanie polityki pieniężnej i dopłaty do kredytów. To był bardzo płodny rynek, dlatego dużo osób szukało na nim swojego miejsca. Pojawiło się mnóstwo kursów czy ebooków pozwalających samodzielnie zdobyć wiedzę na temat flippowania - komentuje dr Czerniak.

Co się od tamtej pory zmieniło? Ceny faktycznie trochę wyhamowały. A dzięki wzrostom cen flipperom udawało się sporo zarabiać. - Łatwe działanie polegające na kupowaniu tanio i sprzedawaniu drogo już nie jest możliwe, bo po prostu ceny mieszkań nie rosną z miesiąca na miesiąc, a klienci nie są zmuszeni do jak najszybszego zakupu, bo im coś ucieknie, na przykład możliwość skorzystania z dopłat do kredytu - tłumaczy Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa, współautorka badań na temat flippingu na polskim rynku mieszkaniowym.

- Klienci mają czas na zastanowienie się, wybierają i oglądają. Czas od wystawienia mieszkania do sprzedaży wydłuża się. Dla flipperów to oznacza koszty i konieczność lepszego przygotowania całego procesu, czyli: kupno, porządkowanie, ewentualny remont, a w końcu sprzedaż - wymienia. 

- W tej chwili ceny się ustabilizowały i flipperom jest dużo trudniej. Ciągle jest rynek na taką klasykę branży - remont, odmalowanie. Zostali ci, którzy zajmowali się tym profesjonalnie - opisuje dr Czerniak. - Osoby, które pokończyły kursy i liczyły na tanie mieszkania po osobach starszych, które później udałoby się sprzedać z dużym zyskiem, mogą mieć problem. Takich nisko wiszących owoców już nie ma.

Inwestycje z Instagrama

- Na pewno spowolnienie na rynku nieruchomości jest odczuwalne - przyznaje Wojciech Orzechowski, który na swojej stronie pisze, że przeprowadził "350 inwestycji flipperskich". - Dotychczas w największej ilości przypadków cały proces inwestycyjny, od zakupu, przez remont, po sprzedaż, zamykaliśmy w 6 miesięcy. Dziś, ze względu na sytuację rynkową, sprzedaż mieszkań wydłuża się przeciętnie o 3–4 miesiące. W efekcie cała inwestycja może trwać nawet 9–10 miesięcy, a niekiedy dłużej, co potwierdzają inni inwestorzy w kraju - relacjonuje.

Zdaniem Orzechowskiego rynek mocno się profesjonalizuje. - Złote czasy skończyły się tylko dla tych, którzy działali na skróty, oferując niską jakość i maksymalizując zysk kosztem klienta. Klienci oczekują wysokiego standardu i nie kupują kota w worku. To dobry kierunek - tłumaczy.

- Dużo ludzi się zachłysnęło, kupiło internetowe szkolenia i myślało, że to wystarczy. Nie nauczyli się jednak obliczać stopy zwrotu, przepisów prawa czy odpowiedniego redagowania umów - komentuje Elżbieta Liberda. - Remonty, wynagrodzenia ekip, materiały budowlane - te koszty nie spadły. Kiedy niedoświadczony flipper dokłada do tego za wysoką marżę, to mieszkanie staje się za drogie i nawet pięknie przygotowane, może nie znaleźć nabywcy. Nieruchomościowego biznesu nie da się nauczyć na godzinnym szkoleniu albo po obejrzeniu rolki na Instagramie.

Sama prowadzi szkolenia i sprzedaje ebooki. Podobnie Wojciech Orzechowski - cena za jednodniowe szkolenie z ekspertem zaczyna się od 1940 zł. Pytam o zainteresowanie. Orzechowski przyznaje, że w porównaniu do lat 2021-22 spadło o jedną czwartą.

- W branży szkoleniowej jest obecnie 4-5 dużych graczy. Jeśli przyjąć, że każdy ma około 20 klientów miesięcznie, to mówimy o 80–100 osobach w skali kraju. Ale nie wszyscy od razu startują z inwestowaniem. Część osób to tak zwani turyści szkoleniowi, którzy przejdą kilka kursów, ale nigdy nie kupią mieszkania - tłumaczy Orzechowski.

Wystarczy "lifting"

"Kupujesz taniej, sprzedajesz drożej. Tutaj nie ma nic skomplikowanego. Dodajesz jakąś wartość dodaną do mieszkania, robisz dodatkowy pokój, robisz lifting, homestaging [aranżacja wnętrz - red.] ewentualnie remont" - doradza doświadczony flipper początkującemu koledze na jednej z grup.

To właśnie takie działania - "pudrowanie" nieruchomości, żeby wyglądała trochę ładniej i była droższa, bez większego nakładu pracy i pieniędzy - często zarzuca się flipperom. "Odświeżenie" lokalu nierzadko przy użyciu najtańszych materiałów, tak by jak najwięcej zarobić. - Część fliperów stosuje powierzchowne remonty wykonane niskim kosztem, których jedynym celem jest szybkie podbicie ceny nieruchomości - potwierdza Marek Wielgo.

- "Flipper" ładnie brzmi, kojarzy się z automatami do gry, ale to tak naprawdę spekulacja mieszkaniami - komentował w programie Dzień Dobry TVN Jan Mencwel, współzałożyciel stowarzyszenia "Miasto jest nasze", radny m.st. Warszawy. Aktywista podkreślał, że osoba, która chce kupić mieszkanie na własny użytek, nie ma z flipperem szans. - Nikt, kto pracuje czy studiuje, nie będzie siedział przez cały dzień i odświeżał portalu z nieruchomościami - zaznaczył.

Największe zarzuty wobec flipperów? Że ich działalność podbija ceny. Że na rynku, na którym brakuje mieszkań, wyszukują nieruchomości i kupują je, zanim osoba, która potrzebuje lokalu na swój użytek, zdąży zebrać fundusze. Że na swojej działalności zarabiają duże pieniądze, bogacąc się kosztem tych, których na nieruchomość nie stać.

- Na rynku funkcjonują zarówno inwestorzy, którzy realnie wspierają sektor nieruchomości - na przykład poprzez finansowanie projektów deweloperskich lub rewitalizację zniszczonych budynków - jak i osoby prowadzące działalność o wątpliwej etyce. To istotne, by odróżniać wartościową działalność od tak zwanego patoflipingu - stwierdza Marek Wielgo.

Czy działalność flipperów rzeczywiście podnosi ceny? - W badaniach wyszło, że jeśli aktywność flipperów w sekcji "sprzedaż" przekraczała 16-18 procent wszystkich transakcji, to miało to znaczący wpływ na ceny nieruchomości - wyjaśnia Hanna Milewska-Wilk. - W miastach, gdzie rynek pierwotny jest bardzo mały i nie ma oferty deweloperów, ceny proponowane przez flipperów były wysokie, bo towar był rzadki. Przy dość małym rynku oznaczało to, że ceny idą w górę.

Flipperzy najczęściej wybierają mieszkania z drugiej ręki. - Poszukują mieszkań mało interesujących dla większości kupujących ze względu na ich stan techniczny czy prawny - tłumaczy Hanna Milewska-Wilk.

Mieszkanie zwyczajnym towarem?

Od pewnego czasu flipperzy stali się obiektem żartów.

- Hejt na branżę na pewno nie pomaga - przyznaje Elżbieta Liberda. Swego czasu jej występ w jednym z programów śniadaniowych wywołał protesty widzów i aktywistów, bo mówiąc o handlowaniu mieszkaniami ze skomplikowaną sytuacją prawną i z lokatorami, stwierdziła, że trzeba "trochę w nich posprzątać". Niektórym odbiorcom skojarzyło się to z "czyścicielami kamienic" z czasów reprywatyzacji.

Ale dziś flipperka nie widzi winy po stronie branży: - Wiele osób nie rozumie, na czym polega praca flippera. Ludzie się naczytali, że to przez flipperów rosną ceny mieszkań. Stąd komentarze, że jesteśmy hienami, spekulantami, złodziejami.

Mieszkanie jest towarem jak każdy inny, a flipper jest po prostu handlarzem - uważa Liberda. To nawiązanie do hasła "mieszkanie prawem człowieka, nie towarem", spopularyzowanego przez Lewicę, ale używanego także przez liberalną stronę sceny politycznej.

W 2022 r. podczas spotkania z młodzieżówką Koalicji Obywatelskiej użył go Donald Tusk. - Mieszkanie jest prawem człowieka, to znaczy móc mieszkać w godnych warunkach to nie jest jakiś przywilej, to nie może być marzenie i dorobek całego życia - powiedział.

- Negatywne postrzeganie tej grupy w dużej mierze wynika z kilku czynników - zaczyna Marek Wielgo z Gethome. - Z jednej strony politycy potrzebowali prostego wytłumaczenia dla wzrostów cen po uruchomieniu programów wsparcia kredytowego, z drugiej strony media społecznościowe potęgują zasięg nawet jednostkowych przypadków, co zniekształca rzeczywisty obraz.

Ale wizerunek flipperów w mediach społecznościowych kreują nie tylko negatywne posty na ich temat, ale... oni sami. W styczniu tego roku głośno było o poradniku jednego z "inwestorów", który opublikował na jednej z platform filmik pt. "Jak kupić od żula mieszkanie, a potem je sprzedać z zyskiem 100 tysięcy".

To chwalenie się tego typu działalnością sprawia, że trudno się dziwić negatywnemu odbiorowi profesji. Marek Wielgo przyznaje, że flipperzy na złe opinie do pewnego stopnia zapracowali. - Nie można ignorować przypadków nadużyć. Największe kontrowersje budzi działalność polegająca na wykorzystywaniu trudnej sytuacji życiowej sprzedających, czy przekształcaniu mieszkań w tak zwane jednostki inwestycyjne - kilkunastometrowe lokale na wynajem, często bez spełnienia podstawowych wymagań sanitarnych, wentylacyjnych czy przeciwpożarowych. To działania, które nie tylko psują wizerunek całej branży, ale też realnie wpływają na komfort życia lokalnych społeczności - wymienia.

Z drugiej strony Hanna Milewska-Wilk zwraca uwagę, że działalność uczciwych flipperów może być też pożyteczna. - Flipperzy to takie wyspecjalizowane żuczki gnojarze: zajmą się tym, w co nikt nie chce wdepnąć i zrobią z tego coś pożytecznego - zauważa Hanna Milewska-Wilk. - Ale rzadko zauważamy, jak dużo jest potrzebnych takich niedużych przedsiębiorców, żeby ogarnąć te wszystkie przerażające mieszkania, bo to detaliczna robota. 

- Na rynku wtórnym flipperzy wypełniają pewną lukę: oferują ładne, gotowe do zamieszkania lokale - opisuje Milewska-Wilk. - Kupujący nie musi wiedzieć, że wcześniej ktoś tam zmarł i trzeba było zatrudnić ekipę do dezynfekcji, po usunięciu podłóg i części tynków. Albo że z mieszkania wywieziono cztery kontenery śmieci i - owszem - mieszkanie jest nadal do remontu, ale już w miarę czyste. Albo że nie dało się zebrać wszystkich siedmiu spadkobierców, bo są rozrzuceni po świecie i nie mogą na siebie patrzeć, a ciocię trzeba było przekonać do powrotu do jej domu pod miastem.

Cztery mieszkania na własny użytek

Działalności flipperów przygląda się też fiskus. Jeśli nie minęło pięć lat od zakupu mieszkania, a właściciel je sprzeda, powinien rozliczyć podatek dochodowy. Przy jednej transakcji obowiązuje ulga mieszkaniowa, przy kilku skarbówka może uznać, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą. Większość zawodowców ma firmy i rozlicza podatki zgodnie z obowiązującym prawem. Ale jest też część osób, które próbują oszukać system.

O tym ostatnim może świadczyć niedawny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie (WSA). Kobieta kupiła, wyremontowała i w krótkim czasie sprzedała cztery mieszkania. Na transakcjach zarobiła - różnica między ceną zakupu i sprzedaży za każdym razem wyniosła ok. 90 tys. zł. Izba Administracji Skarbowej upomniała się o podatki, ale kobieta nie płaciła, bo - jak twierdziła - lokale kupowała na własne potrzeby mieszkaniowe i korzystała z ulgi.

WSA nie dał wiary jej tłumaczeniom, a w uzasadnieniu wskazał, że "niski standard wykończenia" świadczył o "zamiarze szybkiego zbycia lokalu". I że kobieta ewidentnie nie przygotowywała mieszkania dla siebie. Ostatecznie urząd zażądał uregulowania niemal 150 tys. zł zaległego podatku PIT.

To nie był pierwszy wyrok w sprawie flipperów. We wrześniu 2020 r. Naczelny Sąd Administracyjny (NSA) rozstrzygnął w sprawie podatnika, który kupił od dewelopera sześć mieszkań - w styczniu 2015 trzy mieszkania (sprzedał w kwietniu tego samego roku), w kwietniu i maju kolejne dwa (sprzedał je w lipcu), a w lipcu jeszcze jedno (które sprzedał w kwietniu 2016). NSA orzekł, że działania podatnika miały charakter "zarobkowy i ciągły", zatem należało zapłacić podatek dochodowy. Podobna decyzja zapadła w sprawie z czerwca 2022 - chodziło o zakup trzech nieruchomości na licytacjach komorniczych i sprzedaż.

Rekordzistką była inwestorka, której sprawę NSA rozstrzygnął w grudniu 2019 r. Kobieta unikała zapłacenia podatku ze sprzedaż czternastu mieszkań w ciągu pięciu lat.

Stopy spadają, flipperzy liczą na boom

Boom minął, ale flipperzy liczą na nowe rozdanie. W maju po raz pierwszy od października 2023 Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 0,5 punktu procentowego.

- To sygnał dla rynku, że kredyt staje się tańszy. W efekcie wracają na rynek osoby, które przez ostatnie dwa lata wstrzymywały się z decyzjami - ocenia Wojciech Orzechowski. - Deficyt mieszkaniowy w Polsce szacuje się na około 1,2–1,5 miliona mieszkań. Potrzeby są, tylko wcześniej ludzie nie mieli dostępu do finansowania. Teraz, wraz ze spadkiem stóp, ten popyt będzie stopniowo wracał.

Flipperzy nigdzie się nie wybierają. W związku z tym niektórzy eksperci zwracają uwagę, że ich działalność powinna zostać uregulowana. - Myślę, że byłoby to trudne - mówi dr Adam Czerniak.

Dodaje jednak, że można obniżyć zyskowność tego typu działalności i w ten sposób zniechęcać osoby, które chcą się tym zajmować. - Jak to zrobić? Na przykład podnosząc podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości nabytych w ciągu ostatnich dwóch lat. Legislacyjnie może to nie być proste, ale myślę, że warto spróbować - kończy.

Być może flipperami zajmie się też parlament. W maju Lewica zapowiedziała, że ponownie złoży projekt ustawy antyflipperskiej do Sejmu. - Ponownie złożymy też projekt ustawy w sprawie podatku katastralnego od trzeciego mieszkania, aby ukrócić ten biznes, który jest robiony na krzywdzie ludzkiej - poinformowała Anna Maria Żukowska, przewodnicząca Koalicyjnego Klubu Parlamentarnego Lewicy.

- Apeluję do wszystkich, którzy w swoich skrzynkach znajdujecie karteczki od młodych małżeństw, które chce od Was kupić mieszkanie za gotówkę, w zamian za to, że będą Wam wykupywać leki. Uważajcie. To jest oszustwo - podkreśliła.

- Stop flipperom, to patologia - dodała.

Grafiki do tekstu opracowała Katarzyna Korzeniowska