Nieruchomości rolne Skarbu Państwa pod lupą. NIK o "poddzierżawie omijającej ustawę"

Najwyższa Izba Kontroli w czwartek opublikowała informację o wynikach kontroli "Zasad dzierżawy i sprzedaży nieruchomości rolnych zasobu własności rolnej Skarbu Państwa". Kontrola objęła okres od 1 stycznia 2019 roku do 31 grudnia 2021 roku, "z uwzględnieniem dowodów sporządzonych przed tym okresem, mających istotny wpływ na działalność objętą kontrolą, a także zdarzeń występujących do zakończenia czynności kontrolnych".

Do Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (WRSP) wchodzą nieruchomości rolne Skarbu Państwa i wchodzące w ich skład niewydzielone geodezyjnie lasy, mienie trwałe pozostałe po likwidacji PGR-ów oraz ich zjednoczeń i zrzeszeń, a także nieruchomości rolne przejmowane na rzecz Skarbu Państwa na podstawie przepisów szczególnych i nabywanych na własność Skarbu Państwa przez państwowe jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, a także nabywane zadłużenia podmiotów prowadzących gospodarstwa rolne.

Według danych NIK w sumie do końca 2021 roku ZWRSP przejął 4754,8 tys. ha, z czego blisko 80 proc. z byłych PGR-ów. "Trwale rozdysponowano 3400,2 tys. ha (w tym ok. 80 proc. sprzedano, zaś 10,9 proc. przekazano nieodpłatnie, m.in. na rzecz Lasów Państwowych, Kościoła czy jednostek samorządu terytorialnego). Na koniec 2022 r. Zasób WRSP wciąż posiadał 1346,9 tys. ha nieruchomości rolnych" - czytamy.

Za dzierżawę i sprzedaż nieruchomości rolnych Zasobu WRSP odpowiada Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR). NIK podał, że w latach 2019-2021 w wyniku przetargów na dzierżawę gruntów Zasobu WRSP wydzierżawiono 103,3 tys. ha (82,4 proc.) gruntów. "Czynsz ustalono zgodnie z obowiązującymi przepisami" - zapewniono.

W tym okresie powierzchnia gruntów rolnych Zasobu WRSP w dzierżawie wzrosła o 37,9 tys. ha (3,7 proc.). Z kolei powierzchnia gruntów pozostających do rozdysponowania zmniejszyła się o 28,5 tys. ha (13,7 proc.).

Średnia wysokość czynszu dzierżawnego w okresie objętym kontrolą wzrosła o 71 proc. W tym czasie udzielono 29 zgód na zawarcie umów poddzierżawy do 12 miesięcy i 59 zgód powyżej 12 miesięcy na łączną powierzchnię 4757 ha.

Organ podkreślił, że "w porównaniu do stanu stwierdzonego w poprzednich kontrolach NIK jest spory postęp w zakresie dostosowywania regulacji prawnych, jak i stosowania zasad dzierżawy i sprzedaży tych nieruchomości – ale wciąż dają się zauważyć nieprawidłowości przy realizacji zasad poddzierżawy nieruchomości Zasobu WRSP".

NIK podała, że w sposób rzetelny m.in. zabezpieczono interesy Skarbu Państwa, zlecano wycenę nieruchomości i wyłaniano dzierżawców oraz nabywców. Stwierdzono również nieprawidłowości.

W komunikacie jest mowa o pojedynczych przypadkach m.in. nieuprawnionej, przekraczającej dopuszczalny termin prolongaty wydania nieruchomości przez dzierżawcę; rozłożenia na raty spłaty należności za sprzedaną nieruchomość pomimo spóźnionego złożenia wniosku o tę prolongatę; braku protokołów z postępowań przetargowych w sytuacji niewybrania nabywcy oraz opieszałe prowadzenie windykacji za bezumowne użytkowanie nieruchomości.

Ponadto zwrócono uwagę, że "Dyrektor Generalny KOWR nie zwoływał co najmniej cokwartalnych posiedzeń Rady Społecznej ds. gospodarowania gruntami rolnymi Zasobu WRSP – mimo takiego obowiązku".

"We wszystkich analizowanych transakcjach sprzedaży w każdym wymaganym wypadku uzyskano zgodę Ministra RiRW na sprzedaż. Spośród złożonych wniosków tylko jeden nie uzyskał akceptacji Ministra i do sprzedaży nie doszło" - czytamy w komunikacie.

W okresie objętym kontrolą NIK udzielono 129 zgód - na 192 złożone - na zawarcie umów poddzierżawy nieruchomości rolnych z Zasobu WRSP. Wskazano przy tym, że najczęściej do poddzierżawy dochodziło z powodu stanu zdrowia dzierżawcy, czasowo uniemożliwiającego mu prowadzenie działalności rolniczej na całości lub części przedmiotu dzierżawy.

"W realizowanych kontroli stwierdzono ok. 3,5 tys. uchybień w zakresie umów dzierżawy i 71 uchybień w zakresie umów sprzedaży. W celu wyeliminowania uchybień skierowano do dzierżawców zalecenia pokontrolne wraz z określeniem terminów ich usunięcia" - podał organ.

Z danych przekazanych przez NIK wynika, że naruszono przepisy wewnętrzne KOWR w stosunku do 811 ha poddzierżawionych nieruchomości, czyli 17 proc. ogółu. Jak czytamy, nieprawidłowości polegały na wyrażeniu zgody na poddzierżawę na podstawie wniosku niezawierającego uzasadnienia lub z pominięciem dogłębnej analizy sytuacji dzierżawcy.

Podano, że Dyrektor Oddziału Terenowego KOWR w Bydgoszczy wyraził zgodę na zawarcie dwóch umów poddzierżawy na okres dłuższy niż rok, choć w tych wypadkach wymagana była zgoda Dyrektora Generalnego KOWR. Ponadto Dyrektor Ośrodka Terenowego KOWR w Koszalinie nie rozwiązał umowy dzierżawy, choć dzierżawca oddał część nieruchomości w poddzierżawę bez zgody KOWR i dopuścił do znacznego opóźnienia zapłaty czynszu - dodano.

NIK podkreśliła, że podstawową formą gospodarowania nieruchomościami rolnymi Zasobu WRSP jest dzierżawa. "Poddzierżawa nie powinna więc służyć jako sposób na pominięcie istotnych dla dzierżawy zasad rozdysponowania tych nieruchomości" - zwrócono uwagę. Chodzi np. o zapisany w ustawie wymóg przeprowadzania przetargu na dzierżawę nieruchomości lub udziału rolników indywidualnych w przetargu ze względu na miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość.

Tymczasem, jak wynika z przeprowadzonej kontroli, poddzierżawę stosowano na podstawie przepisów wewnętrznych KOWR, gdzie przesłanki udzielenia zgody sformułowano bardzo ogólnikowo, np. bez obowiązku weryfikowania poddzierżawców jako potencjalnych stron umów pod kątem zasadności uprzywilejowania niektórych osób w dostępie do ziemi rolnej czy bez wymogu starannej weryfikacji składanych wniosków.

"W 12 wypadkach KOWR wyraził zgodę na zawarcie umowy poddzierżawy nieruchomości już po zawarciu tych umów przez dzierżawcę. W jednym wypadku zgoda na zawarcie przez dzierżawcę aneksu do umowy poddzierżawy została wyrażona niemal pół roku od dnia wygaśnięcia tej umowy. Stwarza to zdaniem NIK ryzyko użytkowania nieruchomości rolnych Zasobu WRSP z naruszeniem ustawowych zasad gospodarowania tymi nieruchomościami, np. bez tytułu prawnego" - czytamy.

Izba wskazała, że wyrażenie przez Dyrektora Generalnego KOWR zgody na zawarcie umowy poddzierżawy nieruchomości rolnej o powierzchni 3 ha wyłącznie na podstawie uzasadnienia wniosku, bez dodatkowej i wszechstronnej jego weryfikacji, rodzi ryzyko nierzetelnej oceny przesłanek będących podstawą do wyrażenia zgody na poddzierżawę.

W ocenie NIK-u stwierdzone praktyki mogły wynikać z nieuregulowania zasad udzielania przez KOWR zgody na poddzierżawę w ustawie i z braku szczegółowych przepisów na ten temat w regulacjach KOWR.

Organ zwrócił uwagę, że w okresie objętym kontrolą w KOWR nie prowadzono rejestru umów poddzierżawy. "Dopiero w trakcie kontroli NIK Dyrektor Generalny KOWR wprowadził obowiązek sprawozdawczy dotyczący rejestru umów poddzierżawy, co ma wyeliminować nieprawidłowości stwierdzone przez NIK w tej materii" - podkreślono.

Izba podkreśliła, że nadal poprawy wymagają postępowania przetargowe, a także udzielanie zgody na poddzierżawę nieruchomości rolnych Zasobu WRSP.

NIK w stosunku do ministra rolnictwa i rozwoju wsi Roberta Telusa wskazał na potrzebę podjęcia działań w celu uregulowania w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa zasad poddzierżawy nieruchomości rolnych Zasobu WRSP z uwzględnieniem zasad dzierżawy określonych w tej ustawie. Powodem jest - jak wskazano - "społeczne znaczenie rozdysponowywania tymi nieruchomości, w tym na ochronę i rozwój gospodarstw rodzinnych".

Organ podał, że w latach 2023-2026 mają wygasnąć umowy poddzierżawy o łącznej powierzchni 523,4 tys. ha. Dlatego NIK wskazał na "konieczność jak najrychlejszego przygotowania i przeprowadzenia przez KOWR postępowań w celu sprawnego i skutecznego rozdysponowania nieruchomości rolnych przejętych do Zasobu WRSP".