Właściciel sprawdza ściany z latarką, lokator kroi na blacie. Co wolno w wynajętym mieszkaniu?

Mężczyzna chodzi po pustym mieszkaniu, latarką z telefonu komórkowego oświetla ścianę. "Szuka odcieni białego. Oczekuje malowania całych ścian na biało po pół roku najmu" - głosi podpis. Następnie pada wulgarne słowo skierowane do "landlordów", czyli osób, które udostępniają lokal do wynajęcia.

Wpis pod koniec października rozszedł się szeroko w serwisie społecznościowym Twitter (obecnie X) - wyświetlono go ponad 2,5 mln razy. Zaroiło się od komentarzy innych osób, które także miały złe doświadczenia z właścicielami mieszkań.

"U mnie przyszedł gość z białą rękawiczką do sprawdzenia kurzu i lampą UV żeby wyszukać zacieki" - napisał ktoś. Ktoś inny wtórował: "U mnie chciał 200 zł potrącić kaucji za lekko nadszarpnięty dywanik". "Przy zdawaniu mieszkania (właściciel) podniósł wszystkie dywany, spytał się co tu robią te szpary pomiędzy panelami, i mówi, że albo kładziemy nową podłogę, albo nie odda kaucji" - dodawała trzecia osoba. "Tego nawet na pierwszy rzut oka nie było widać więc wyobraźcie sobie jak jeździł z lupą po każdym elemencie mieszkania, żeby tylko znaleźć ślady użytkowania po dwóch latach mieszkania" (wszędzie pisownia oryg. - red.).

Ale "landlordzi" też mają swoje racje. Na Tik-Toku opowiadała o tym niedawno para, która pokazywała stan swojego mieszkania po wynajmie: kuchnia, która wygląda, jakby ktoś kroił bezpośrednio na blacie, zniszczone meble. Zanim ktoś ponownie będzie się mógł tam wprowadzić, trzeba przeprowadzić generalny remont.

Osoby dramatu są więc dwie: wynajmujący i najemca. Ten pierwszy to właściciel mieszkania. Ten drugi - osoba, która lokal wynajmuje. Ich perspektywy diametralnie się różnią.

Jeśli spojrzymy na najemcę z perspektywy "landlorda", zobaczymy osobę, która mieszkania nie szanuje i poprzez lekkomyślne użytkownie doprowadza je do ruiny. Z perspektywy najemcy wynajmujący to wyzyskiwacz, który oczekuje, że ktoś inny spłaci mu kredyt, a później mieszkanie zwróci w niezmienionym stanie. A prawda jest gdzieś po środku.

A kto ma rację? Jakie prawa i obowiązki mają obie strony? I czy ocena poziomu bieli ścian to już przesada? - Z prawnego punktu widzenia muszę powiedzieć: to zależy - komentuje mec. Katarzyna Trojanowska-Janik, specjalistka w zakresie prawa nieruchomości, a w szczególności w dziedzinie najmu lokali mieszkalnych i użytkowych.

Odpowiedź zależy od tego, na co wynajmujący i najemca zgodzili się podpisując umowę. Można ustalić np. że lokal ma zostać odmalowany po zakończeniu najmu, a ściany nie mogą mieć żadnych śladów użytkowania. Wtedy wynajmujący ma prawo egzekwować doprowadzenie mieszkania do takiego stanu, na jaki obie strony się zgodziły. Inaczej jest, jeśli zdecydowano się na zapis o dopuszczalnym zużyciu wynikającym z prawidłowego użytkowania. - Wtedy sprawdzanie ścian czy podłogi z latarką jest bezcelowe, bo za takie ślady najemca nie odpowiada - wyjaśnia prawniczka.

Wszystko zależy więc od treści umowy, ale też od jej rodzaju. Jak tłumaczy nam adwokatka, pewne kwestie są różnie regulowane przez przepisy prawa w zależności od tego, czy mamy do czynienia z najmem zwykłym czy okazjonalnym/instytucjonalnym. Ten drugi rodzaj lepiej zabezpiecza wynajmującego np. przed dzikimi lokatorami, ale wymaga też większej liczby formalności. Dlatego częściej można spotkać się z najmem zwykłym.

Zacznijmy więc od niego. - W tym przypadku obowiązki najemcy w zakresie napraw, remontów i tego, w jakim stanie ma pozostawić lokal, regulują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. I zgodnie z treścią tej ustawy, najemca po zakończeniu najmu ma obowiązek lokal odnowić i wymienić zużyte elementy wyposażenia na nowe - wyjaśnia Trojanowska-Janik. Jak dodaje, opierając się na na dosłownym brzmieniu przepisów, lokal "nie może nosić śladów użytkowania".   

Czytaj także: "Kasę na mieszkanie trzeba było zbierać od komunii" >>>>

Inaczej wygląda to w przypadku najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego. - Wtedy w omawianych przez nas kwestiach obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego. I tutaj jest już znacznie łagodniej - podkreśla prawniczka. -Zgodnie z przepisami najemca ma obowiązek zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. 

"Prawidłowe użytkowanie" to określenie często pojawiające się w umowach. Za chwilę do niego wrócimy.

Przepisy przepisami, ale część rzeczy można też ustalić indywidualnie i określić je w umowie. Pozwala na to zasada swobody umów. Dzięki temu wynajmujący i najemca mogą przed przygotowaniem dokumentów wspólnie zdecydować np. jak lokal ma wyglądać po zakończeniu najmu, czy należy go odmalować albo np. zlecić sprzątanie profesjonalnej firmie.

Warto wskazać, kto zajmie się naprawą typowych usterek, np. czyim obowiązkiem jest wymiana żarówek, cieknącego kranu, popsutej lodówki czy zapchanego odpływu brodzika. Podobnie można ustalić, do kogo należy opieka nad elementami wyposażenia lokalu, które wymagają szczególnej pielęgnacji: cyklinowanie podłogi, olejowanie blatów czy przegląd klimatyzacji. Kto ma się tym zająć i kto poniesie koszty?

Ale są też granice swobodnych ustaleń.

- Umowa nie może naruszać chociażby zasad współżycia społecznego. Dlatego też, np. nałożenie na najemcę obowiązku odmalowywania ścian w lokalu co 3 miesiące jest niedopuszczalne - podkreśla Trojanowska-Janik.

W większości umów można znaleźć zapis, że najemca ma zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, jednak dopuszczalne jest zużycie wynikające z prawidłowego/normalnego użytkowania. - Oznacza to, że najemca może zwrócić lokal w stanie pogorszonym - zwraca uwagę prawniczka. - Lokal może nosić ślady użytkowania, nie musi być jak nowy. Najemca musi jednak móc wykazać, że ślady te wynikają z prawidłowego użytkowania.  

I tu zaczynają się schody.

Bo co to właściwie oznacza "zużycie wynikające z normalnego użytkowania"? Jak się okazuje, nie dla każdego to samo. - Szczerze mówiąc, bardzo nie lubię tego określenia - mówi mec. Trojanowska-Janik. - W mojej opinii, prowadzi ono jedynie do sporów.  Wynika to z tego, że jest to określenie bardzo mało precyzyjne, niekonkretne i co najgorsze - subiektywne. W przepisach nie przewidziano listy tego co można uznać za normalne zużycie, a co nie. Są oczywiście orzeczenia sądowe, z których można czerpać wiedzę, ale one nie są wiążące, dotyczą konkretnej sytuacji, i nie jest to wiedza, którą posiadają typowi najemcy i wynajmujący.  

To, czy lokal był "prawidłowo używany", inaczej może ocenić wynajmujący, a inaczej najemca. Jeśli sprawy nie uda się załatwić polubownie, swoje zdanie może wyrazić tez biegły sądowy i sąd. - Każda z tych osób, może mieć inne zdanie, różne poczucie ,"czystości", porządku czy estetyki - zwraca uwagę prawniczka. - Do tego najczęściej najemcy wprowadzają się do lokali już od kilku lat użytkowanych i noszących już ślady użytkowania.

Czytaj także: Kupić i nie wpaść w pułapkę. Sześć kroków do idealnego mieszkania >>>>

Trojanowska-Janik często jest pytana, co można zakwalifikować jako normalne zużycie. Czy rysa na ścianie jest dopuszczalna? A jeśli tak, to jak głęboka? A zadrapania na meblach? Albo zabrudzenia na kanapie? Niestety, na takie pytania nie ma prostej odpowiedzi. Można jako podpowiedź potraktować właśnie "prawidłowe użytkowanie". Z tej perspektywy zabrudzenia na ścianie są czymś normalnym, ale już obraz namalowana przez dziecko kredką nie. Bo przecież traktowanie muru jak płótna raczej nie jest "normalnym", "prawidłowym", czy też "typowym" sposobem użytkowania.

- Oceny czy doszło do przekroczenia prawidłowego użytkowania lokalu dokonuje się na podstawie zasad przeciętnego użytkowania lokalu. Bada się jak przeciętny Kowalski użytkuje lokal - wyjaśnia prawniczka. - Bierze się pod uwagę standard wyposażenia, jego stan i cel najmu. I tak, np. więcej zniszczeń dopuszcza się na podłodze w lokalu usługowym, do którego przychodzą klienci niż w lokalu mieszkalnym, w którym mieszka jedna osoba. Takim bardziej konkretnym czynnikiem oceny, czy doszło do przekroczenia prawidłowego użytkowania jest zbadanie, czy za najem lokalu można osiągnąć taki sam czynsz jak przed rozpoczęciem najmu.  

Znajdujemy mieszkanie, szybko podpisujemy umowę. Często nie wczytujemy się w szczegółowe zapisy. Problemy pojawiają się przy wyprowadzce. Jak w przypadku Jacka, który pisze na Twitterze: "Mój landlord nie oddał mi kaucji, bo po 7 latach mieszkania (+4 lata inni przede mną) odmalowane mieszkanie już jest nie takie świeże jak nowe, a schody są na brzegach już lekko wytarte. Do tego wilgoć w prysznicu bez wentylacji".

Zdaniem Trojanowskiej-Janik tego typu spory wynikają m.in. z nieprecyzyjnych umów, z których nie wynika jasna, jakie są obowiązki wynajmującego, a jakie najemcy, i jak ma wyglądać lokal po zakończeniu najmu. Im lepiej skonstruowana umowa, tym szanse na uniknięcie sporów rosną.

Czasem problemem jest także brak rozmowy. - Zawsze zachęcam, aby przed podpisaniem umowy omówić z drugą stroną swoje wymagania - sugeruje prawniczka. - Wynajmujący powinien wyraźnie powiedzieć na czym mu zależy. Zdarza się, że w umowie jest jedynie przywołany numer artykuły z ustawy czy kodeksu, bez przywołania ich treści. Najemca natomiast - często student czy młoda osoba - nie sprawdza co znajduje się w tych przepisach, nie czyta dokładnie umowy. Później jest niemile zaskoczony, bo z przepisów wynika, że najemca lokal ma odnowić, odmalować, naprawić drzwi, okna, podłogi. I powstaje konflikt, którego można by uniknąć, gdyby strony wykazały się dobrą wolą, omówiły umowę przed jej zawarciem i były precyzyjne.  

Czytaj także: Zmiana trendu na rynku wynajmu. "Właściciele mogą być otwarci na negocjacje" >>>>

Bardzo ważny jest też protokół zdawczo-odbiorczy wraz ze zdjęciami lokalu, wykonanymi w dniu wydania. - Jest to najważniejszy dowód, na podstawie którego ocenia się stan lokalu i poziom zniszczeń czy zużycia lokalu - zwraca uwagę Trojanowska-Janik. - Najczęściej te protokoły sporządzane są po macoszemu. Sporządzenie porządnego protokołu jest w interesie każdego najemcy, a niestety najemcy o tym rzadko kiedy myślą.  

Ale jest też druga strona medalu. Wynajmujący nie powinni oczekiwać, że w mieszkaniu, które udostępniają, podczas wynajmu nic się nie zmieni. - To ważne, aby wynajmujący zdawali sobie sprawę, że gdy wynajmują swój lokal, godzą się na to, że najemca będzie w tym lokalu po prostu mieszkał, a więc również zużywał elementy wyposażenia lokalu. Każdy wynajmujący, powinien być przygotowany na taki ,"koszt" i ryzyko - podsumowuje.