Kupić i nie wpaść w pułapkę. Sześć kroków do idealnego mieszkania

Osiedle Trzy Słońca w Stargardzie Szczecińskim. Elżbieta Szumska zauważa, że ściany zaczynają pękać. Najpierw rys jest kilka, z czasem - coraz więcej, rozchodzą się po kolejnych ścianach. W Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego słyszy, że to "normalne", bo "budynek pracuje". Urzędnicy ją zbywają.

Aż pewnej nocy słychać huk. Nad ranem do mieszkań pukają strażacy i krzyczą: "Proszę opuścić mieszkanie, budynek grozi zawaleniem".

Mieszkańcy dostają 10 minut na zabranie najpotrzebniejszych rzeczy i ewakuację.

- Osiedle w Stargardzie to skrajny przykład patodeweloperki. Chciałbym powiedzieć, że odosobniony - mówi Bartosz Józefiak, reporter programu "UWAGA! TVN", autor książki "Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania". Od lat śledzi historie budowlanych fuszerek, wypadków przy pracy, usterek, problemów na nowo wybudowanych osiedlach, a nierzadko także oszustw. Sytuacja ze Stargardu jest jedną z tych, która najmocniej zapisała mu się w pamięci.

"Budynek wygląda, jakby nagle wszystkich mieszkańców porwali kosmici. W oknach wciąż wiszą firanki i żaluzje, niepodlane kwiatki usychają na parapecie, dziecięcy rowerek porasta kurzem na balkonie" - pisze Józefiak.

- Od ewakuacji minęły dwa lata, a ci ludzie nadal nie wrócili do swoich mieszkań. Płacą za nie kredyty, opłacają też czynsz, bo obowiązują ich umowy - opowiada. - Raz na jakiś czas pozwala im się wejść do mieszkań na 15 minut, żeby mogli zabrać jakieś pamiątki, zdjęcia. Mieszkają gdzieś kątem albo wynajmują coś mniejszego, na co ich w tej sytuacji stać. Na przykład pani Elżbieta wynajęła czterdzieści metrów razem z córką. Posypało jej się zdrowie, kilka dni po przymusowym opuszczeniu mieszkania miała udar - opisuje.

Mieszkańcy bloku próbują dochodzić swoich praw w sądzie. - Nie chcą zwrotu pieniędzy, bo za kwotę, którą wydali dziesięć lat temu, dzisiaj już nic nie znajdą - tłumaczy Józefiak. Za to firma budowlana działa w najlepsze. Ale jej przedstawiciele przestali odbierać telefony od mieszkańców i dziennikarzy. - Próbowałem skontaktować się też z inspektorami nadzoru. Nikt nie odpowiedział - zaznacza.

Przykładami kłopotów przy kupnie mieszkania od deweloperów Józefiak może sypać jak z rękawa. W Kaliszu od budynku odpada elewacja. Na warszawskiej Białołęce w nowych mieszkaniach spod podłogi wyciekały codziennie cztery litry wody, a brak ciśnienia w rurach powodował, że nie działało ogrzewanie. W Olsztynie odbiór mieszkań był opóźniony o trzy lata. I tak dalej - lista nie ma końca.

- Deweloperzy są świadomi kryzysu wizerunkowego. Oczywiście zdarzają się też wśród nich uczciwi ludzie, którzy cierpią z powodu złych opinii. Ale cały ten system jest wadliwy i prowokuje patologie, cięcia kosztów, naginanie prawa - opowiada Józefiak. Kiedy pisał książkę, pojechał na Dni Dewelopera, jedno z najważniejszych spotkań branży. Jak mówi, firmom niespecjalnie zależy na powracających klientach. Zakładają - poniekąd słusznie - że większość osób mieszkanie kupi raz.

Wyobraźmy sobie, że jesteśmy w takiej sytuacji i chcemy kupić nieruchomość. Co zrobić, żeby po drodze nie wpaść w jedną z wielu pułapek? Zdaniem Józefiaka poszukiwanie mieszkania warto zacząć od znalezienia ekspertów. Całej masy ekspertów. - Zwykły człowiek po prostu się w tym nie orientuje. A sprawdzanie wszystkiego zajmuje sporo czasu. Proponuję wziąć długi urlop bezpłatny i uzbroić się w cierpliwość - dodaje.

Po pierwsze: warto dowiedzieć się czegoś o deweloperze. Nie ufać opiniom w internecie, bo często są kupowane. Józefiak opisuje, że pisanie pozytywnych komentarzy - często z błędami, by wyglądały na bardziej autentyczne - należało do obowiązków jednej z pracownic firmy deweloperskiej. W końcu się zwolniła, sumienie nie dawało jej spokoju.

Drążyć. Sprawdzać. Dopytywać. Warto to zrobić, zanim zdecydujemy się na podpisanie umowy, bo później relacja z deweloperem może się diametralnie zmienić. - Niekiedy przestają odbierać telefony albo nawet się ukrywają. Jeden klient opowiadał mi, że deweloper zobaczył go przez okno, schował się w biurze i zamknął drzwi - opowiada Józefiak.

Po drugie: unikać małych deweloperów. Józefiak: - Jeśli widzimy, że do tej pory zbudował jedno osiedle albo dwa-trzy bloki, to lepiej podziękować. Chyba że chcemy, żeby to na nas deweloper uczył się biznesu.

Po trzecie: jeśli już zdecydujemy się na dewelopera, to najlepiej sprawdzić jakąś jego realizację, która już istnieje.

- W tym tygodniu byłem we Wrocławiu, wynająłem mieszkanie na czas przygotowywania materiału - opowiada. - To było osiedle pełne klitek, w których trudno poczuć się dobrze. Budynki były naćkane tak gęsto, że wokół było ciemno. Żeby zobaczyć trochę światła, musiałem zadzierać głowę do góry. Ja przyjechałem tam tylko na chwilę, ale ludzie w takich warunkach tam żyją - mówi.

Warto pójść na osiedle, sprawdzić, jakie jest zagęszczenie budynków, czy sąsiedzi nie zaglądają sobie w okna. Popytać mieszkańców, jak im się żyje. Czy nie ma żadnych problemów? I nie wierzyć w zapewnienia biura sprzedaży o tysiącach zadowolonych klientów.

Co to takiego "święty PUM"? I dlaczego jest tak ważny? - To skrót od terminu "powierzchnia użytkowa mieszkalna" - tłumaczy Józefiak. W uproszczeniu chodzi o metry kwadratowe mieszkania. - PUM jest taki ważny, bo to za niego płacimy deweloperowi. Nie za zieleń, za części wspólne, a właśnie za te metry. Próbują wycisnąć ich jak najwięcej, nawet kosztem budowlanej fuszerki. Pozostałe, "nieodpłatne" przestrzenie to dla deweloperów zło konieczne. Korytarze najchętniej powstawialiby nam do mieszkań - uważa Józefiak. 

To m.in. z powodu chęci wyciśnięcia jak największego PUM-u biorą się problemy rynku mieszkaniowego. Ściany w mieszkaniach są tak cienkie, że można podsłuchiwać sąsiadów. - Cieńsze ściany to większy PUM. Grube zabierałyby upragnione metry - tłumaczy Józefiak. - Ale to też kwestia oszczędzania na materiałach. Wszyscy tną koszty. Budowlańcy wybierają jak najtańsze materiały, które mieszczą się w parametrach narzucanych przez prawo. Nic ponadto - mówi. 

PUM ma znaczenie, ale nie każdy potrafi sobie wyobrazić, jak w praktyce będzie wyglądało np. pięćdziesięciometrowe mieszkanie. Pomagają w tym rzuty. Ale i tu jest haczyk. Niektórzy deweloperzy zmniejszają meble na rzucie o 60 proc., żeby wydawało się, że miejsca jest więcej. Kupujący cieszy się, że w salonie zmieści się duża kanapa, stół, dwa fotele. Kiedy w końcu wejdzie do mieszkania, okaże się, że udałoby się to tylko w przypadku mebli dla krasnoludków.

Dlatego, po czwarte, rzuty dobrze jest pokazać architektowi. Niech oceni, czy wszystko się zgadza. - Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich powiedział mi, że takie działania są marginalne. Nie zaprzeczył jednak, że to się zdarza - komentuje Józefiak.

Ale kłopoty z deweloperami mają nie tylko mieszkańcy bloków. Gęsto zabudowane tereny, mikroskopijne ogródki - to też część tego samego problemu. Chodzi o to, by na działkach zmieścić jak najwięcej domów. Niekiedy powstają z tego osiedla, zwane w internecie "Polskimi Obozami Mieszkaniowymi" (stronę na Facebooku pod tą nazwą śledzi ponad 60 tys. osób). Rzędy identycznych domów ustawionych jeden obok drugiego. Brakuje przystanków komunikacji miejskiej, sklepów, czasem nawet dróg.

- Dla gminy gęsto zaludnione osiedla wydają się nieść same korzyści. Do kasy wpada więcej pieniędzy z podatków. Ale to krótkowzroczne myślenie. Więcej z tego szkód niż pożytku - tłumaczy Józefiak.

I podaje przykład: w Świeradowie-Zdroju, uzdrowisku na Dolnym Śląsku, władze rozdawały pozwolenia na budowę na lewo i prawo. W niewielkiej miejscowości doprowadzono też do zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, by w okolicy mogły powstawać budynki wysokie na ponad 17 metrów. Budowano tak dużo bez rozbudowy sieci wodociągowej, aż w mieście zabrakło wody. - A deweloper nie doprowadzi kanalizacji. Nie zbuduje placów zabaw ani nie rozbuduje istniejących szkół. Z łaską postawi drogę, bo to jest coś, do czego jest zobowiązany. A i to nieraz ciężko jest przewalczyć - wskazuje Józefiak.

Czytaj także: Uzdrowiskowy Świeradów-Zdrój jak plac budowy. „Burmistrz jest mistrzem świata w sprzedaży gruntów”

Dlatego Józefiak radzi, żeby przed rozpoczęciem budowy sprawdzić plan zagospodarowania przestrzeni i dowiedzieć się, czy za płotem nie zaplanowano np. wielkiego osiedla. Nawet to nie daje jednak gwarancji, bo włodarze polskich gmin, kiedy potrzeba zmienić plany, zaskakująco chętnie idą na rękę deweloperom.

Kiedy już się zdecydowaliśmy, warto pokazać umowę prawnikowi - to po piąte. Od dewelopera zapewne usłyszymy, że to standardowa umowa, którą "podpisują z każdym". Tak czy siak - warto to sprawdzić. I dopilnować, by znalazły się tam np. zapisy o karach umownych za spóźnienie. Inaczej może być trudno wyegzekwować odbiór mieszkania w terminie.

- Niekiedy zdarzają się dziwne klauzule w instrukcji użytkowania mieszkania. Coś w rodzaju: "Okna można serwisować tylko w firmie XYZ, w marcu, w dni słoneczne". Kiedy coś się dzieje, deweloper może się upierać, że okna były nieprawidłowo serwisowane. Oczywiście takie praktyki są nieuczciwe. Ewidentne oszustwa łatwo wyłapać, gorzej jest z kruczkami prawnymi, niewidocznymi dla laika - tłumaczy Józefiak.

Po szóste: odbiór. Warto zabrać ze sobą kogoś, kto będzie w stanie ocenić realny stan nieruchomości. Sprawdzić rzeczy, które nie są widoczne na pierwszy rzut oka. - Odbiory to taka gra. Jeśli nie wpiszemy czegoś do protokołu, to zaczyna się przeciąganie liny. Wiele firm ma strategię: "Odrzucamy wszystko". Jeśli klient jest uparty, domaga się reakcji - nadal nie uznajemy jego racji. Odpuszczamy dopiero w przypadku największych uparciuchów - mówi Józefiak.

Nie zawsze działa też straszenie sądem. Na Dniach Dewelopera jeden z prelegentów powiedział ze sceny, żeby nie bać się pozwów: "Proszę państwa, ja się procesuję już ósmy rok, a to dopiero pierwsza instancja".

- Jedyne, czego się boją, to Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - twierdzi Józefiak.

- Historie mieszkaniowe to takie małe końce świata - podsumowuje Bartosz Józefiak. - W poprzedniej książce "Wszyscy tak jeżdżą" opisywałem tragedie, ludzie tracili życie lub zdrowie w wypadkach drogowych. Tutaj te katastrofy są mniej spektakularne. Co nie znaczy, że nie bywają bardzo bolesne. Ktoś wrócił do rodziców z poczuciem porażki. Ktoś dzieli mieszkanie z eksmężem czy żoną, bo nie stać go na wyprowadzkę. Ktoś mieszka na kilkunastu metrach kwadratowych - opowiada.

Czy jest jakaś nadzieja na przyszłość? Jóżefiak nie jest optymistą. Jak mówi, nie ma obecnie polityka czy polityczki, którzy mieliby dobry plan na rozwiązanie problemów rynku mieszkaniowego.

- Nie ma jednego rozwiązania, jednej ustawy, które byłaby w stanie poprawić tę sytuację. Te mechanizmy są zbyt skomplikowane. Na pewno trzeba uregulować rynek najmu. Zagospodarować pustostany. Zawalczyć z fliperami, opodatkować zakup kolejnych mieszkań, żeby to nie było tak opłacalne - wymienia.

- Państwo musi budować mieszkania. To cztery słowa, które rozwiązują wiele problemów. Oczywiście budować będą deweloperzy, ale państwo ma być inwestorem. I nie chodzi tu tylko o mieszkania socjalne czy komunalne dla najbiedniejszych. Także dla klasy średniej, która nie chce się kredytować po korek - dodaje.

Pomysły obecnej koalicji rządzącej go nie przekonują. - Problemów rynku mieszkaniowego na pewno nie rozwiąże kredyt zero procent - mówi Józefiak. - Eksperci są przekonani, że to tylko podbije ceny. Jeśli ktoś zyska, to ci, którzy szybko wezmą kredyt i wyprzedzą wzrost cen - wyjaśnia.

To, co dzieje się na rynku mieszkaniowym, dotyka go osobiście. Sam wynajmuje mieszkanie, chwali to sobie, ale chciałby kupić coś swojego. - Wolałbym, żeby ten system był inny, ale w naszej rzeczywistości własne lokum to chociażby zabezpieczenie na starość - przyznaje Józefiak.

- Ale na pewno będę szukał na rynku wtórnym - dodaje.