Jest reakcja na rządowe zapowiedzi. "Duże zainteresowanie"

Bezpieczny Kredyt 2 procent to element większego rządowego programu Pierwsze Mieszkanie, który ma zacząć obowiązywać od 1 lipca 2023 roku. Za przygotowanie projektu odpowiada Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Rada Ministrów ma się zająć regulacjami podczas wtorkowego posiedzenia - tak wynika z porządku obrad.

Zgodnie z zapowiedziami Bezpieczny Kredyt 2 procent będzie skierowany do osób do 45. roku życia, które nie mają i nie miały mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. W przypadku małżeństwa lub rodziców co najmniej jednego wspólnego dziecka, warunek wieku i "pierwszego mieszkania" spełnić będzie musiało przynajmniej jedno z nich.

Rozwiązanie przewiduje dopłaty do kredytu przez 10 lat, tak aby oprocentowanie zobowiązania przez cały ten okres było na poziomie 2 proc. plus marża banku. Ma to zagwarantować stabilny poziom rat kredytów. Według autorów projektu takie rozwiązanie będzie oznaczało "praktycznie powrót do warunków udzielania kredytów hipotecznych zbliżonych do okresu sprzed pandemii, kiedy WIBOR 3M kształtował się na stabilnym poziomie 2–3 proc.". WIBOR wraz z marżą banku są składowymi oprocentowania kredytu, tym samym wpływa na wysokość miesięcznych rat.

Maksymalna wysokość kredytu, który ma móc uzyskać jedna osoba w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 proc., to 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub rodziców z dzieckiem maksymalna kwota kredytu będzie to 600 tys. zł. Z kolei wkład własny kredytobiorcy będzie mógł wynieść maksymalnie 200 tys. zł.

Kredyt będzie można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Według zapewnień rządzących, w programie nie będzie obowiązywał limit cen za 1 m2 mieszkania.

Na wejście w życie programu szykują się deweloperzy, o czym poinformował Tomasz Narkun, analityk i inwestor na rynku nieruchomości. "Widzę, że deweloperzy zaczynają przygotowywać marketing pod rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 proc." - napisał analityk na Twitterze.

Część deweloperów już uruchomiła ofertę skierowaną do osób, które są zainteresowane skorzystaniem z Bezpiecznego Kredytu 2 procent.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development poinformował, że deweloper wytypował pulę mieszkań - większych, głównie trzypokojowych - proponowanych klientom w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 procent. - Będziemy podpisywać z naszymi klientami umowę rezerwacyjną lub standardową umowę deweloperską, z zaliczką w wysokości około 10-20 procent. Już teraz klienci mogą wybrać mieszkanie i zarezerwować je, a po kredyt udać się, gdy program ruszy - wyjaśnił Gutowski, dodając, że rezerwacja będzie obowiązywać do czasu uruchomienia programu.

- Wybraliśmy do programu ograniczoną pulę mieszkań, głównie dlatego, że nie znamy wszystkich założeń ustawodawcy, choćby finalnej daty jego uruchomienia. Najbardziej prawdopodobne, że będzie to początek lipca 2023 roku, jednak słychać też głosy, że program ruszy nie później niż w trzecim kwartale tego roku, co może przesunąć pierwotnie planowany start nawet o 2 miesiące. Gdy będziemy znać więcej szczegółów dotyczących programu, będziemy rozważać rozszerzenie puli - zapowiedział wiceprezes Ronson Development. Jednocześnie przyznał, że deweloper nie spodziewa się - przynajmniej teraz - "wydłużonych kolejek w biurach sprzedaży".

J.W. Construction informuje o ożywieniu na rynku z powodu zapowiadanego Bezpiecznego Kredytu 2 procent. - Jest sporo pytań o taką właśnie ofertę. Klienci zwracają się do naszych doradców kredytowych o ocenę zdolności kredytowej pod kątem kredytu 2 procent i pytają o szczegóły - przekazała Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction S.A. Develia S.A. również "obserwuje duże zainteresowanie taką formą wsparcia".

J.W. Construction - w ramach oferty skierowanej do potencjalnych beneficjentów nowego programu - dostosowuje harmonogramy płatności, "by umożliwić klientom podjęcie decyzji o zakupie mieszkania, a przede wszystkim wyboru już teraz, by mogli spokojnie oczekiwać na ten kredyt". Na czym to polega? Jak wyjaśniła Ostrowska, w przypadku niektórych inwestycji na bardzo zaawansowanym etapie firma wymaga wpłaty wkładu własnego, a na resztę pieniędzy zaczeka do uruchomienia kredytu w ramach rządowego programu.

- Podpisujemy umowę deweloperską. Zdolność kredytową weryfikuje nasz doradca kredytowy, jeśli jednak tak się zdarzy, że klient nie otrzyma kredytu pomimo pozytywnej oceny zdolności kredytowej, będzie mógł się wycofać z umowy - wskazała przedstawicielka J.W. Construction.

Pierwsze założenia rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. zostały ogłoszone w połowie grudnia. Na początku stycznia Atal uruchomił program "Czas na mieszkanie". W ramach tej oferty klienci mogą podpisać umowę deweloperską z opcją odstąpienia w przypadku nieotrzymania kredytu do 28 września 2023 roku - poinformowała Angelika Kliś, członek zarządu deweloperskiej spółki.

Iwona Sroka, członkini zarządu spółki Murapol, zapowiedziała, że jako ogólnopolski deweloper mieszkaniowy bliżej terminu startu programu, Murapol przygotuje ofertę dla klientów, "która będzie spełniała jego kryteria". - Pamiętać należy przy tym, że kluczowa dla uruchomienia programu będzie gotowość banków finansujących oraz ich relacje umowne z BGK – bowiem faktyczny start programu zależy między innymi od tego, kiedy banki podpiszą umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego - zwróciła uwagę Sroka.

Podobne zapewnienia usłyszeliśmy w Grupie Robyg. Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg zapowiedział, że firma uwzględni w swojej ofercie nowe propozycje rządowe. - W szerokim wachlarzu oferowanych mieszkań, osiedli i lokalizacji z pewnością uwzględnimy także nowe propozycje rządowe, których celem jest wsparcie obywateli w zakupie swojego lokum - przekazał Keltsh.

Z rządowych szacunków wynika, że w 2023 roku w ramach Bezpiecznego Kredytu 2 procent zostanie udzielonych 10 tys. kredytów, a w 2024 roku 40 tys. Z kolei wartość udzielonego finansowania oszacowano na odpowiednio 3,2 mld zł oraz 13,2 mld zł. Zgodnie z projektem źródłem finansowania dopłat do rat będzie istniejący już w Banku Gospodarstwa Krajowego - Rządowy Fundusz Mieszkaniowy.

Na razie nie wiadomo, które banki wezmą udział w Bezpiecznym Kredycie 2 proc. MRiT wskazało, że w programie wezmą udział te instytucje finansowe, które podpiszą odpowiednia umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego i wprowadzą instrumenty do swojej oferty produktowej.

Dewloperzy są podzieleni co do wpływu Bezpiecznego Kredytu 2 procent na ceny mieszkań.

- W krótkim terminie program Bezpieczny Kredyt 2 procent może przyczynić się do wzrostu cen. Z prostej przyczyny. W ostatnich miesiącach deweloperzy wstrzymali część produkcji. Na pewno jest ona mniejsza niż była rok temu. Gdy więc nałożymy na to gwałtowne przyspieszenie popytowe, a możemy założyć, że tak się stanie (także za sprawą złagodzonych rekomendacji KNF dotyczących oceny zdolności kredytowej), a podaż wciąż pozostanie ograniczona, to niestety, naturalną reakcją będzie podniesienie cen - zauważył Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development. W jego ocenie "dopiero kolejna podaż, która zbilansuje ten gwałtownie zwiększony popyt, może spowodować wyhamowanie cen".

Pytana o kwestię wzrostu cen Angelika Kliś, członkini zarządu Atal, odpowiada: - Tak, ponieważ ze względu na sytuację rynkową, w tym przede wszystkim wysokie koszty finansowania, prawie połowa projektów na rynku nie została uruchomiona. W efekcie przełoży się na ograniczoną dostępność mieszkań – ich deficyt. W momencie, kiedy ponownie ruszą budowy – koszty wytworzenia wzrosną oraz zadziała prawo popytu i podaży.

Tymczasem Małgorzata Ostrowska z J.W. Construction nie sądzi, że nowy program przyczyni do wzrostu cen nieruchomości. - Z uwagi na skalę, nie ma takiego zagrożenia. Program obejmie raczej wąską grupę klientów, ma wiele ograniczeń, trzeba mieć spory wkład własny. Ponadto maksymalną wartość kredytu wyznacza górny limit ceny mieszkania. Zdolność kredytowa wynika z dochodów, które muszą być nadal powyżej średniej - wskazywała.

Ostrowska podkreślała przy tym, że Bezpieczny Kredyt 2 procent wyklucza osoby, "które kilka lat temu kupiły małe mieszkania 1- czy 2-pokojowe i dzisiaj, gdy myślą o założeniu rodziny, o dzieciach, o zakupie większego mieszkania i nie mają zdolności kredytowej, by pozwolić sobie na zwykły kredyt, to o kredycie 2 procent też muszą niestety zapomnieć. Nie kwalifikują się". - Podobnie jak osoby nie spełniające limitu wieku. Ktoś oszczędzał aby uzbierać na wkład własny (nie miał bogatych rodziców) i dziś, według założeń programu, nie będzie mógł spełnić marzeń o własnym mieszkaniu, bo ma więcej niż 45 lat - zwróciła uwagę.

Andrzej Oślizło, prezes zarządu, Develia S.A. ocenił, że "wejście programu w życie nie powinno stymulować wzrostu cen mieszkań, na które największy wpływ mają koszty realizacji oraz zakupu gruntów". - Rozwiązanie powinno przyczynić się do polepszenia sytuacji na rynku poprzez zwiększanie liczby nowych inwestycji, szczególnie w segmencie popularnym - wskazał.

- W ostatnich miesiącach deweloperzy decydowali się na rozpoczęcie inwestycji głównie z segmentu podwyższonego czy premium, które są odporniejsze na wahania koniunkturalne. Nowy program powinien odwrócić tę tendencję i poszerzyć ofertę bardziej dostępnych cenowo mieszkań - dodał Oślizło.

Eyal Keltsh, prezes zarządu Grupy Robyg, ocenił, że wszelkie dotychczasowe programy rządowe skierowane do obywateli kupujących mieszkania zawsze wspierały możliwości nabywcze Polaków i nie wpływały na wzrost cen lokali. - Dlatego nie sądzimy, by ułatwienia w dostępie do kredytowania mogły wywołać taki efekt - podkreślił. - Na wzrost cen zawsze jednoznacznie wpływa wzrost kosztów: surowców i materiałów budowlanych, transportu, wynagrodzeń czy gruntów - dodał Keltsh.

Deweloperzy liczą przy tym, że Bezpieczny Kredyt 2 procent ożywi branżę mieszkaniową. Ewa Rathe-Głowacka, dyrektor marketingu Victorii Dom wskazywała w niedawno opublikowanym komentarzu, że Bezpieczny Kredyt 2 procent, obok przewidywanego spadku inflacji w drugiej połowie roku, może okazać się istotnym czynnikiem dynamizującym rynek. "O ile nie będzie istotnych zmian (w porównaniu do zapowiedzi - red.), to Bezpieczny Kredyt 2 procent da nowe możliwości klientom i będzie pozytywnym impulsem dla całej branży" - oceniła Rathe-Głowacka, cytowana w analizie.

Andrzej Oślizło, prezes Develia S.A. zwrócił uwagę, że w odróżnieniu od poprzednich programów w Bezpiecznym Kredycie 2 procent ma nie być ograniczeń co do ceny mieszkania, a jedynie limit dopuszczalnego wkładu własnego (maksymalnie 200 tys. złotych) oraz kwoty samego kredytu. - Łatwo policzyć, że aby skorzystać z Bezpiecznego Kredytu 2 procent, mieszkanie może kosztować maksymalnie 700-800 tysięcy niezależnie od lokalizacji - podał.

W ocenie prezesa spółki Develia "funkcjonowanie programu pomoże ożywić zarówno stronę popytową, jak i podażową". - Przy stałym dopływie klientów z finansowaniem bankowym deweloperzy będą mogli odmrozić inwestycje, które w ostatnich kwartałach zostały wstrzymane ze względu na ograniczenia zdolności kredytowej. Pozytywny wpływ odczuje wiele gałęzi gospodarki – od generalnych wykonawców, przez producentów materiałów budowlanych i wykończeniowych, po dostawców AGD, mebli i elektroniki użytkowej - wymienił Oślizło.

Angelika Kliś również zwróciła uwagę, że "branża mieszkaniowa to nie tylko deweloperzy, lecz także produkty i usługi z zakresu wykończenia czy doposażenia wnętrz, jak na przykład meble, oświetlenie, AGD itp. Program może zatem zadziałać pozytywnie także na te sektory".

Kliś - inaczej niż Andrzej Oślizło - uważa, że do odmrożenia budów przez deweloperów, oprócz nowego programu, potrzeba jeszcze obniżenia stóp procentowych.

- Na deweloperów, którzy mają w ofercie gotowe mieszkania, z pewnością program będzie miał pozytywny wpływ. Jednakże przy obecnych stopach procentowych nie spodziewałabym się zwiększenia liczby budów u deweloperów, który są uzależnieni od finansowania budów przez bank. Do poprawy sytuacji w branży mieszkaniowej przyczyniłoby się także, oprócz programu, obniżenie stóp procentowych, co jest istotne z punktu widzenia pozostałych klientów, którzy nie "łapią" się na program rządowy – kredyt 2 procent - wskazała członkini zarządu Atal.