Wreszcie dogoniliśmy Zachód. Robiliśmy zakupy w tych słynnych "shopping malls", jak nastolatki w amerykańskich filmach. Galerie stały się symbolem przemian zachodzących w Polsce. Gospodarko wolnorynkowa, witaj!

Dla mieszkańców mniejszych miast - z takiego pochodzę - wyjazd do galerii trwał zazwyczaj cały dzień. Załatwialiśmy sprawunki, robiliśmy większe zakupy (np. przed rozpoczęciem roku szkolnego albo żeby wymienić kurtki i buty zimowe), potem obowiązkowo szliśmy na obiad do "food courtu", czyli swojskiej strefy gastronomicznej. Ci, którzy na co dzień mieszkali w sąsiedztwie wielkich sklepów, mieli ułatwione zadanie. Mogli wyskoczyć do galerii w trakcie przerwy od pracy albo poświęcić godzinę czy dwie wieczorem w miejscu, które oferowało ogromny wybór. Wszystkiego.

To był prawdziwy boom. Galerie stały się tak popularne, że wkroczyły do popkultury. W 2009 r. premierę miał film "Galerianki" w reżyserii Katarzyny Rosłaniec, o nastolatkach, które w przestrzeniach handlowych szukają sponsorów. Z kolei w 2016 r. ukazała się książka "Jak pokochałam centra handlowe" Natalii Fiedorczuk, w której autorka opisuje doświadczenie młodej matki. Tytułowe wielkoformatowe sklepy są dla niej miejscem wytchnienia - jest tam ciepło, płynie spokojna muzyka, są inni ludzie, a w toaletach można skorzystać z przewijaków. Fiedorczuk otrzymała za tę książkę Paszport "Polityki".

Złote Tarasy - symbol złotej dekady

Nowoczesne centra handlowe zaczęły się pojawiać w Polsce na początku lat 90. Po dekadach komunizmu były niczym ciepły, dobry wiatr z Zachodu. Za pierwszą uznaje się Galerię Panorama w Warszawie otwartą w 1993 r. To był szczyt luksusu: trzy piętra, szklany sufit, marmurowa fontanna, granit importowany z Włoch, RPA, Brazylii i Indii. Na 27 tysiącach metrów kwadratowych zmieściło się 90 sklepów, perfumerie, salony piękności, salony samochodowe, przybytki oferujące artykuły z wyposażeniem wnętrz, a nawet galerie sztuki i antykwariat.

Później pojawiły się m.in. Galeria Klif w Gdyni (otwarcie w 1996 uświetnił specjalny udział Sonji, królowej Norwegii!), CH King Cross Praga (1996) czy CH M1 w Czeladzi (1997).

Hipermarkety były pierwszymi destynacjami zakupowymi - wygodnymi i dostępnymi dla klientów. Stawały się ulubionymi celami wycieczek po zakupy. Wokół nich powstawały sklepy, punkty usługowe

- czytamy w opracowaniu raportu "Przebudowa, rozbudowa, modernizacja dla nieruchomości handlowych" przygotowanego przez Polską Radę Centrów Handlowych.

Prawdziwym eldorado okazały się lata 2005-2015. W tym czasie w Polsce otwarto 298 takich obiektów (co daje średnio niemal 30 obiektów na rok). Za symbol tej dekady można uznać Złote Tarasy, otwarte w 2007 r., w samym centrum Warszawy, tuż przy Dworcu Centralnym i w odległości krótkiego spaceru od Pałacu Kultury. Obawiano się, że wraz z otwarciem galerii miasto się zakorkuje. Z tego powodu - z inicjatywy ratusza, ZTM i inwestora - na ulicach, w autobusach i tramwajach rozdawano ulotki, w których zachęcano mieszkańców do przyjazdu do Tarasów komunikacją miejską.

Wartość inwestycji szacowano na 1,5 miliarda zł. Uwagę zwracał nowoczesny "gnieciony" dach, który później wystąpił w niezliczonej liczbie polskich filmów i seriali.

Ale nie wszystkich zachwycał dynamiczny rozwój branży. - Galerie zmieniły polskie miasta w sposób bardzo znaczący. Można powiedzieć, że rekonfigurowały ofertę handlową, zmieniły również układ przestrzenny miasta. Doprowadziły do zmniejszenia znaczenia dotychczasowych ulic handlowych, część z nich doprowadzając niemal do upadku - mówi prof. Marek Nowak z Wydziału Socjologii UAM.

Przykład? Ulica Święty Marcin w Poznaniu. - W przypadku Poznania centrum miasta przesunęło się w okolice ul. Półwiejskiej, gdzie ulokowane jest jedno z najbardziej znanych centrów handlowych - Stary Browar - wyjaśnia socjolog. Na drugim końcu ulicy mieści się kolejna galeria handlowa - Kupiec Poznański.

Kryzys. Nie tylko przez pandemię

Jeszcze w 2017 r. wydawało się, że może być tylko lepiej. W artykułach z tego okresu czytamy, że największe warszawskie galerie handlowe były w pełni obłożone, mimo ogromnych czynszów - nawet 110-120 euro za metr kwadratowy miesięcznie. Właściciele planowali więc rozbudowy. Sklepy próbowano wcisnąć wszędzie, np. w Sadyba Best Mall zaadaptowano w tym celu część korytarza.

Krach przyszedł nagle wraz z pandemią koronawirusa. Galerie zostały zamknięte, ale koszty utrzymania nieruchomości nie zniknęły. Firma PWC szacowała, że obostrzenia związane z Covid-19 sprawiły, że w 2020 r. luka w przychodach właścicieli centrów handlowych wyniosła od 3,2 do 3,6 mld zł, czyli 30-35 proc. rocznych przychodów.

- Pierwszy i drugi lockdown pokazały, że zamknięcia centrów handlowych wiążą się z bardzo dużymi problemami nie tylko dla najemców, którzy muszą walczyć o przetrwanie, ale także dla właścicieli centrów handlowych, którym nadal grozi utrata zdolności spłaty pobranych kredytów - komentowała wtedy raport firmy Kinga Barchoń z PwC.

Galerie opustoszały. Kiedy je otwarto, ludzi wciąż było mniej. Jedni obawiali się wejść w tłum, inni przerzucili się na zakupy w internecie. Ale problemów było więcej.

- Pewien kryzys galerii zapoczątkowała pandemia Covid-19, choć sensowniej pewnie jest mówić o przesyceniu tego rodzaju sklepami. Czyli że powstały wszędzie tam, gdzie mogły powstać, uruchamiając zresztą "bratobójczą" konkurencję. I to jest w moim przekonaniu źródło obecnych kłopotów - stwierdza prof. Marek Nowak.

Potwierdza to Eliza, mieszkanka Poznania.

- Przez pewien czas mieszkałam pomiędzy dwiema galeriami. Mogłam obserwować, jaka jest różnica pomiędzy miejscem na ludzką i na nieludzką skalę - opowiada.

Starsza - Galeria Malta - znajdowała się nad Jeziorem Maltańskim, w dobrej lokalizacji.

- Była wyjątkowo sympatyczna, może nawet ładna, jeśli to słowo pasuje do takiego miejsca - relacjonuje Eliza. - Kiedy córka była mała, często tam chodziłyśmy. Mogłam zrobić zakupy, ale wiedziałam, że jak wydarzy się awaria, to będzie gdzie nakarmić, przewinąć, usiąść na chwilę. Był tam plac zabaw, bezpłatne miejsca zabaw dla dzieci, teren zielony, leżaki. To było miejsce miastotwórcze, nienastawione tylko na zakupy.

Maltę otwarto w 2009 r. Już pięć lat później rozpoczęto budowę kolejnej, większej galerii w niedalekim sąsiedztwie. Tak powstała Posnania, otwarta w 2016 r. Udziału w hucznym otwarciu odmówił prezydent Jacek Jaśkowiak.

Nie chcę uczestniczyć w otwarciu tego centrum, bo będzie ono miało negatywny wpływ na centrum miasta. Przedsiębiorcom utrudni ono jeszcze bardziej funkcjonowanie w historycznych dzielnicach.

Jacek Jaśkowiak, prezydent Poznania

Ale mimo słów krytyki nowa galeria pierwszego dnia przyciągnęła 40 tysięcy osób.

Malta zaczęła podupadać. - Umarła na naszych oczach - mówi Eliza. - Nie dlatego, że się nie sprawdziła, ale dlatego, że władze po kilku latach pozwoliły na budowę konkurencji. Nastąpiła wojna na śmierć i życie, wzajemne wyniszczanie się i ostatecznie Malta musiała się zwinąć. Teraz w tym miejscu powstaną apartamentowce. Jest mi żal.

Co jej się nie podoba w nowym centrum? - Z Posnanii korzystają głównie przyjezdni, bo można tam spędzić cały dzień. Mnie po 15 minutach boli głowa, czuję się przytłoczona. Zdarza mi się tam robić zakupy, to jednak bardzo wygodne, kiedy dziecko o godz. 20 mówi, że potrzebuje na jutro do szkoły filcu w kolorze kanarkowym i czarnych koralików. Ale kiedy już kupię, to wychodzę. Nie spędzam tam czasu.

Teraz czas na mieszkania?

Wyburzenie Malty, które ma dać miejsce na apartamentowce, to część trendu.

Otwarta w 2007 r. galeria Arkady Wrocławskie została zamknięta w maju ubiegłego roku. Trwa rozbiórka. Kraków Plaza - centrum działało przez 20 lat, zamknięto je w 2021 r., a następnie zburzono. W 2022 r. rozebrano Centrum Handlowe Jupiter w Warszawie, ten sam los prawdopodobnie czeka Galerię Bemowo. Właściciel galerii Alfa w Gdańsku też rozważał rozbiórkę.

Cel? Za każdym razem taki sam. Odzyskanie działki i budowa osiedla.

Pojawił się nawet pomysł, by ten proces uprościć. W 2022 r. w życie weszła specustawa zwana "lex deweloper". Od początku budziła kontrowersje, bo pozwala omijać plan zagospodarowania przestrzennego. Komentatorzy twierdzili, że prawo idzie za daleko, ale była też grupa, która miała odmienne zdanie. Byli to - zgadli państwo - sami deweloperzy. Zasugerowali oni, by "lex deweloper" rozszerzyć i pozwolić im burzyć galerie handlowe, by w ich miejsce stawiać budynki mieszkalne.

- Wielkopowierzchniowe galerie handlowe tracą na znaczeniu - mówił wtedy w rozmowie z "Wyborczą" Konrad Płochocki, wiceprezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Przekonywał, że zmieniły się przyzwyczajenia klientów, a swoje zrobił też rozwój zakupów przez internet. Dlatego ludzie rzadziej chodzą do centrów handlowych.

- A często są one zlokalizowane na świetnie skomunikowanych działkach, położonych w centrach miast - wskazywał Płochocki. - Postulujemy, by grunty te przekształcać na działki przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową. Takie rozwiązanie nie tylko powiększy liczbę dostępnych lokali, ale także będzie działać miastotwórczo.

Ostatecznie tego rozwiązania nie udało się przeforsować. Ale deweloperzy nie przestali szukać możliwości wykorzystania atrakcyjnych terenów. Pomysł popierali też niektórzy samorządowcy. Łukasz Wantuch, radny z Krakowa, zwracał uwagę na to, jak dużo miejsca zajmują tereny przeznaczone na miejsca parkingowe.

- W pobliżu galerii handlowych, takich jak M1 czy Ikea, oraz sklepów sieci Biedronka i Lidl, znajdują się ogromne parkingi. Dlaczego nie można ich wykorzystać, tworząc nadbudowy? Na dole mogłyby pozostać parkingi, a na górze powstałyby dwa lub trzy poziomy mieszkań - kawalerek o powierzchni 25 m kw., które można byłoby wynająć za 499 zł plus media - cytował ideę radnego portal krknews.pl.

Te głosy pokazują zmianę tendencji rynkowych - czy mówiąc prościej: to, co się dzisiaj bardziej opłaca. Mieszkania to lepsza inwestycja niż budowa kolejnej galerii handlowej.

Podobnie jest też w innych krajach Europy. Brytyjski dziennik "Guardian" przed kilkoma miesiącami opublikował tekst, w których bywalcy centrów handlowych dzielą się spostrzeżeniami na temat tego, co się zmieniło. "Te miejsca są dziś cieniem samych siebie" - powiedział jeden z rozmówców. Kłopoty galerii potwierdzają też badania - z raportu firmy Lambert Smith Hampton wynika, że z 500 największych centrów handlowych w Wielkiej Brytanii nawet 60 może zostać zrównanych z ziemią, a powierzchnia kolejnych 200 prawdopodobnie zostanie zmniejszona (np. przez częściowe wyburzenia).

Z kryzysem mierzą się galerie w Niemczech. Tam sytuację pogarsza stagnacja gospodarcza.

A galerie na to: mamy się świetnie

Ale z tezą o kryzysie nie zgadza się Polska Rada Centrów Handlowych, czyli stowarzyszenie, którego misją jest m.in. "reprezentowanie interesów branży centrów handlowych".

- Obiekty handlowe tworzą bardzo stabilny rynek - przekonuje w rozmowie z TVN24+ Ryszard Kamiński, rzecznik prasowy stowarzyszenia. - Kolejny rok z rzędu wzrosły obroty najemców prowadzących działalność w centrach handlowych, trend wzrostowy utrzymał się także w styczniu 2025 r.

Kamiński opiera się na danych własnych PRCH, ale dodaje, że na ożywienie w centrach i parkach handlowych wskazują również dane podawane przez sieci handlowe, właścicieli obiektów oraz firmy analityczne.

A co z zakupami przez internet? - Z danych GUS oraz analiz agencji GfK - An NIQ Company wynika, że handel stacjonarny odpowiada za 91 proc. całej sprzedaży detalicznej w Polsce, a sprzedaż internetowa stanowi 9 proc. sprzedaży - podkreśla rzecznik PRCH. - Na centra handlowe przypada aż 37 proc. całości sprzedaży detalicznej i są one wskazywane przez Polaków jako pierwsze miejsce realizacji zakupów. To właśnie w tych obiektach klienci wydają 60 proc. swojego budżetu zakupowego. Oznacza to, że ten kanał sprzedaży w dużym stopniu stanowi o sile polskiego handlu. Galerie, poza funkcją handlową, są również miejscem, gdzie Polacy korzystają z rozmaitego typu usług i aktywnie spędzają wolny czas.

Jeszcze w 2021 r. Krzysztof Poznański, ówczesny dyrektor zarządzający PRCH (obecnie na emeryturze), sytuację na rynku komentował tak:

- Dekada dynamicznego powstawania nowych obiektów na stale nienasyconym rynku jest już za nami. Dziś buduje się zazwyczaj parki handlowe zlokalizowane wokół nowych osiedli lub w mniejszych miejscowościach oraz centra wyprzedażowe, często na obrzeżach miast. Jeśli zapada decyzja o rozpoczęciu większej inwestycji - jest to zazwyczaj centrum klasy premium, wielofunkcyjne i bardzo nowoczesne, przyciągające unikatowym tenant mixem [tłumaczymy: doborem najemców, czyli po prostu sklepów czy lokali usługowych]. To odpowiedź na nasycenie i dojrzałość rynku oraz próba znalezienia swojej niszy - mówił przy okazji premiery raportu podsumowującego 25 lat branży w Polsce.

Chcieliśmy dopytać byłego dyrektora zarządzającego o obecną sytuację na rynku, ale odpowiedział, że nie podejmie się tego, bo jest już na emeryturze.

Dekada automatów z paczkami?

Czy tytuł książki "Jak pokochałam centra handlowe" staje się nieaktualny? Czy Polacy tak szybko się odkochali? Niekoniecznie, choć zmiany są zauważalne.

W 2024 roku liczba wizyt w galeriach spadła o 3,5 proc. W trzecim kwartale 2024 roku ruch w galeriach spadł aż o 12,4 proc. rok do roku (tak wynika z raportu firmy Proxi.cloud).

Może po prostu zmieniła się moda? "Bywanie w galeriach handlowych jako styl życia jest passe, przeszliśmy długą drogę od szalonego entuzjazmu z lat 90. i początków wieku" - ocenił na portalu X Janusz Pietruszyński, analityk i komentator gospodarczy. "Żyjemy w dekadzie zakupów internetowych (...). Puste parkingi w galeriach i coraz więcej lokali do wynajęcia. Na horyzoncie również mocniejsze ruchy - likwidacje galerii, odzyskiwanie terenów pod inny rodzaj zabudowy, bankructwa konceptu zakupy + food hall + rozrywka" - dodał.

- W pewnym sensie centra handlowe są miastami w pigułce - zauważa prof. Marek Nowak, socjolog z UAM. - Z głównymi trotuarami wypełnionymi butikami, mniej centralnymi placami pełnymi restauracji, kawiarniami, z kinami. Można dowodzić, że wybierając centrum handlowe, klienci mieszkańcy wybierają lepiej zorganizowany substytut stworzony na wzór wyimaginowanego miasta, choć pod dachem, z klimatyzacją, ochroną i pedantycznym utrzymywaniem porządku.

Naukowiec dostrzega rozmaite plusy popularności galerii. - Poszerzyły zakres usług i szerokość oferty - stwierdza. Dodaje jednak, że minusów było co najmniej tak samo wiele: konkurencja dla sklepów, które działały od lat, dominacja gigantów nad rodzimym biznesem, unifikacja. - Sieciowe giganty oferujące w każdym centrum to samo, tak samo i w takim samym anturażu.

Czy galerie będą tracić na znaczeniu? Naukowiec nie uważa, że trend się wypalił. Raczej nauczyliśmy się z nim żyć. - Zmienił się być może odrobinę nasz system wartości - zastanawia się. - Na zakupy nie chce się nam już co tydzień jeździć, dwa wózki wypełnione zakupami już tak nie cieszą. Pewne rzeczy kupujemy lokalnie, pewne w internecie, do restauracji idziemy poza centrum handlowym. Styl życia się zmienił, a galerie muszą przetrwać z mniejszą liczbą klientów, którzy obecnie są mniej skłonni do kupowania w obawie przed nadciągającym kryzysem.

Opracowanie graficzne, wizualizacje: Katarzyna Korzeniowska