Hipoteka przymusowa – kiedy jest ustanawiana i czym różni się od zwykłej hipoteki 

● Hipoteka przymusowa to rodzaj zabezpieczenia wierzyciela na nieruchomości dłużnika. ● Wierzyciel może na podstawie tytułu wykonawczego uzyskać hipotekę przymusową na nieruchomościach dłużnika.  ● Podstawą hipoteki przymusowej mogą być także inne postanowienia, decyzje i dokumenty określone w ustawie. ● Wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej może dokonać także ZUS.

Pojęcie hipoteki przymusowej uregulowane zostało w art. 109 § 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. W myśl przepisu wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, który określony jest w postępowaniu egzekucyjnym, może na jego podstawie uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Nie oznacza to jednak, że obciążone zostają wszystkie lub kilka nieruchomości dłużnika. Zgodnie z art. 111¹ ustawy o księgach wieczystych i hipotece nie jest bowiem dopuszczalne łączne obciążenie kilku nieruchomości hipoteką przymusową, chyba że obciążone są one inną hipoteką łączną albo stanowią własność dłużników solidarnych.

Hipoteka łączna natomiast to rodzaj hipoteki, który powstaje w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką i obciąża wszystkie powstałe w wyniku podziału nieruchomości. 

Podstawą do ustanowienia hipoteki przymusowej jest posiadanie przez wierzyciela tytułu wykonawczego, czyli tytułu egzekucyjnego opatrzonego klauzulą wykonalności. Zgodnie z przepisami Ustawy z dnia 17 listopada 1964 roku – Kodeks postępowania cywilnego może być to:

– prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie sądowe,  – ugody, akty i inne orzeczenia zawarte przed sądem, – prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu orzeczenie referendarza sądowego, – akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji.  

Podstawą uzyskania hipoteki przymusowej może być także:

– postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia, – postanowienie prokuratora, – decyzja administracyjna, nawet jeśli nie jest ona ostateczna, – dokument zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych, – zarządzenie zabezpieczenia określone w postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenie zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt. 4.  

Wierzyciel, który posiada tytułu wykonawczy, powinien złożyć wniosek o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej. Wniosek taki podlega opłacie sądowej w wysokości dwustu złotych. Wniosek o wpis hipoteki przymusowej wierzyciel składa na stosownym formularzu, tj. KW-WPIS.

Jeżeli dojdzie do spłaty długu przez dłużnika, wraz z należnymi odsetkami, wówczas możliwe jest wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej. Mimo że w myśl przepisów wygaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej pociąga za sobą wygaśnięcie hipoteki, konieczne jest złożenie wniosku o wykreślenie hipoteki przymusowej z księgi wieczystej. Składany jest on na formularzu KW-WPIS, dołączyć należy zaś do niego dokument potwierdzający całkowitą spłatę długu. Wniosek podlega opłacie sądowej w wysokości stu złotych. 

Wpisu hipoteki przymusowej w księdze wieczystej może dokonać także Zakład Ubezpieczeń Społecznych. Może on złożyć wniosek o wpis w księdze wieczystej dla zabezpieczenia należności z tytułu składek. Podstawą ustanowienia hipoteki przymusowej jest w takiej sytuacji doręczona decyzja o określeniu wysokości należności z tytułu składek, o odpowiedzialności osoby trzeciej lub o odpowiedzialności następcy prawnego. 

Hipoteka przymusowa, jako rodzaj zabezpieczenia wierzyciela, w przypadku licytacji komorniczej daje wierzycielowi pewność, że jego roszczenia zostaną zaspokojone bez względu na to, czy składał wniosek o wszczęcie egzekucji, czy też nie.

Teoretycznie możliwa jest sprzedaż nieruchomości obciążonej hipoteką przymusową. W praktyce jest to jednak utrudnione. Dlaczego? Hipoteka przymusowa nie jest bowiem ustanawiana względem właściciela, ale nieruchomości. Kupujący nabywa zatem nieruchomość obciążoną hipoteką.

Zgodnie z art. 77 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipotekę nie narusza prawa wierzyciela do zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Zatem właściciel obciążonej nieruchomości nie może podnieść zarzutu przedawnienia, jeśli bowiem hipoteka jest ustanowiona w księdze wieczystej, wierzyciel może liczyć na zaspokojenie swoich roszczeń z obciążonej nieruchomości.

Akty prawne: Ustawa z dnia 17 listopada 1964 roku Kodeks postępowania cywilnego Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296, Ustawa z dnia  6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece Dz. U. 1982 nr 19 poz. 147, Ustawa z dnia 13 października 1998 roku o systemie ubezpieczeń społecznych Dz. U. 1998 nr 137 poz. 887.