Rewolucja w sprawie ksiąg wieczystych. Ministerstwo szykuje projekt

O sprawie szykowanego projektu w sprawie ksiąg wieczystych jako pierwsze poinformowało RMF FM. Zwróciliśmy się z prośbą do Ministerstwa Sprawiedliwości o dodatkowe informacje dotyczące regulacji.

W odpowiedzi na pytania TVN24 Biznes Ministerstwo Sprawiedliwości poinformowało, że do resortu "docierały liczne sygnały - zarówno od mediów, jak też zwykłych ludzi – o problemach związanych z wpisem hipotecznym do księgi wieczystej".

"Po zbadaniu sprawy Ministerstwo Sprawiedliwości podjęło prace legislacyjne nad zmianą przepisów dotyczących wpisów do ksiąg wieczystych. Jest to ważny społecznie projekt, który resort będzie chciał jak najszybciej wdrożyć w życie" - czytamy w nadesłych wyjaśnieniach.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE W TVN24 GO >>>

Zdaniem resortu owe rozwiązania mają zapobiegać sytuacji, w której bank w okresie oczekiwania na wpis do księgi wieczystej obciąża kredytobiorcę dodatkowymi i bezzwrotnymi kosztami.

"Opłaty te mają charakter nadzwyczajnego 'ubezpieczenia' ryzyka kredytowego. Tymczasem w praktyce niemal w każdym przypadku wpis hipoteki jest dokonywany zgodnie z wnioskiem. A więc zakładane przez banki ryzyko nie ma miejsca. Skoro zatem ryzyko uzasadniające dodatkowe koszty nie ziściło się, nadzwyczajna opłata powinna być swoistą kaucją. Projekt przewiduje, że będzie ona kredytobiorcy zwrócona lub zaliczona na poczet spłaty kredytu mieszkaniowego - bez potrzeby składania specjalnych wniosków" - opisuje resort.

"Proponowane rozwiązanie nie będzie działało wstecz. Ma dotyczyć umów zawartych po wejściu w życie nowych przepisów. Przyniesie korzyści dla przyszłych kredytobiorców. Wysokość oszczędności związanych z kredytem będzie sprawą indywidualną, zależną od poszczególnych umów z bankiem" - wyjaśnia MS..

W rozmowie z TVN24 Biznes główny analityk Expandera Jarosław Sadowski tłumaczy, jak obecnie banki uwzględniają w ratach kredytów koszty "zabezpieczenia" związane z oczekiwaniem na wpis w księdze wieczystej.

- Oprocentowanie kredytu składa się z marży i stawki WIBOR. Tylko że te warunki zaczną obowiązywać wtedy, kiedy bank otrzyma prawomocny odpis z księgi wieczystej, który potwierdza, że rzeczywiście w tej księdze wieczystej już jest wpisany bank, czyli że jest zabezpieczenie kredytu - wyjaśnia ekspert.

- Na samym początku, kiedy jeszcze nie ma tego wpisu, oprocentowanie jest najczęściej dodatkowo podwyższane. Dopiero kiedy bank dostanie dokument, że jest ustanowione zabezpieczenie, to obniża oprocentowanie - tłumaczy Sadowski.

Jarosław Sadowski dodaje, że na wpis do księgi wieczystej trzeba czekać średnio ok. 11 miesięcy, a podwyżka marży z tytułu jego braku wynosi od 0,5 pp. do 2,5 pp. Ekspert wyliczył, jak wpłynie ona na ratę kredytu na 300 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 5,55 proc.

W skrajnym przypadku rata z dodatkową opłatą będzie wyższa o niemal 500 zł. Przez 11 miesięcy dodatkowy koszt przekroczy natomiast 5 tysięcy zł.

Zdaniem eksperta "zwrot kwoty naliczonej w okresie oczekiwania na wpis do księgi wieczystej niestety nie w pełni zrekompensuje kredytobiorcom straty". - Oprócz tego, że podwyżka marży zwiększa kwotę odsetek w okresie jej obowiązywania, to powoduje też spadek kwoty spłacanego w tym okresie kapitału. To z kolei wpływa na cały dalszy proces spłaty. W rezultacie nieco wyższe raty są płacone już do końca okresu spłaty - wyjaśnia ekspert.

- Przyjmijmy kredyt na 300 000 zł na 25 lat z oprocentowaniem 5,55 proc.. Jeśli podwyżka na czas oczekiwania na wpis wyniesie 2,5 pp. to oprocentowania na ok.11 miesięcy wzrośnie do 8,05 proc. Rata na 11 miesięcy wzrośnie z 1 851 zł do 2 325 zł. Teoretycznie koszt podwyżki wynosi więc 5 216 zł. W rzeczywistości łączny koszt to aż 8 230 zł. Dzieje się tak dlatego, że gdyby nie było podwyżki marży, to w ciągu 11 miesięcy kredytobiorca spłaciłby 5 221 zł kapitału. Po podwyżce marży spłaci jednak tylko 3 560 zł, a więc po tym okresie będzie miał nieco wyższe zadłużenie. To wyższe zadłużenie oznacza z kolei wyższe odsetki przez cały okres spłaty, nawet już po dostarczeniu odpisu z księgi wieczystej - tłumaczy Sadowski.

Kolejnym elementem szykowanego projektu jest plan odciążenia sądów.

"Będzie to możliwe m.in. dzięki powierzeniu notariuszom takich wpisów do księgi wieczystej jak wyodrębnienie nowej nieruchomości lokalowej i wpis hipoteki. To racjonalne rozwiązanie, które pozwoli na szybsze załatwienie sprawy, a sądy odciąży od nadmiaru postępowań" - tłumaczy ministerstwo.

"Nowe rozwiązania przewidziane są na zasadzie dobrowolności. Każdy osoba zainteresowana wpisem, będzie miała wybór. Albo - tak jak dotychczas - za pośrednictwem notariusza złoży do sądu wniosek o wpis do księgi wieczystej, albo - korzystając z nowej możliwości – wystąpi do samego notariusza, aby ten dokonał wpisu. Wpis sporządzony przez notariusza będzie tożsamy w skutkach z wpisem dokonanym przez referendarza sądowego. Projektowane rozwiązania będą konsultowane ze środowiskiem notariuszy oraz sektorem bankowych" - zaznacza resort.