Gwarancja w cenie lodówki. "Od dziś nabywcy mieszkań chronieni jak nigdy dotąd"

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym powołuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), na wzór działającego od kilku lat Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego. Z DFG będą zwracane środki wpłacone przez osoby kupujące mieszkanie lub dom w sytuacji upadłości dewelopera lub banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, a także w przypadku odstąpienia przez nabywcę od umowy - np. ze względu na istotną wadę lokalu lub gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie.

Nabywca nowego mieszkania będzie mógł odmówić dokonania odbioru ze względu na istotną wadę lokalu. Jeśli deweloper nie usunie jej w określonym terminie lub jeśli istnienie wady istotnej stwierdzi rzeczoznawca budowlany, nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej.

Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek doręczenia prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy, a także precyzuje, jakie informacje powinien zawierać prospekt - dotychczas dokument był wydawany na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej. Deweloper będzie musiał też poinformować, czy sprzedawany lokal spełnia wszystkie prawem przewidziane przesłanki do nazwania go mieszkaniem.

Ponadto uregulowano kwestie dotyczące umów rezerwacyjnych. Opłata rezerwacyjna nie będzie mogła przekraczać 1 proc. ceny nieruchomości. W przypadku zawarcia umowy deweloperskiej, kwota ta zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania i trafi na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Jeśli bank nie udzieli klientowi kredytu, to odzyska on wpłacone pieniądze.

Gdyby natomiast deweloper zawarł z inną osobą umowę dotyczącą zarezerwowanego lokalu, to będzie musiał zwrócić rezerwującemu wpłaconą przez niego opłatę w podwójnej wysokości. Jeśli klient się rozmyśli, wówczas straci wpłaconą sumę.

Nowe przepisy zwiększają też nadzór nad wydawaniem przez deweloperów środków z mieszkaniowych rachunków powierniczych. Harmonogram płatności został powiązany z harmonogramem budowy. Nabywca będzie płacił w miarę postępów na budowie - tylko za ukończony etap.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie stanowił wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym. Deweloper będzie musiał odprowadzać składki na DFG od każdej wpłaty nabywcy dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przypadku otwartych rachunków powierniczych będzie to 0,45 proc., a w przypadku zamkniętych rachunków powierniczych - 0,1 proc.

Przepisy zostały przygotowane przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. UOKiK argumentował, że dotychczasowe regulacje nie zapewniały klientom deweloperów odpowiedniej ochrony prawnej, a także finansowej. - Każda upadłość dewelopera w trakcie trwania inwestycji może oznaczać dramat ludzi, którzy zostawali bez pieniędzy i bez prawa własności do mieszkania, za to z kredytem na wiele lat - wskazał prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Tomasz Chróstny.

Dodał, że przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej, przepisy nie zapewniały pełnej gwarancji odzyskania w takiej sytuacji wszystkich zainwestowanych środków. Zwrócił uwagę, że w sytuacji, gdy pojawiały się kłopoty z ukończeniem budowy zgodnie z umową, konsumenci byli zbyt często zdani na łaskę deweloperów. - Dziś ta sytuacja ulega diametralnej zmianie, bowiem pozycja prawna i ekonomiczna konsumentów w sporach z deweloperami została wzmocniona - podkreślił szef UOKiK.

Jak wyjaśnił prezes UOKiK, dla otwartego rachunku powierniczego przy mieszkaniu o wartości 500 tys. zł koszt ochrony to 2250 zł przy założeniu składki na poziomie 0,45 proc. - Zatem w cenie lodówki konsument uzyskuje gwarancję odzyskania wszystkich wpłat w kryzysowej sytuacji, ochronę często oszczędności całego życia – podkreślił Chróstny.

- Od dziś nabywcy domów lub mieszkań na rynku pierwotnym są chronieni jak nigdy dotąd - oceniła prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG) Małgorzata Ślepowrońska. Jak podkreśliła, Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewni im zwrot wszystkich zainwestowanych pieniędzy, zarówno w przypadku upadłości dewelopera, jak i banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy, na którym gromadzone są środki wpłacane przez klientów dewelopera.

- Zwrot pieniędzy z DFG będzie można uzyskać również m.in. w sytuacji, gdy deweloper nie przeniesie na nabywcę własności lokalu w określonym terminie lub nie usunie wad istotnych - wskazała.

Eksperci UFG podkreśli, że ochrona DFG będzie obejmowała nabywców mieszkań i domów na rynku pierwotnym, zakupionych w ramach umowy deweloperskiej, a nie jako gotowy lokal po 1 lipca 2022. Ochrona DFG nie obejmuje lokali zakupionych na potrzeby działalności gospodarczej. Inwestycje w mieszkania pod wynajem dokonywane przez osoby fizyczne będą jednak podlegały ochronie – istotne jest w tym przypadku to, by lokal służył zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, nawet jeśli nie mieszka w nim właściciel.