Stopy procentowe znowu w górę. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowo-kredytowego

Rada Polityki Pieniężnej podczas czwartkowego posiedzenia podniosła stopy procentowe o 50 punktów bazowych. Główna, referencyjna stopa procentowa pójdzie w górę do poziomu 6,50 procent. Będzie to najwyższy poziom od sierpnia 2004 roku. Uchwała wejdzie w życie w piątek.

Zdaniem Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, to najprawdopodobniej nie była ostatnia podwyżka w tym cyklu. Kolejne decyzyjne posiedzenie RPP odbędzie się 7 września. Jak wynika z aktualnego harmonogramu, posiedzenie zaplanowane na 23 sierpnia będzie niedecyzyjne.

Ekspert zwrócił uwagę na gwałtowne podwyżki rat kredytów hipotecznych. "Przy obecnej wartości stopy referencyjnej, (...), dynamika rat kredytów mieszkaniowych w stosunku do okresu sprzed podwyżek przekracza już na dobre 100 proc. od jesieni ub. roku" - wskazał Jędrzyński.

"Tego typu relacje sygnalizują już teraz osiągnięcie poziomów krytycznych, które grożą istotnym pogorszeniem statystyk spłacalności hipotek złotowych" - dodał.

Czytaj także: O ile mogą wzrosnąć raty kredytów? Wyliczenia

Jarosław Jędrzyński wskazał, że zgodnie z zasadą "nieszczęść chodzących parami" dodatkowo osłabienie złotego silnie uderza w budżety 600 tys. mieszkaniowych kredytobiorców walutowych, których sytuacja w porównaniu do zadłużonych w złotym jeszcze do niedawna wydawała się relatywnie stabilna. "Tymczasem po pierwszej od lat podwyżce stóp przez Szwajcarski Bank Narodowy (SNB) i prognozach ich dalszego ruchu w górę, już w bezpośredniej perspektywie, w połączeniu z przyśpieszeniem zwyżki CHF/PLN sytuacja tzw. frankowiczów zaczyna się bardzo poważnie komplikować" - zauważył ekspert. "Bynajmniej nie poprawi jej umiarkowany tym razem ruch RPP, który spowodował dalszą deprecjację rodzimej waluty" - dodał Jędrzyński.

W jego ocenie "najbardziej efektownym skutkiem marszu stóp procentowych w górę jest koniunkturalna zapaść statystyk kredytów mieszkaniowych". Według danych Biura Informacji Kredytowej w czerwcu liczba wnioskujących o kredyt spadła o 60 procent do zaledwie 19,5 tysiąca. "Co gorsza jednak, sytuacja pomimo dość tragicznej wymowy wciąż nieubłaganie pogarsza się z miesiąca na miesiąc. W tym stanie rzeczy prognozy spadku wartości kredytów mieszkaniowych o 20-30 proc. w roku bieżącym wydają się i tak dość optymistyczne" - stwierdził Jędrzyński.

Jednocześnie taka sytuacja coraz dotkliwiej uderza w sprzedaż mieszkań deweloperskich. Z danych RynkuPierwotnego.pl wynika, że w czerwcu br. sprzedano 2129 nowych mieszkań na siedmiu największych rynkach kraju. Oznacza to spadek miesiąc do miesiąca o 13 procent i rok do roku aż o 40 procent.

"Charakterystycznym elementem hamowania koniunktury sprzedażowej na pierwotnym rynku mieszkaniowym jest wyraźne spowolnienie wzrostów stawek mkw. nowych lokali na głównych rynkach kraju" - wskazał ekspert. Jego zdaniem być może już za miesiąc lub dwa okaże się, że pojawi się pierwsza od lat szansa na impuls korekcyjny w deweloperskich cennikach. Choć portal RynekPierwotny.pl przekazał, że w dalszym ciągu deweloperzy mieszkaniowi komunikują rekordową - 60-70 procent udziału - przewagę transakcji gotówkowych nad kredytowymi w procesie topniejącej z miesiąca na miesiąc sprzedaży nowych lokali.

W ocenie Jarosława Jędrzyńskiego coraz większą konkurencją dla inwestycji w mieszkania stają się rosnące, wraz ze stopami NBP, oprocentowania lokat bankowych oraz rentowności innych instrumentów finansowych niskiego ryzyka z gwarancją ochrony kapitału. "A być może już niebawem spełnią się oczekiwania likwidacji kuriozalnego, w obecnych warunkach rynkowych, podatku Belki" - dodał.

Zdaniem eksperta "sytuacja ta coraz bardziej zaczyna przypominać tę z okresu globalnego kryzysu finansowego zapoczątkowanego upadkiem Lehman Brothers w 2008 roku, kiedy to pieniądze trzymane przez Kowalskiego w rodzimym banku dawały przez kilka lat z rzędu znacznie większe profity niż zainwestowane w mieszkaniówce".

"W tej sytuacji najgorszym z możliwych scenariuszy dla branży deweloperskiej byłby wiarygodny sygnał początku korekty cenowej nowych mieszkań, co mogłoby wywołać u inwestorów detalicznych awersję do gotówkowych inwestycji mieszkaniowych na bliżej nieokreślony okres czasu" - stwierdził Jędrzyński, dodając, że w tej chwili wydaje się to bardzo mało prawdopodobne z racji rekordowo wysokiej inflacji i rosnących kosztów inwestycji deweloperskich. "Sęk w tym, że na rynku nie ma rzeczy niemożliwych, a ceny mieszkań zależą nie tylko od jednego, ale od całego szeregu czynników, w tym przede wszystkim takich, których nie sposób przewidzieć" - wskazał.