Rosnące koszty remontów, galopujące czynsze najmu i drożejące mieszkania to sytuacja, która w ostatnim czasie nie sprzyjała osobom czekającym na lepszy moment do zakupu nieruchomości. Jest szansa, że w bieżącym roku będzie trochę spokojniej, ale i tak wstrzymywanie się z zakupem raczej nie będzie dobrą strategią - czytamy w analizie HRE Investments.
Ponad 50 tysięcy złotych - tyle kosztowało w ostatnim roku wstrzymywanie się z zakupem przeciętnego mieszkania w stolicy – wynika z szacunków HRE Investments. Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments podał powody: drożejące mieszkania, coraz bardziej kosztowne remonty i fakt, że nie mając własnego "M" trzeba było korzystać z oferty rynku najmu, gdzie w 2022 roku zapanowała prawdziwa drożyzna.
Patrzymy na wszystkie koszty "Trzeba też przecież gdzieś mieszkać"
Główny analityk HRE Investments zauważył, że na dylemat ten nie patrzymy jedynie z poziomu ceny mieszkania, ale bardziej kompleksowo - należy uwzględnić też koszty transakcyjne (podatki, taksę notarialną, opłaty sądowe i za pośrednictwo), koszt wykończenia lokum oraz koszt dachu nad głową w czasie, w którym wstrzymujemy się z zakupem mieszkania.
"Nie tylko bowiem ceny mieszkań podlegają zmianom. W takim samym stopniu dotyczy to też kosztów transakcyjnych czy tych związanych z wykończeniem i wyposażeniem lokum. Do tego wstrzymując się z zakupem nieruchomości trzeba też przecież gdzieś mieszkać. W trakcie oczekiwania na idealny moment na zakup nieruchomości nie każdy może lub chce mieszkać z rodzicami. Uwzględniamy więc też koszty najmu ponoszone w czasie, w którym nabywca wstrzymuje się z decyzją. Przy tym zakładamy jednak stan idealny, a więc taki, w którym ktoś może sobie pozwolić na zakup własnego 'M', ale chcąc przechytrzyć rynek postanawia poczekać na lepszy moment" - wyjaśnił Turek.
Analityk powołał się na dane, które pozwalają oszacować, jakie efekty dawało wstrzymywanie się z zakupem mieszkania w okresie od trzeciego kwartału 2006 roku. "To już ponad 15 lat historii. Co z niej wynika? W tym okresie mieliśmy tylko 10 kwartałów, w których roczne oczekiwanie z zakupem miało jakikolwiek ekonomiczny sens. W 52 przypadkach odłożenie zakupu na kolejny rok wiązało się ze stratą czy raczej wyższym kosztem dojścia do własności" - zaznaczył.
Podkreślił, że jeśli jednak ktoś miał szczęście i trafił dobrze, to przeciętnie mógł zaoszczędzić 10,1 tys. złotych. "W kontekście kosztu zakupu mieszkania w stolicy jest to wynik relatywnie niewielki. Co więcej, przeważnie możliwa oszczędność nie przekraczała 2 proc. budżetu potrzebnego do zakupu nieruchomości. Gdyby pominąć te bardziej niejasne sytuacje, to okazałoby się, że od drugiej połowy 2006 roku mieliśmy dotychczas tylko 5 kwartałów, w których decyzja o opóźnieniu zakupu mieszkania na 12 miesięcy pozwoliła zaoszczędzić co najmniej 2 proc. budżetu potrzebnego do zdobycia własnych "czterech kątów" - wyliczył.
Zaznaczył, że było tak na początku 2010 roku i na przełomie lat 2011/12. "Wynik ten jest tym bardziej uderzający, że przecież w latach 2008-13 ceny mieszkań w Polsce spadały. Nawet więc w okresach spadków cen nabywcy nie mają gwarancji, że odłożenie zakupu na przyszłość pozwoli realnie zaoszczędzić – szczególnie jeśli w trakcie wstrzymywania się z zakupem konieczne jest płacenie za najem mieszkania" - skomentował.
"Na drugim biegunie są jednak aż 52 kwartały, które sugerują, że oczekiwanie z zakupem nie miało sensu, bo wiązało się to z większym kosztem (średnio o prawie 55 tysięcy). Tu też mamy sytuacje bardziej niejasne – takie, w których wzrost kosztu był niewielki i nie przekraczał 2 proc. Było tak jednak tylko trzy razy. Zostaje więc aż 49 kwartałów, w trakcie których przełożenie decyzji o zakupie mieszkania na kolejny rok ewidentnie się nie opłacało, bo wiązało się z bardzo wyraźną podwyżką kosztu nabycia" - przekazał.
Mieszkanie kątem u rodziców
Według Bartosza Turka inaczej sytuacja wygląda, jeśli pominiemy koszty wynajmu. "Zakładamy więc, że porzucenie aspiracji o własnym 'M' nie będzie się wiązało z tym, że musimy mieszkać w lokalu wynajętym, ale przez 12 miesięcy np. dalej będziemy mieszkali kątem u rodziców. Wtedy okresy spadków cen mieszkań będą nam częściej sprzyjały, bo choć najpewniej za rok koszt wykończenia mieszkania będzie wyższy, to może uda się taniej kupić metr lokalu" - ocenił.
Wskazał, że nawet jeśli pominiemy koszt najmu, to w badanym okresie mieliśmy tylko 21 kwartałów (na 62 przebadane), w których oczekiwanie z zakupem miało ekonomiczny sens. "Wciąż więc w większości przypadków odłożenie decyzji o zostaniu właścicielem oznaczało stratę. Od 2006 roku mieliśmy bowiem aż 41 kwartałów, w których podjęcie decyzji o oczekiwaniu z zakupem przez 12 miesięcy, oznaczało wyższy koszt nabycia wymarzonego mieszkania - dodał.
O ile mieszkania musiałyby stanieć, aby opłacało się poczekać z zakupem? Według Turka to zależy od tego, co dziać się będzie ze stawkami czynszu najmu oraz kosztami wykończenia i remontu nieruchomości.
"W naszym przykładzie mieszkania musiałyby zaliczyć co najmniej 7-proc. przecenę, aby opłacało się czekać z zakupem. Uwzględniliśmy przy tym dość zachowawczo, że koszt wykończenia wzrośnie o 7,6 proc. (takiej inflacji spodziewa się NBP pod koniec 2023 roku), a najem nie zdrożeje" - wyliczył.
Zwrócił uwagę, że "tak duża przecena wydaje się dziś mało prawdopodobna – szczególnie w otoczeniu dwucyfrowej inflacji i utrzymywaniu się dobrej sytuacji na rynku pracy, co skutkuje małym bezrobociem i rosnącymi płacami".
"Do tego dane za luty 2023 roku pokazywały już znaczne ożywienie popytu na mieszkania i kredyty. Jak do tego dojdzie jeszcze rządowy program tanich kredytów, to przeceny mieszkań w 2023 roku stają się bardzo mało prawdopodobne. Raczej należy spodziewać się, że na koniec 2023 roku mieszkania będą o 5-10 proc. droższe niż pod koniec 2022 roku" - wytłumaczył Bartosz Turek.
Źródło: TVN24 Biznes
Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock