Co się stało z cenami mieszkań? Szczególną uwagę zwraca jedno miasto

"Sytuację na rynku nieruchomości w drugim półroczu 2022 r. można podsumować jako liczne spadki, ale >>w ślimaczym tempie<<". W większości miast ceny podawane w internetowych ogłoszeniach były niższe niż w II kwartale 2022 r., kiedy odnotowaliśmy szczyt cenowy" - czytamy w raporcie.

Dodano w nim, że najwięcej miast z obniżkami odnotowano w segmencie dużych mieszkań, gdzie spadki pojawiły się aż w 13 z 17 miast. Z kolei w przypadku średniej wielkości lokali spadki odnotowano w 12 z 17 miast. Małe mieszkania staniały w 10 miastach, ale w tym przypadku spośród 15 miast (badano 17 miast, ale w dwóch liczba ogłoszeń nie przekroczyła 100, więc tych danych nie opublikowano).

"Spadki w większości były niewielkie, ale oczywiście było kilka przypadków większych zmian. Najmocniej staniały mieszkania w Szczecinie i Sosnowcu. W tym pierwszym mieście ceny małych lokali spadły od II kwartału aż o 9,7 proc., tych średniej wielkości o 7,7 proc., a dużych o 1,9 proc. Z kolei w Sosnowcu małe staniały o 7,8 proc., średnie o 6,2 proc., a duże o 5,7 proc." - napisano.

Dodano, że było też kilka miast, w których ceny wzrosły", przy czym "szczególnie uwagę zwraca Rzeszów, w którym ceny w ofertach sprzedaży podskoczyły zarówno w przypadku małych, średnich, jak i dużych mieszkań. Wyjaśniono, że małe zdrożały od II kwartału aż o 10 proc.. Zaznaczono, że "trudno jednak ocenić, na ile są to rzeczywiste wzrosty" i "być może ogromny napływ imigrantów na te tereny faktycznie pozwala sprzedającym sądzić, że uda im się uzyskać jeszcze wyższą cenę", zwłaszcza że "jest to dość mały rynek".

"Ogłoszeń dla małych mieszkań w Rzeszowie było w IV kwartale tylko 130 (po usunięciu duplikatów dotyczących tego samego mieszkania). W przypadku małej liczebności łatwiej o duże zmiany cen. Dane dotyczą jednak jedynie ofert sprzedaży. Kluczowe będzie to, czy znajdą się chętni, którzy zapłacą wyższe ceny. Na taką informację musimy jednak zaczekać, aż zostaną opublikowane dane o cenach transakcyjnych" - podano w raporcie.

Jeśli chodzi o sytuację na całym rynku, to choć w całym IV kwartale ceny spadały, to w samym grudniu można mówić o mocnym polepszeniu nastrojów, a przeciętnie ceny w porównaniu do listopada były wyższe o 1,7 proc., a spadki odnotowano jedynie na 3 z 17 analizowanych miast.

"W tej chwili jest jednak za wcześnie, aby stwierdzić, czy to już powrót do wzrostów cen, czy tylko chwilowy szum w danych" - podkreślono.

Wytłumaczono, że choć sprzedaż mieszkań bardzo mocno spadła, to liczba ogłoszeń o sprzedaży nie rosła, a spadała. "W badanych przez nas miastach w I kwartale dodano 95 tys. ogłoszeń, a w kolejnych było to odpowiednio 90 tys., 85 tys. i 69 tys. W IV kwartale unikalnych ogłoszeń było więc najmniej, odkąd publikujemy nasze raporty, czyli od marca 2019 r." - czytamy w analizie.

W analizie napisano także, że na rynku kredytów hipotecznych popyt wciąż jest bardzo niski. "Według BIK w grudniu wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe była o 60 proc. niższa niż przed rokiem. Pojawiło się jednak kilka pozytywnych sygnałów. Warto odnotować, że spadły stawki WIBOR. Stawka 3-miesieczna obniżyła się z 7,61 proc. (7 listopada) do 6,93 proc. Spadło też oprocentowanie stałe dla nowo oferowanych kredytów - z 9,19 proc. do 8,5 proc. Te dwa elementy sprawiły, że nieco poprawiła się dostępność kredytów hipotecznych i spadły ich raty" - podali analitycy.

Według nich "wciąż bardzo daleko jest jednak do tego, aby kredyty hipoteczne ponownie stały się dostępne dla przeciętnego Polaka".

Według ekspertów sytuacja może zauważalnie poprawić się w drugiej połowie roku. Wtedy ma zostać wprowadzony program Bezpieczny kredyt 2 proc., który ma zdecydowanie obniżyć wysokość rat dla osób kupujących pierwsze w życiu mieszkanie. Aby ten preferencyjny kredyt faktycznie stał się dostępny, to KNF musi złagodzić regulacje dotyczące wyliczania zdolności kredytowej.

"Z zapowiedzi wynika, że bufor bezpieczeństwa dla kredytów z oprocentowaniem stałym na zostać obniżony z 5 pp. do 2,5 pp. Kluczowe będzie jednak to, kiedy taka zmiana zostanie wprowadzona oraz czy obejmie tylko kredyt z oprocentowaniem stałym na okres 10 lat czy również te na 5 lat. W tym drugim przypadku znacząco poprawiła by się również dostępność zwykłych kredytów z oprocentowaniem stałym" - wskazali eksperci.

W analizie zwrócono uwagę na ważną informację dla rynku kredytów hipotecznych i dla cen nieruchomości, jaką jest możliwość przedłużenia wakacji kredytowych na 2024 r. "To byłaby zła wiadomość dla tych, którzy liczyli na mocniejsze spadki cen mieszkań. Gdyby w 2024 r. nie było już wakacji kredytowych, to taki scenariusz byłby możliwy, ponieważ wtedy prawdopodobnie stopy procentowe wciąż będą na wysokim poziomie" - stwierdzili analitycy.

Dodali, iż "możliwe jest, że cykl obniżek zacznie się jeszcze w tym roku", ale "minie jednak wiele miesięcy, zanim stopy zostaną obniżone do dużo niższego poziomu i zanim przełoży się to na spadek rat kredytowych" i "warto bowiem pamiętać, że oprocentowanie jest aktualizowane co 3 lub co 6 miesięcy".

"Część posiadaczy stosunkowo nowych kredytów (z lat 2019-2021) bez wakacji kredytowych w 2024 r. może nie poradzić sobie ze spłatą rat. Mogą zostać zmuszeni do sprzedaży mieszkania, aby spłacić zadłużenie. Im więcej byłoby takich osób, tym mocniej spadłyby ceny. Przedłużenie wakacji kredytowych do czasu, aż znacząco spadną stopy procentowe spowoduje, że szanse na znaczące spadki cen będą mniejsze" - napisano w raporcie.

Wskazano też, że "dla banków to byłaby oczywiście bardzo zła wiadomość", bo "dłużej musiałyby tolerować darmowy kredyt", a przecież "za miesiące, w których klient korzysta z wakacji kredytowych, bank nie otrzymuje odsetek".

"Z niezapłaconej raty tylko niespłacony kapitał jest przenoszony na koniec okresu spłaty. Odsetki po prostu znikają. Oczywiście w tym doliczonym okresie zostaną doliczone nowe odsetki, ale już za te dodatkowe miesiące, o które przedłuży się okres spłaty" - czytamy w raporcie.

Dodano, że "przedłużenie wakacji kredytowych może więc spowodować, że nawet jeśli KNF złagodzi regulacje, to banki i tak niechętnie będą udzielały kredytów hipotecznych".

"Szczególnie osobom o niższych dochodach. Dla nowych kredytów mogą też uwzględnić koszt wakacji w oprocentowaniu, czyli podwyższyć marże lub stawki stałego oprocentowania. Na razie jednak nie ma pewności, czy wakacje faktycznie zostaną przedłużone. Być może nie, a ratunkiem dla kredytobiorców w trudnej sytuacji stanie się Fundusz Wsparcia Kredytobiorców? Zapewne dowiemy się tego za kilka miesięcy" - stwierdzili analitycy.