Spore zmiany na rynku najmu. "Zdecydowanie wyróżnia się Kraków"

"Zacznijmy od danych z września, czyli okresu, gdy studenci gorączkowo szukali lokali na kolejny rok akademicki. W tym roku ich sytuacja była zdecydowanie gorsza. Po pierwsze mieli dużo mniej ofert do wyboru" - wskazano w raporcie.

Dodano, że w analizowanych 16 miastach "liczba aktywnych ogłoszeń wyniosła 30,8 tys., podczas gdy przed rokiem było ich 40 tysięcy". Zaznaczono przy tym, że "w kwietniu i maju aktywnych ogłoszeń było zaledwie po ok. 18 tysięcy", a "od tego czasu dostępnych ofert przybyło o 68 procent, co jest efektem m.in. powrotu części imigrantów z Ukrainy do ojczyzny".

W raporcie podkreślono, że "ceny najmu zdecydowanie wzrosły", "przeciętnie o 28 proc. w porównaniu do poziomu sprzed roku".

"Zdecydowanie wyróżnia się Kraków, gdzie ceny najmu poszły w górę niemal o połowę (o 46 proc.). Ten ogromny wzrost w Krakowie, to jednak efekt zmian jakie zaszły kilka miesięcy temu. We wrześniu stawki były niemal na takim samym poziomie jak w sierpniu. W pozostałych miastach kolejny miesiąc z rzędu obserwowaliśmy przewagę wzrostów. Podwyżki są jednak dużo mniejsze niż wiosną. Pojawiało się nawet kilka spadków w porównaniu do sierpnia - w 6 z 16 badanych miast" - podano w raporcie.

Analitycy wskazali, że "w III kwartale 2022 r. najmocniej rosły stawki najmu dla małych mieszkań (do 35 m2)" i "w porównaniu do II kwartału wzrosły aż o 7,4 proc.". "Dla średniej wielkości mieszkań było to 4,7 proc., a dla dużych 2 proc. Najwyższe stawki dla małych mieszkań obowiązują w Warszawie. Najem lokalu o powierzchni 30 m2 kosztuje już 2571 zł. Na kolejnych miejscach są Wrocław (2471 zł) i Gdańsk (2400 zł). Są to stawki ofertowe bez opłat licznikowych i administracyjnych" - czytamy w raporcie.

"Wzrost stawek najmu w połączeniu z lekko spadającymi cenami mieszkań powoduje, że coraz wyższa jest rentowność inwestowania w mieszkania na wynajem. Najbardziej opłacalny jest zakup małego mieszkania (do 35 m2). W takim przypadku średnia rentowość wynosi 5,9 proc. netto, co jest odpowiednikiem zyskowności lokaty bankowej z oprocentowaniem 7,29 proc. Wśród analizowanych przez nas miast najwyższą zyskowność ma inwestycja w małe mieszkanie w Szczecinie – 6,69 proc. netto, co jest odpowiednikiem lokaty na 8,26 proc." - wyjaśniono w raporcie.

Wskazano ponadto, że "w przypadku średniej wielkości mieszkań przeciętna rentowność netto wynosi 5,42 proc. netto (odpowiednik lokaty na 6,69 proc.), a "najniższa jest dla dużych mieszkań - 4,81 proc. netto (odpowiednik 5,94 proc.)".

"Wyliczenia dokonano przy założeniu, że mieszkanie jest kupowane bez udziału kredytu i jest zamieszkane przez 12 miesięcy w roku. Uwzględnia wszystkie dodatkowe koszty takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5 proc.). Przestaliśmy natomiast uwzględniać opłatę za zarządzanie najmem, ponieważ zdecydowana większość posiadaczy mieszkań na wynajem zajmuje się tym samodzielnie" - napisano w raporcie.

Dodano też wskazówki dla osób, które chciałyby zamienić mieszkanie najmowane na własne. "Taka przeprowadzka obecnie nie jest łatwa ponieważ podwyżki stop procentowych sprawiły, że dostępność kredytów hipotecznych zdecydowanie się pogorszyła. Podpowiadamy więc co zrobić, aby zmiana mieszkania się jednak udała" - napisano.

"Zanim zaczniemy szukać kredytu na mieszkanie warto pozbyć się wszystkich posiadanych już debetów, kart kredytowych i pożyczek ratalnych. Poza tym najlepiej porównać oferty kredytu hipotecznego w wielu bankach. Różnice w dostępnej kwocie kredytu w poszczególnych instytucjach finansowych są bardzo wysokie i czasami przekraczają 100 000 zł. Może też się zdarzyć, że jeden bank w ogóle odmówi przyznania kredytu, a inny bez problemu go udzieli. Tak będzie np. w przypadku pary posiadającej dziecko, której dochód wynosi 5000 zł netto. mBank podaje, że w ogóle nie mają oni zdolności kredytowej, a PKO BP przyzna im 131 000 zł" - zaznaczono w raporcie.

"Poniżej prezentujemy zestawianie dostępnych kwot kredytu dla kilku przykładowych kredytobiorców. Szukając kredytu dla siebie najlepiej jednak nie kierować się internetowymi rankingami lecz dokładnie sprawdzić zdolność kredytową w wielu bankach. Na wysokość dostępnej kwoty kredytu wpływa bowiem nie tylko poziom dochodu czy liczba dzieci, ale bardzo wiele różnych cech (np. miejsce zamieszkania, historia kredytowa, jakie jest źródło dochodu). Dlatego w praktyce dostępna kwota może być inna niż prezentowana w rankingu" - czytamy.