To może zaniepokoić właścicieli mieszkań. "Niewiele osób dostrzega zagrożenia"

Autorzy raportu Expandera i Rentier.io podkreślili, że styczeń br. był kolejnym miesiącem stabilizacji na rynku najmu. "W porównaniu do grudnia wzrosty stawek odnotowaliśmy w 8 z 17 badanych miast. Na pozostałe 9 z 17 składa się sześć miast ze spadkiem i trzy, w których ceny najmu pozostały na wcześniejszym poziomie" - czytamy. Największe wzrosty przeciętnego kosztu najmu mieszkania odnotowano w Sosnowcu (7 proc. miesiąc do miesiąca) oraz Radomiu (5 proc.). Największe spadki dotyczą zaś Rzeszowa oraz Szczecina - w obu przypadkach stawki poszły w dół o 2 proc. w porównaniu do grudnia 2023 roku.

Autorzy raportu podkreślili, że "stan zawieszenia trwa już od kilku miesięcy".

"Stawki nie spadają, choć liczba ofert wynajmu przyrasta. W styczniu w badanych przez nas miastach odnotowaliśmy 37,4 tys. nowych ofert wynajmu, a wszystkich dostępnych ofert w tych miastach (po usunięciu duplikatów) było 68 tysięcy. Podaż rośnie, ale wciąż sporo brakuje do poziomów, jakie obserwowaliśmy podczas lockdownów w 2020 r. Z drugiej jednak strony jest już znacznie wyższa niż po rozpoczęciu wojny w Ukrainie, gdy napływ imigrantów 'wymiótł' dużą część dostępnych mieszkań. Obecnie jesteśmy gdzieś pomiędzy tymi dwoma skrajnościami" - ocenili eksperci.

Jak zaznaczyli, nieco inaczej wygląda obraz, gdy porównamy obecne stawki do poziomu sprzed roku. "W tym ujęciu widać przewagę wzrostów, ale o niewielkim nasileniu" - dodano. Wzrosty odnotowano w 12 analizowanych miastach. Przeciętna zmiana wyniosła 2,44 proc. rok do roku. Na tym tle wyróżnia się Rzeszów, gdzie wzrost sięgnął 11 proc. rok do roku. Z drugiej strony spadki pojawiły się w Łodzi (-3,9 proc.), Wrocławiu (-3,4 proc.) oraz Toruniu (-1 proc.).

Eksperci zaznaczyli, że przyszłość rynku najmu będzie zależała od relacji popytu i podaży. W tym kontekście zwrócono uwagę, że "podaż najprawdopodobniej będzie znacząca, ponieważ inwestowanie w mieszkania na wynajem stało się 'sportem narodowym' Polaków".

W ocenie autorów raportu nie może to dziwić, biorąc pod uwagę, że w ostatnich czterech latach połączone zyski z wzrostu wartości nieruchomości i te z wynajmu w Krakowie wyniosły ponad 100 proc.. Chodzi o skumulowany zysk brutto w tym okresie. W Warszawie czy Wrocławiu było to ponad 80 proc.. "To przy założeniu zakupu za gotówkę. Jeśli był to zakup na kredyt, to włożony kapitał mógł wzrosnąć kilkukrotnie. Historie o tych zyskach szybko się rozchodzą i zachęcają kolejne osoby do podjęcia tego rodzaju inwestycji" - wyjaśniono.

Eksperci zwrócili uwagę, że popyt w ostatnich latach był znaczący dzięki napływowi imigrantów z Ukrainy i innych krajów. Kolejnym czynnikiem - jak wskazano - były podwyżki stóp procentowych, "które do połowy ubiegłego roku zdecydowanie utrudniały młodym przeprowadzkę z mieszkań najmowanych do własnych".

Z prognoz autorów raportu wynika jednak, że w tym roku i w kolejnych latach popyt mogą ograniczać programy rządowe. "'Bezpieczny kredyt 2 procent' co prawda już się skończył, ale w wielu przypadkach uczestnicy dopiero w tym roku odbiorą zakupione mieszkania. W drugiej połowie roku ma ruszyć nowy program 'Mieszkanie na start', który również będzie wspomagał młodych w zakupie pierwszego w życiu mieszkania. Planowany jest też program budowy tanich akademików, który przesunie część studentów z rynku najmu do akademików" - wyjaśniono.

Dodatkowo zwrócono uwagę na kryzys demograficzny, który sprawia, że z roku na rok coraz mniej młodych Polaków przekracza wiek 20 lat, kiedy stopniowo zaczyna się życie poza domem rodzinnym. "Dzieje się tak, ponieważ na początku lat 80. rodziło się ponad 700 tys. dzieci rocznie, a po roku 2000 było to już tylko ok. 350 tys. dzieci rocznie" - podano.

Z drugiej strony popyt mogą podtrzymywać migracje. Eksperci wskazali, że chodzi zarówno o młode Polki i Polaków, którzy przenoszą się z mniejszych miejscowości do dużych miast, jak i imigrantów z zagranicy. "Coraz wyższe wynagrodzenia i niskie bezrobocie przyciągają do nas coraz więcej obcokrajowców. Trudno jednak ocenić, czy te migracje będą w najbliższych latach na tyle silne, aby zrównoważyć wspomniane wyżej czynniki obniżające popyt. Warto jednak być ostrożnym, ponieważ w przeszłości wielokrotnie tak duża popularność jakiegoś rodzaju inwestowania zwiastowała załamanie rynku" - podsumowano.

Autorzy raportu zwrócili przy tym uwagę, że "w sytuacji spadku popytu część inwestorów może stracić płynność finansową i być zmuszonym do sprzedaży mieszkania". "Chodzi o tych, którzy kupili mieszkania za kredyt zaciągnięty przy rekordowo niskich stopach procentowych. Ich raty mocno wzrosły. Nie mogą korzystać z ustawowych wakacji kredytowych ani Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Dłuższy czas bez lokatorów może spowodować, że nie wystarczy im pieniędzy na opłacenie rat i kosztów utrzymania mieszkania. Jednak nawet jeśli będą musieli sprzedać mieszkanie, to i tak z dużym zyskiem wynikającym z wzrostu wartości tego mieszkania" - czytamy w raporcie Expandera i Rentier.io.