W tych miastach "wciąż bardzo rozgrzany jest rynek najmu"

Jak dowiadujemy się z raportu, inwazja Rosja na Ukrainę wywołała w Polsce ogromny popyt na mieszkania na wynajem, choć w maju sytuacja zaczęła się uspokajać.

"Wciąż bardzo rozgrzany jest rynek najmu w Trójmieście, Krakowie i Rzeszowie. W Gdańsku i Gdyni stawki w maju były aż o 28 proc. wyższe niż w styczniu. Spadki w porównaniu do kwietnia odnotowaliśmy w Bydgoszczy (-4 proc.), Toruniu (-3 proc.), Katowicach (-2 proc.), Szczecinie (-2 proc.) i Białymstoku (-2 proc.)" - podano.

Podkreślono, że "to jednak niewiele w porównaniu do wzrostów, które pojawiły się w poprzednich miesiącach". "Patrząc na zmiany, jakie pojawiły się od stycznia, nie ma ani jednego miasta, w którym koszty najmu spadły, a średni wzrost wynosi aż 16 proc. Z kolei w porównaniu do poziomu przed rokiem, koszty najmu są średnio o 25 proc. wyższe" - wyjaśniono.

Dodano, że "kolejny sygnał uspokojenia sytuacji widać w liczbie ogłoszeń najmu", przy czym "w maju liczba aktywnych unikalnych (po usunięciu duplikatów) ogłoszeń nie spadła lecz nieznacznie wzrosła - z 18 374 w kwietniu do 18 565", a "nowo dodanych ofert wynajmu mieszkań w maju przybyło o 12 proc. (z 8 876 do 9 930)".

"Po raz kolejny obliczyliśmy rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem, kupowane bez udziału kredytu. Zakładając zakup po cenach majowych oraz jego wynajem po stawkach z tego samego okresu, rentowność netto wynosi średnio 4,5 proc. netto. To przy założeniu, że mieszkanie ma 50 m2 i jest wynajmowane przez pełne 12 miesięcy w roku. (...) Opłacalność takiej inwestycji jest więc niemal identyczna jak przed miesiącem" - wskazano w raporcie.

"Podwyżki stóp procentowych powodują, że coraz więcej kredytów ma ratę 2-krotnie wyższą niż przed rokiem. W tym ujęciu wzrost kosztu najmu o 25 proc. rdr nie wydaje się już tak duży" - napisano w raporcie.

Dodano, że "osoby planujące zaciągnąć kredyt coraz częściej rozważają wydłużenie okresu spłaty do maksymalnego poziomu 35 lat" i "dzięki temu rata jest nieco niższa niż przy dotychczas najpopularniejszym okresie 25 lat".

"Jednak nawet przy zastosowaniu tego rozwiązania rata i tak będzie zdecydowanie wyższa niż koszt najmu takiego samego mieszkania. Z naszych wyliczeń wynika, że w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2, rata takiego kredytu będzie od 477 zł (w Sosnowcu) do 1 597 zł (w Warszawie) wyższa niż koszt najmu" - czytamy.

"Tak wysokie raty kredytów hipotecznych zdecydowanie utrudnią młodym przenoszenie się z lokali najmowanych do własnych. Oczywiście w długim terminie wciąż bardziej opłaca się zakup, ponieważ raty płaci się tylko przed określony czas, a za najem zawsze, czyli tak długo jak chcemy mieszkać. Ponadto część pieniędzy wpłaconych na spłatę kredytu można odzyskać w momencie sprzedaży mieszkania, a tych wydanych na najem już nie da się odzyskać. Problem polega jednak na tym, że w przypadku osób młodych, które nie maja jeszcze zbyt wysokich dochodów, kluczowe znacznie ma to ile wyniesie miesięczna płatność za mieszkanie, a nie bilans płatności w długim terminie" - podkreślono w raporcie.

Dodano, że "w rozwiązaniu tego problemu nie pomoże nowy program Mieszkanie bez wkładu własnego, gdyż "dopłata zmniejszająca zadłużenie i ratę jest bowiem przyznawana dopiero po kilku latach, czyli gdy uchodzi się drugie lub kolejne dziecko w rodzinie".

"Dlatego warto byłoby rozważyć przywrócenie programu Rodzina na swoim lub wprowadzenie podobnego rozwiązania. W ramach Rodziny na swoim przez 8 lat mniej więcej połowę odsetek opłacało Państwo. To zdecydowanie zmniejszało wysokość rat kredytów udzielanych w ramach programu. Obecnie taka konstrukcja nie rozwiązałaby jednak problemu zdolności kredytowej, chyba że tym razem dopłata byłaby wypłacana przez cały okres spłaty. Gdy dopłata jest wypłacana przez 8 lat, to bank i tak musi wyliczyć zdolność kredytową w taki sposób, aby kredytobiorca poradził sobie ze spłatą już po okresie dopłat. Gdyby dopłata była na cały okres, to dostępność takiego kredytu byłaby lepsza niż zwykłego kredytu hipotecznego - zaznaczono w raporcie.