Załamanie w mieszkaniówce. "Czarny scenariusz przechodzi w fazę realizacji"

Ze wstępnych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że od początku roku do końca lipca 2022 roku rozpoczęto budowę 136 tys. mieszkań. Oznacza to spadek o 20,2 proc. w porównaniu do analogicznego okresu przed rokiem. Liczba budów mieszkań rozpoczętych przez deweloperów spadła o 22,1 proc. do 79,9 tys.

"W sumie lipcowe tąpnięcie wyników inwestycyjnych rynku mieszkaniowego jest zjawiskiem nie tylko powszechnie spodziewanym, ale w obecnej sytuacji rynkowej jak najbardziej naturalnym. Prosperity budownictwa mieszkaniowego definitywnie dobiegło końca, a kwestią sporną może być obecnie jedynie przewidywanie terminu kolejnego cyklicznego ożywienia" - wskazał Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich opublikowane dane "pokazują, że sektor deweloperski wchodzi w okres dekoniunktury".

"O ile w ujęciu rocznym mówimy o 22-procentowym spadku w rozpoczynanych budowach mieszkań, dużo bardziej pesymistycznie wygląda porównanie historycznych wyników za sam lipiec. Względem ubiegłego roku mówimy tu o 44-procentowym załamaniu. Tak mało rozpoczynanych inwestycji było ostatni raz w 2016 roku" - zauważył, cytowany w komunikacie, Patryk Kozierkiewicz, ekspert PZFD, podkreślając, że to właśnie dane dotyczące startów inwestycji najwięcej mówią o kondycji branży deweloperskiej i są wyznacznikiem panujących nastrojów.

Według danych GUS w samym lipcu 2022 deweloperzy rozpoczęli budowę 8359 mieszkań, o 44,1 proc. mniej niż przed rokiem. Wówczas w realizacji było 15 047 lokali.

"Czarny scenariusz nakreślony przez PZFD mówiący o tym, że w 2022 roku dojdzie do zmniejszenia produkcji nowych mieszkań o 40 procent w porównaniu z zeszłym rokiem, przechodzi w fazę realizacji. Inwestorzy – mając na względzie obecną koniunkturę – są zmuszeni wstrzymywać nowe budowy. W dłuższej perspektywie oznacza to gwałtowny spadek podaży nowych mieszkań, czego skutki zaobserwujemy szczególnie w 2024 roku" - podkreślił Kozierkiewicz.

Wyjaśnił bowiem, że dane dotyczące startów nowych inwestycji odpowiadają statystykom pozwoleń na użytkowanie z uwzględnieniem około 2-letniego przesunięcia wynikającego z okresu trwania budowy.

Oznacza to, że w związku z tegorocznym załamaniem w 2024 roku bazowa oferta mieszkań będzie wyjątkowo niska, co w efekcie - według Związku - może się przyczynić do wzrostu cen mieszkań.

PZFD zauważył, że sytuację podażową w teorii mogłyby uratować mieszkania, których budowa rozpoczęła się na przestrzeni ostatnich dwóch lat. "Tak się jednak nie stanie – są one bowiem w znacznej mierze wyprzedane. Z danych, jakimi dysponuje PZFD wynika, że lokale, które zostaną oddane do użytkowania w 2022 roku znalazły nabywców w ponad 85 proc. przypadków, natomiast te, których zakończenie budowy nastąpić ma w 2023 roku są sprzedane w ponad 60 proc." - czytamy w komunikacie.

"Reasumując, niska podaż wywołana sytuacją na rynku hipotecznym i inflacją zahamowała nowe inwestycje, a brak odpowiedniej reakcji ze strony rządzących, może w kilkuletniej perspektywie doprowadzić do kompletnego załamania dostępności mieszkaniowej dla przeciętnych Kowalskich" - ocenił ekspert Związku.

Według Polskiego Związku Firm Deweloperskich na nastroje na rynku mieszkaniowym wpływa również sytuacja na rynku najmu. Jak zauważono, w związku z wojną w Ukrainie liczba dostępnych mieszkań w naszym kraju istotnie spadła, a ceny czynszów wzrosły nawet o 50 proc. W ocenie związku to powoduje, że "konieczne jest wprowadzenie mechanizmów stabilizujących rynek".

Jak zauważono, takim rozwiązaniem mógłby być powrót do ulgi budowlanej na wynajem, która funkcjonowała w latach 1997-2000. "Na jej podstawie możliwe było odliczane od dochodu wydatków poniesionych na budowę oraz zakup mieszkania w budynku wielorodzinnym, w którym znajdowały się mieszkania przeznaczone do wynajmu" - wyjaśnił Sebastian Juszczak, prawnik PZFD. W celu zapewnienia gwarancji wynajmu mieszkania wprowadzono zakaz zbycia nieruchomości przez 10 lat.

"Zgodnie z szacunkami JLL na tej podstawie powstało około 100 tysięcy mieszkań. Trudno wyobrazić sobie bardziej właściwy moment do powrotu do tego rozwiązania. Dzięki uldze nie tylko dojść może do zwiększenia produkcji nowych mieszkań, ale i do ustabilizowania cen czynszów w związku ze zwiększeniem podaży. Analogiczny mechanizm z powodzeniem funkcjonuje we Francji, gdzie dodatkowo wspiera on najem społeczny" - dodał Juszczak.