Załamanie na rynku mieszkaniowym. "Najpoważniejsze zahamowanie koniunktury od kilkunastu lat"

W poniedziałek opublikowano "Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości". Wynika z niego, że w czwartym kwartale 2022 roku banki udzieliły 18,9 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o 10,8 proc. mniej niż w trzecim kwartale 2022 roku. Wartość kredytów wyniosła 6,2 mld zł, o 12 proc. mniej niż w trzecim kwartale ubiegłego roku.

W całym 2022 roku banki udzieliły ponad 126,3 tys. nowych kredytów mieszkaniowych, co oznacza spadek o 50,8 proc. w stosunku do rekordowych wyników za 2021 rok. W ujęciu wartościowym, osiągnięty w 2022 roku wynik 43,6 mld zł był niższy o 49,1 proc. niż przed rokiem.

Z raportu wynika, że w czwartym kwartale 2022 roku udzielono około 19,8 tys. kredytów z okresowo stałą stopą procentową. Chodzi zarówno o nowe umowy, jak i podpisane aneksy. W ostatnich trzech miesiącach ubiegłego roku udział kredytów o stałym oprocentowaniu w nowej sprzedaży spadł do 56,49 proc. z 59,76 proc. w trzecim kwartale i 65,58 proc. w drugim kwartale. 

W raporcie podano, że po raz pierwszy od 2012 roku zanotowano spadek średniej wartości nowo udzielanego kredytu mieszkaniowego. Z rekordowego poziomu 353 tys. zł na koniec pierwszego kwartału 2022 roku spadł do 325 tys. zł na koniec 2022 roku.

"Rok 2022 był dla sektora kredytowego okresem zjazdu po równi pochyłej, na którą wspinał się od roku 2014" - wskazał, cytowany w komunikacie, dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich. Jak podkreślił, "symptomatycznym sygnałem zmiany trendu na rynku kredytowym był zanotowany po raz pierwszy od roku 2012 spadek średniej wartości nowo udzielonego kredytu mieszkaniowego".

Jak czytamy w raporcie, "podwyżki podstawowych stóp procentowych zapoczątkowane w październiku 2021 r. skutkowały coraz wyższymi wzrostami wskaźnika WIBOR, co w efekcie przełożyło się na jeszcze droższy kredyt hipoteczny". Przypomniano, że 2022 rok rozpoczęto ze stopą referencyjną NBP na poziomie 1,75 proc., a zamykano ze stopą referencyjną w wysokości 6,75 proc.

W raporcie podano, że od początku 2022 roku obserwowano nie tylko systematyczny spadek wolumenu nowej akcji kredytowej, ale również systematyczny spadek liczby i wartości portfela czynnych umów kredytowych.

Według stanu na koniec grudnia 2022 roku liczba czynnych umów kredytu mieszkaniowego w Polsce wyniosła 2,37 mln, co oznacza to spadek o 2,95 proc. w czwartym kwartale 2022 roku. W stosunku do liczby czynnych kredytów notowanej w końcu 2021 roku oznacza to spadek o 182 298 umów (7,15 proc.).

Z prognoz wynika, że w 2023 roku liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spaść może do 85-90 tys., a ich wartość do około 30 mld zł.

"(...) Komisja Nadzoru Finansowego częściowo wycofała się z rygorystycznie wprowadzonego w kwietniu 2022 roku buforu bezpieczeństwa. Kredytobiorcy wiążą też nadzieje na niższą cenę kredytu w związku z zamianą wskaźnika WIBOR na WIRON. To może przełożyć się na wynik ok. 85–90 tys. kredytów o wartości ok. 30 mld zł w roku 2023. Oczywiście wiele zależy od sytuacji za naszą wschodnią granicą oraz od rozstrzygnięć w polskim rządzie na temat skorzystania ze środków europejskich na realizację KPO" - ocenił Furga.

Autorzy raportu wskazali, że w 2022 roku "w sektorze budownictwa mieszkaniowego zaobserwowano najpoważniejsze zahamowanie koniunktury od kilkunastu lat".

"Deweloperzy sprzedali w 2022 r. o 38 proc. mniej mieszkań niż rok wcześniej. Pod względem liczby transakcji osiągnięto poziom z lat 2013-2014. Ograniczony dostęp do kredytów, spadek sprzedaży mieszkań i skokowy wzrost kosztów budowy skutkowały wyraźnym spadkiem liczby rozpoczynanych inwestycji oraz wydawanych pozwoleń na budowę" - czytamy.

Liczba rozpoczynanych inwestycji spadła o ponad 30 proc. Zaznaczono, że w ubiegłym roku zaczęto budować aż o 77 tysięcy mniej mieszkań niż rok wcześniej.

Zdaniem autorów raportu spadek liczby transakcji i znaczące ograniczenia liczby udzielanych kredytów hipotecznych spowodowały zahamowanie wzrostu cen transakcyjnych. Na koniec 2022 roku sięgał średnio około 3 proc. dla największych aglomeracji. Najwyższy wzrost cen, na poziomie 6,8 proc., odnotowano we Wrocławiu.