Urząd Komisji Nadzoru Finansowego uznał za nieuzasadnione postulaty deweloperów zmierzające do poluzowania ostrożnościowej polityki dotyczącej badania zdolności kredytowej. Obecnie materializują się różne ryzyka, które przemawiają za tym, aby zachować daleko idącą ostrożność, także w kwestii zadłużania się konsumentów - podkreślił Urząd. W ocenie UKNF deweloperzy mogą jednak dostosować swoją politykę marżową do obecnej sytuacji na rynku, by zwiększyć dostępność mieszkań dla młodych Polaków.
Zgodnie z rekomendacją KNF banki muszą wyliczać zdolność, uwzględniając stopy procentowe wyższe o 5 punktów procentowych. Komisja Nadzoru Finansowego od kwietnia br. podwoiła bowiem wymagany bufor bezpieczeństwa, który wcześniej wynosił 2,5 punktu procentowego.
UKNF: wzmożona aktywność deweloperów
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego we wtorkowym oświadczeniu wskazał, że od pewnego czasu obserwuje w mediach wzmożoną aktywność firm deweloperskich oraz powiązanych z nimi analityków, skupioną na pogarszającej się sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego, a pośrednio – także ich własnej. Jak zauważono, według prezentowanych opinii związane ma to być ze spadkiem zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań, co ma wynikać głównie z oczekiwań KNF dotyczących zasad badania zdolności kredytowej przez banki. "W opiniach tych, akcentując m.in. troskę o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, wskazuje się, że działania ostrożnościowe Urzędu KNF w tym zakresie są niezrozumiałe lub nadmiarowe" - wskazano w oświadczeniu.
Urząd podkreślił, że na rynek mieszkaniowy istotny wpływ ma wiele czynników, takich jak w pierwszej kolejności ceny mieszkań, które uzależnione są m. in. od ich podaży, cen energii, cen i dostępności materiałów budowlanych czy wykwalifikowanych pracowników, a także polityki marżowej deweloperów. "Na rynek ten wpływ ma także skłonność nabywców do zaciągania długoterminowych zobowiązań, na którą składa się nie tylko oceniana przez bank zdolność do spłaty tych zobowiązań, ale także samoocena i obawy potencjalnych kredytobiorców w tym zakresie" - dodano.
Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że we wrześniu 2022 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie 13,58 tys. potencjalnych kredytobiorców, w porównaniu do 41,94 tys. rok wcześniej. Oznaczało to spadek o 67,6 proc.
"Pojawiły się i rozwinęły nowe, istotne czynniki ryzyka"
UKNF podkreślił, że celem Rekomendacji S wydanej przez KNF, oczekiwań co do sposobu jej stosowania, jak również celem i mandatem organu nadzoru "nie jest sterowanie popytem i podażą na rynku kredytów mieszkaniowych, ani tym bardziej na rynku budownictwa mieszkaniowego, lecz zapewnienie stabilności i bezpieczeństwa sektora finansowego".
"Obecnie materializują się różne ryzyka wynikające z sytuacji makroekonomicznej oraz trendów globalnych i geopolitycznych. Są to czynniki, które przemawiają za tym, aby zachować daleko idącą ostrożność, także w kwestii zadłużania się konsumentów. Dlatego uważamy postulaty deweloperów zmierzające do poluzowania ostrożnościowej polityki UKNF za nieuzasadnione, zaś ich narrację w mediach za szkodliwą i mogącą wprowadzać w błąd co do faktycznego bezpieczeństwa długoterminowych zobowiązań finansowych" - podkreślił Urząd.
W jego ocenie "od czasu wydania zalecenia UKNF pojawiły się i rozwinęły nowe, istotne czynniki ryzyka, zaś sytuacja rynkowa nie zmieniła się na tyle, aby można było uznać za uzasadnione odstąpienie przez banki od zwiększonej ostrożności przy ocenie zdolności kredytowej potencjalnych kredytobiorców hipotecznych".
Zalecenie - jak wskazano - ma na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego ponoszonego przez banki w związku z rosnącymi kosztami obsługi zadłużenia przez kredytobiorców.
Według UKNF "jeśli deweloperzy rzeczywiście kierują się realną troską o dostępność mieszkań dla młodych Polaków, mają w tym zakresie możliwość dostosowania własnej polityki marżowej". Przytoczono przy tym dane, z których wynika, że średnia rentowność brutto sektora deweloperskiego na sprzedaży za 2021 roku wyniosła 31 proc, zaś za pierwsze półrocze 2022 roku - 29,4 proc. Urząd wyjaśnił, że dane sporządzono dla podmiotów notowanych na rynku regulowanym oraz w Alternatywnym Systemie Obrotu, tj. dla 13 spółek z rynku regulowanego oraz 2 spółek z NewConnect.
WIRON zastąpi WIBOR
UKNF podkreślił, że stale monitoruje ryzyko związane z udzielaniem mieszkaniowych kredytów hipotecznych, "kształtując parametry polityki nadzorczej tak, aby zapewniały one zachowanie stabilności i bezpieczeństwa polskiego sektora finansowego".
"W ramach tego monitoringu UKNF uwzględniać będzie wdrażaną obecnie reformę wskaźników referencyjnych zakładającą wprowadzenie nowego wskaźnika referencyjnego stopy procentowej (WIRON) oraz jeden z celów tej reformy, jakim jest pożądany z punktu widzenia ryzyka stopy procentowej rozwój rynku kredytów mieszkaniowych o stałej lub okresowo stałej stopie procentowej" - wskazano w oświadczeniu.
Narodowa Grupa Robocza ds. reformy wskaźników referencyjnych (NGR), powołana przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego, zdecydowała, że nowym wskaźnikiem do wyliczania wysokości oprocentowania kredytów będzie WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight).
Z opublikowanej mapy drogowej wynika, że wycofywanie produktów i instrumentów stosujących WIBOR ma nastąpić w 2024 roku. Cała reforma ma się zakończyć w roku 2025.
Źródło: TVN24 Biznes
Źródło zdjęcia głównego: Shutterstock