Dziesiątki tysięcy nowych mieszkań. Polska w czołówce

W minionym roku rozpoczęto budowę blisko 190 tys. i oddano do użytku ponad 220 tys. nowych lokali. Tym samym Polska plasuje się w czołówce państw, gdzie buduje się najwięcej - nasz kraj znalazł się na trzecim miejscu pod względem wskaźnika intensywności budownictwa mieszkaniowego, który określa liczbę oddanych do użytkowania lokali na 1000 mieszkańców i wyniósł 5,86 - wynika z danych przedstawionych w raporcie Deloitte.

Wśród analizowanych w raporcie krajów wskaźnik ten jest wyższy jedynie w Irlandii - 6,19 i w Izraelu - 5,88, a liczba mieszkań oddanych do użytku w ujęciu bezwzględnym w 2023 r. była wyższa jedynie we Francji - ponad 373 tys. i w Niemczech - 245 tys.

Autorzy publikacji zauważyli, że ogólna sytuacja makroekonomiczna w Europie, w tym trwające od 2022 roku regularne podwyżki stóp procentowych i skutki kryzysu energetycznego przyczyniły się do zauważalnego spadku liczby rozpoczynanych inwestycji.

Jednocześnie w wielu miastach podaż, czyli liczba dostępnych mieszkań, jest wciąż zbyt niska w porównaniu z popytem, co skutkuje wzrostem cen transakcyjnych oraz czynszów najmu mieszkań i domów - zauważono.

Jak wynika z raportu, ceny mieszkań zwiększyły się w Polsce średnio o 7,94 proc. r/r. Po raz pierwszy w historii badania w naszym kraju za metr kwadratowy trzeba zapłacić średnio ponad 2 tys. euro.

Jak poinformowano, w Polsce jest obecnie 15,8 miliona mieszkań, co czyni nas jednym z największych spośród europejskich rynków. Dla porównania liczba lokali i domów w Niemczech, Francji i Hiszpanii to odpowiednio 43,6 mln, 37,8 mln oraz 26,8 mln. Nieco gorzej przedstawiają się statystyki dotyczące liczby mieszkań w przeliczeniu na liczbę ludności. Średni zasób mieszkaniowy we wszystkich badanych krajach wynosi 457 mieszkań na 1000 osób, a Polska znalazła się poniżej średniej z wynikiem 420 mieszkań na 1000 mieszkańców. Najwyższym wynikiem może pochwalić się Bułgaria - 688, a najniższym Grecja - 287.

W całej Europie zmniejszyła się liczba rozpoczętych budów, a w ujęciu rok do roku wzrost zainicjowanych inwestycji odnotowano jedynie w 3 z 22 analizowanych krajów: Grecji, Irlandii i Portugalii. W Polsce ich liczba spadła o 7,6 proc. r/r, jednak w ujęciu bezwzględnym nasz kraj ze 189 tysiącami mieszkań, których budowę rozpoczęto, ponownie znalazł się na podium za Francją i Niemcami. Z kolei biorąc pod uwagę wskaźnik liczby budowanych mieszkań w przeliczeniu na 1000 mieszkańców, zamykamy pierwszą piątkę z wynikiem 5,02.

Jak zaznaczyli autorzy raportu, w 2022 roku na większości europejskich rynków obserwowano dynamiczne, nierzadko dwucyfrowe wzrosty cen mieszkań. W minionym roku ich tempo nieco wyhamowało, a w kilku krajach odnotowano korekty. Polska, gdzie za metr kwadratowy mieszkania w 2023 roku trzeba było zapłacić średnio 2 219 euro (9,5 tys. zł), znalazła się pomiędzy Włochami (2 118 euro/mkw) a Chorwacją (2 246 euro/mkw). Najdroższą lokalizacją spośród krajów objętych analizą okazał się Izrael ze średnią ceną transakcyjną wynoszącą 5 439 euro/mkw. Najtańsza z kolei jest Bośnia i Hercegowina z kwotą na poziomie 1 315 euro/mkw.

W porównaniu do 2022 r. Polacy musieli zapłacić za nieruchomość o 12,2 proc. więcej (biorąc pod uwagę ceny w euro), a przy przeliczeniu na złote o 7,9 proc. więcej.

Większy wzrost (biorąc pod uwagę zmiany cen w walucie lokalnej) odnotowano jedynie w Portugalii - 11,5 proc., na Węgrzech - 10,56 proc. i w Norwegii - 9,05 proc. Z kolei największe spadki cen zanotowano we Włoszech (-10,7 proc.), Izraelu (-4,6 proc.) i w Danii (-3,8 proc.).

Biorąc pod uwagę relację płac do cen, w Polsce osoba zarabiająca średnią krajową na zakup 70-metrowego mieszkania musi przeznaczyć równowartość 7,9 rocznych średnich pensji brutto. Wskaźnik ten nie zmienił się znacząco w ciągu ostatnich kilku lat pomimo dynamicznego wzrostu cen na rynku, co jest efektem rosnących płac - wskazano w raporcie.

Dla porównania zakup nowego mieszkania o takim metrażu w Czechach wymaga wydania równowartości 13,3 średnich rocznych wynagrodzeń brutto. Drugie miejsce pod tym względem przypadło zeszłorocznemu liderowi w tej kategorii, czyli Słowacji z równowartością 12,7 średnich rocznych pensji brutto. Na trzecim miejscu ex aequo znalazły się Irlandia i Izrael, gdzie mieszkańcy muszą odłożyć 10,2 przeciętnych rocznych wynagrodzeń brutto. Z kolei najbardziej przystępnymi cenowo krajami do zakupu nowego domu w porównaniu do średnich zarobków są Norwegia i Dania, gdzie obywatele potrzebują równowartości odpowiednio 4,8 i 4,7 rocznych wypłat brutto.

- Tradycyjnie ceny nieruchomości są najwyższe w stolicach i metropoliach. Na tym tle wyróżnia się zwłaszcza Paryż, gdzie za metr kwadratowy trzeba zapłacić niemal 15 tys. euro. Podwyżki nie omijają także stolicy Polski. Warszawa to jedno z miast, w którym zaobserwowano znaczne roczne wahania cen mieszkań. W porównaniu do 2022 r. wzrosły one tu o 12,7 proc., a warszawiak na zakup nowego mieszkania o powierzchni 70 metrów kwadratowych musi przeznaczyć równowartość aż 8,9 rocznych pensji brutto. Co ciekawe, spośród wszystkich metropolii to mieszkańcy Amsterdamu muszą wydać najwięcej, kiedy chcą kupić własne lokum. W ich przypadku jest to aż 15,1 rocznych wypłat brutto - zaznacza Dominik Stojek z Deloitte.

Jak wynika raportu, w 2023 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych w Polsce było najwyższe wśród wszystkich badanych krajów i wyniosło 8,08 proc.

- Wyhamowanie tempa wzrostu cen w wielu przypadkach wynika z osłabionego popytu, zaś mniejsza liczba zawieranych transakcji jest efektem ograniczonej dostępności kredytów hipotecznych z uwagi na wysokie oprocentowanie oraz dodatkowe regulacje zacieśniające politykę kredytową wprowadzane przez organy nadzoru bankowego w niektórych krajach - wskazał Stojek. Jak dodał, brak możliwości zakupu mieszkania na własność przyczynia się do wzrostu czynszów za wynajem, co dodatkowo pogarsza dostępność cenową mieszkań i negatywnie wpływa na ogólną jakość życia.

W raporcie Deloitte wskazano, że w większości miast czynsze pozostały na porównywalnym poziomie co rok wcześniej. W 2023 r. średnia cena wynajmu za metr kwadratowy wyniosła w Warszawie 16,7 euro, a w Gdańsku i Krakowie 13,9 euro. Dla porównania cena w centrum Londynu wyniosła 33,8 euro/mkw (wzrost o 27,3 proc. r/r), a najniższe stawki odnotowała grecka Patra - średnio 6,3 euro/mkw.

Raport Deloitte "Property Index, Overview of European Residential Markets" to analiza cen nieruchomości w 2023 roku, z 24 krajów i 69 europejskich miast. Koncentruje się na obserwacji czynników, które oddziałują na rozwój tego segmentu rynku.