"Nadchodzą dziwne czasy na rynku nieruchomości". Co dalej z cenami mieszkań?

"Po latach rekordowo niskich stóp procentowych i niskiej inflacji (a nawet deflacji) nagle znaleźliśmy się w warunkach bardzo wysokich odczytów inflacyjnych oraz dynamicznych podwyżek stóp procentowych. Do tego dochodzą zmiany podatkowe związane z Polskim Ładem, wysokie ceny materiałów budowlanych, szybki wzrost wynagrodzeń czy ryzyko zaostrzenia konfliktu zbrojnego na Ukrainie. Niedługo ruszy też program Mieszkanie bez wkładu własnego. Wszystkie te elementy będą miały wpływ na sytuację na runku nieruchomości w 2022 r." - czytamy we wstępie raportu.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE W TVN24 GO >>>

Dodano, że w 2021 roku obserwowany był bardzo wysoki popyt na mieszkania i znaczny wzrost cen. Zaznaczono przy tym, że "tempo wzrostu było zbliżone we wszystkich segmentach rynku (małe, średnie i duże lokale) i wyniosło po ok. 16 proc. rdr". "Największe wzrosty, przekraczające 20 proc. rdr, odnotowaliśmy w Białymstoku (25 proc.) i Sosnowcu (20 proc.). Najsłabiej wyglądała sytuacja w Bydgoszczy (7,4 proc.) i Częstochowie (9,8 proc.)" - napisano.

Zwrócono również uwagę, że "w samym grudniu 2021 r. w porównaniu do listopada 2021 r. ceny spadły tylko w Bydgoszczy (-1,4 proc.)", a "w pozostałych stawki wciąż rosły".

Według Expandera i Rentier.io osoby, które "rozważają zakup mieszkania, czekają, aby sprawdzić, jakie są ich dochody po wprowadzeniu zmian podatkowych związanych z Polskim Ładem". Z kolei "inni chcą sprawdzić, jak mocno wzrosną stopy procentowe". "Kolejna grupa nie wie, co robić, bo ich zdolność kredytowa spadła np. o 100 000 zł. Są też tacy, który zastanawiają się co dalej z cenami mieszkań" - wymieniono.

W raporcie wskazano czynniki, które mogą mieć wpływ "na dalszy wzrost cen mieszkań lub ich utrzymanie na obecnym wysokim poziomie".

"Są to przede wszystkim wysokie ceny materiałów budowlanych i rosnące płace (zarówno budowlańców, jak i nabywców mieszkań). Nowym i niedocenianym czynnikiem jest natomiast zagrożenie wojną na Ukrainie. Gdyby wybuchł konflikt na dużą skalę, to nagle do naszego kraju mogą uciekać miliony Ukraińców. Ci musieliby gdzieś mieszkać. W krótkim czasie nie dałoby się zaspokoić tego popytu, więc zapewne mocno wzrosłyby stawki najmu, a to do góry pociągnęłoby ceny mieszkań. Nawet jeśli do wojny na dużą skalę nie dojdzie, to już samo zagrożenie zapewne wpłynie na wzrost liczby imigrantów z Ukrainy" - czytamy.

Czytaj także: O ile mogą wzrosnąć raty kredytów? Wyliczenia

Według autorów raportu "głównym czynnikiem oddziałującym na spadek cen będą natomiast podwyżki stóp procentowych". Analitycy stwierdzili, że "hamują one zarówno popyt inwestycyjny, jak i ze strony nabywców kupujących mieszkania dla siebie".

"Dzięki podwyżkom stóp inwestorzy mogą uzyskać rentowność na poziomie ponad 6 proc., kupując obligacje korporacyjne. Taka inwestycja wymaga dużo mniej zachodu niż zakup mieszkania i później jego wynajmowanie. Mieszkania nie są więc już jedynym sposobem na uzyskanie wysokich i stabilnych zysków" - podkreślono.

Zauważono również, "wyższe stopy procentowe powodują, że droższe stają się kredyty hipoteczne". "Stawka WIBOR 6M, stosowana przez banki udzielające większość nowych kredytów, wzrosła z 0,27 proc. we wrześniu do 3,44 proc. obecnie. W rezultacie rata przeciętnego kredytu, czyli na 330 000 zł na 25 lat wzrosła z 1544 zł do 2136 zł, czyli aż o 38 proc." - napisano.

Dodano, że "notowania kontraktów terminowych pokazują, że za pół roku WIBOR 6M może wynosić aż 4,8 proc." i "w takiej sytuacji oprocentowanie kredytów z 10 proc. wkładu własnego przekroczyłoby 7 proc.", a "rata wspomnianego wcześniej kredytu wyniosłaby natomiast 2419 zł, czyli o 56 proc. więcej niż we wrześniu".

"Wyższe koszty kredytu w przypadku zakupu inwestycyjnego oznaczają mniejszy zysk. W przypadku zakupu mieszkania dla siebie problemem jest również spadek dostępnej kwoty kredytu. We wrześniu 2021 r. była ona o ok. 38 proc. wyższa niż przy obecnym poziomie stawki WIBOR. Oznacza to, że jeśli przed podwyżkami stóp ktoś mógł liczyć na kredyt np. na 400 000 zł, to obecnie otrzyma ok. 289 000 zł. Należy jednak dodać, że warto porównywać oferty banków pod tym względem, gdyż dostępna kwota kredytu w poszczególnych bankach potrafi się różnić nawet o ponad 100 000 zł" - stwierdzili analitycy Expandera i Rentier.io.

W raporcie przypomniano, że "z danych GUS wynika, że mamy w Polsce 15,2 miliona mieszkań", a "od spisu z 2011 r. do tego z 2021 r. przybyło ich aż o 1,7 mln", a "w tym samym czasie liczba ludności Polski skurczyła się o 332 tysiące osób".

"Na podstawie tych danych łatwo wyciągnąć błędne wnioski. Problem polega na tym, że podana liczba ludności nie uwzględnia imigrantów przebywającym w naszym kraju czasowo. Obecnie jest ich około 3 mln, podczas gdy 10 lat temu było to ok. 56 tysięcy. Tak duży napływ imigrantów sprawił, że pomimo zwiększenia liczby mieszkań o 1,7 mln, jeszcze kilka miesięcy temu sprzedawały się one jak świeże bułeczki" - napisano.

W raporcie stwierdzono, że "nadchodzą dziwne czasy na rynku nieruchomości".

"W najbliższych latach sytuacja na rynku nieruchomości mocno będzie się zmieniała. Coraz starsze są osoby urodzone w okresie powojennego boomu demograficznego. To sprawi, że coraz szybciej będą się wyludniały małe miejscowości i wsie. Szczególnie będzie to dotyczyło tych oddalonych od dużych miast. W takich miejscach ceny mieszkań za 10 lat mogą być bardzo niskie, ale i tak nikt nie będzie chciał ich kupić" - czytamy.

Według analityków "na drugim biegunie będą miasta, które będą sprawnie przyciągały imigrantów, zarówno zagranicznych jak i młodych Polaków, przenoszących się w poszukiwaniu wykształcenia i dobrej pracy" i "w takich miejscach popyt będzie utrzymywał ceny na wysokich poziomach".

"Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 82 042 ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 października do 31 grudnia 2021 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100" - wyjaśniono w raporcie.