Co dalej z cenami gruntów? Prognoza

Analitycy PKO BP napisali w raporcie, że w pierwszym półroczu 2022 roku ceny gruntów pod zabudowę w dalszym ciągu rosły, choć nieco wolniej niż w pierwszej połowie 2021 roku. "Boom mieszkaniowy powodował naturalny wzrost cen gruntów; jednocześnie malejąca liczba działek o rozsądnej cenie w największych miastach i zmiany preferencji konsumentów wzmocniły sprzedaż działek w mniejszych ośrodkach i na obszarach poza miastami" - podkreślili.

Dodano, że obecnie w horyzoncie roku, dwóch najbardziej prawdopodobne wydają się stabilizacja lub lekki spadek cen gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Za takim scenariuszem przemawia wysoki poziom cen gruntów oraz ograniczenie popytu budowlanego w konsekwencji serii podwyżek stóp procentowych NBP i wysokich kosztów budowy.

PKO BP zauważa, że nieruchomość gruntowa tradycyjnie jest postrzegana jako relatywnie bezpieczna inwestycja - z jednej strony realnie ujemne stopy procentowe (stopy procentowe minus inflacja) i perspektywa dłuższego okresu wysokiej inflacji skłaniają do ochrony oszczędności przez inwestowanie w ziemię, z drugiej jednak strony na rynku pojawiają się inne, bezpieczne i atrakcyjne pod względem rentowności możliwości inwestycyjne.

Zdaniem analityków, spadek liczby rozpoczynanych mieszkań w okresie I-III kwartale 2022 roku w budownictwie indywidualnym (-19 proc. rdr) i deweloperskim (-27 proc. rdr), a także spadek liczby pozwoleń dla indywidualnych inwestorów (-23 proc. rdr) zapowiadają osłabienie presji na zakup gruntów budowlanych.

"Spadek aktywności budownictwa oraz duży ostatnio wzrost banku ziemi osłabi popyt na grunty i zwiększy swobodę uzupełniania banku ziemi. Naturalne ograniczenia podażowe, silne zwłaszcza w największych miastach, będą skłaniały deweloperów do zwiększania intensywności zabudowy, podejmowania aktywności w trudniejszych lokalizacjach (o skomplikowanym stanie prawnym czy na zrekultywowanych terenach poprzemysłowych w granicach lub na obrzeżach miast – tzw. brownfieldy)" - napisano.

W długim okresie - w ocenie analityków - prawdopodobne jest utrzymanie trendu rosnącego zainteresowania działkami rekreacyjnymi i leśnymi, jak i drugimi domami, choć lata 2020-2021 przyniosły wyjątkowy boom w tym segmencie rynku.

"Ta zmiana preferencji w dłuższym horyzoncie będzie wpływała pozytywnie na ceny działek, szczególnie dobrze skomunikowanych i położonych w atrakcyjnych krajobrazowo regionach. Jednocześnie działania wojenne w Ukrainie zamrożą prawdopodobnie na dłużej inwestycje w przygranicznych rejonach Polski południowo-wschodniej i wschodniej" - podano w raporcie.

Podkreślono, że działalność budowlana będzie się koncentrować na gruntach spoza Zasobu Własności Rolnej - nowelizacja ustawy o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa weszła w życie 1 maja 2021) nie zmieniła dotychczasowej sytuacji. Nowe przepisy przedłużają zakaz sprzedaży nieruchomości rolnych SP do 30 kwietnia 2026. Nie ma obecnie przesłanek do obniżenia cen gruntów z uwagi na wzrost podaży ziemi rolnej.