Co wpływa na ceny mieszkań? Najnowsza analiza

Według HRE Investments, wzmożony napływ migrantów jest naturalnym czynnikiem podnoszącym stawki najmu i ceny mieszkań. Pod tym względem nie jesteśmy odosobnieni. Podobny mechanizm potwierdzają wyniki badań naukowych z Kanady, Australii, Włoch, Szwajcarii czy Hiszpanii. Odmienne wyniki sugerowały jedynie badania prowadzone w ostatnich latach w Niemczech i Wielkiej Brytanii.

"Tam autorzy zwracają jednak uwagę na fakt, że negatywny wpływ na poziom cen był pokłosiem napływu migrantów, którzy nie chcieli asymilować się z lokalną społecznością. Efektem był wzrost natężenia lokalnych konfliktów, a nawet przestępczości. Nie wydaje się, aby napływ uchodźców z Ukrainy do Polski generował obecnie takie ryzyko" - pisze główny analityk HRE Investments Bartosz Turek.

Analityk przypomina, że z punktu widzenia kształtowania się cen mieszkań bardzo ważne jest też to, co stało się w ostatnich tygodniach na rynku najmu. Bezprecedensowy wzrost popytu przy ograniczonej podaży spowodował, że o około dwie trzecie spadła liczba ofert mieszkań na wynajem w ciągu zaledwie półtora miesiąca od wybuchu wojny. Skutkiem jest wzrost stawek czynszów o od kilkunastu do około 40 proc.

W analizie napisano, że kolejną przyczyną powodującą, że ceny mieszkań nie spadają, jest skokowy wzrost potrzeb mieszkaniowych. Jak wskazano w raporcie, ważną bolączką polskiego rynku są braki mieszkaniowe. Pod koniec 2021 roku można było szacować, że w Polsce było o około 1,5 mln mieszkań za mało. Dziś jednak – gdy polską granicę przekroczyło 2,5 miliona uchodźców, a kolejna ofensywa Rosjan może oznaczać kolejną falę migracji – powoli możemy się zastanawiać, czy braki mieszkaniowe nie zaczną zaraz opiewać na 2-3 mln.

Jak zwraca uwagę HRE Investments, nieruchomości zwykle dobrze chronią kapitał przed inflacją, bowiem w długim terminie ceny mieszkań rosną szybciej niż inflacja – przeważnie o około 1-2 pkt. proc. rocznie.

"Jak długi musi być jednak ten termin, aby nieruchomości dawały pewność, że realnie zarobimy? Już 10 lat daje niemal taką właśnie gwarancję – tak sugerują dane z 15 krajów z lat 1975–2021 (Dane Banku Rozrachunków Międzynarodowych). Co więcej, nie tylko zarobimy, ale zarobimy tak dużo, że co najmniej pokonamy inflację" - uważa analityk HRE Investments.

"Nie bez znaczenia jest też fakt, że choć inflacja przekracza 10 proc., to dynamika, z którą rosną koszty budowy jest jeszcze większa. Ma to przełożenie na ceny, po których deweloperzy oferują mieszkania do sprzedaży. O ile ceny te zostaną zaakceptowane przez kupujących, to w krótkim czasie zwykło to mieć również przełożenie na ceny mieszkań używanych" - dodaje.

W analizie zwrócono też uwagę, że mieszkaniówce sprzyja też dobra sytuacja na rynku pracy, bowiem szybki wzrost gospodarczy przełożył się na dynamicznie rosnące pensje.

HRE Investments zauważa, że zmiany, które zaszły w ostatnich tygodniach, ograniczają dostępność mieszkań – zarówno na rynku najmu, jak i z punktu widzenia kupujących, którzy posiłkują się kredytami. Pewną ulgą są dane i prognozy na temat wynagrodzeń. Szybki wzrost gospodarczy przełożył się w ostatnim czasie na dynamicznie rosnące pensje. Te w firmach zatrudniających ponad 9 osób były w lutym według GUS o 11,7 proc. wyższe niż rok wcześniej. W tym samym okresie o 2,2 proc. wzrosło zatrudnienie.

"Jeśli wierzyć prognozom, to w latach 2022-24 wynagrodzenia mają w Polsce rosnąć o od 7,7 proc. do 9,7 proc. rocznie. Rząd objął też uchodźców systemem benefitów i zapowiada obniżki podatków. Ponadto nie możemy zapomnie o fakcie, że spore grono migrantów wydaje dziś w Polsce swoje dochody i oszczędności. Część z tych 'dodatkowych pieniędzy' bez wątpienia trafia na rynek nieruchomości wspierając popyt" - twierdzi Turek.

Według HRE Investments, na rynku nie dojdzie do panicznej wyprzedaży mieszkań w związku z podwyżkami rat kredytów mieszkaniowych, które spowodowane były przez wzrost stóp procentowych, gdyż kredytobiorców chroni przed tym Fundusz Wsparcia Kredytobiorców, który ma pomagać zadłużonym Polakom, którzy wpadną w finansowe tarapaty.

Dodatkowo, jak wskazano w raporcie, spadkowi cen mieszkań nie pomoże wejście w życie pod koniec maja rządowego programu kredytów bez wkładu własnego. Dla części najemców program ten staje się atrakcyjną alternatywą dla najmu mieszkań. Jeśli program okaże się sukcesem, to będzie miało to pozytywny wpływ na liczbę sprzedawanych przez banki kredytów mieszkaniowych.

Czytaj także: O ile mogą wzrosnąć raty kredytów? Najnowsze wyliczenia

TVN24 na żywo - oglądaj w TVN24 GO: