W tych miastach szansa na własne mieszkanie jest największa

Portal rynekpierwotny.pl sprawdził, w którym mieście szansa na własne mieszkanie jest największa. Pod lupę wzięto 10 największych miast w Polsce, posiadających jednocześnie dużą ofertę nowych lokali.

Jak wyjaśniono, eksperci sprawdzili, jak w tych metropoliach wygląda relacja cen metrażu mieszkań do wysokości zarobków, wielkość oferty nieruchomości mieszkaniowych oraz metraż, który przeciętne gospodarstwo domowe może kupić na kredyt w obecnych warunkach. W analizie wykorzystano publikowane przez Główny Urząd Statystyczny dane o przeciętnym miesięcznym wynagrodzeniu brutto w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście. Z kolei do wyliczenia średnich cen mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie sięgnięto po dane z systemu Big Data rynekpierwotny.pl.

"Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Gdańsk, Warszawa i... Katowice. Z kolei najniższe były one w Lublinie, Łodzi i Bydgoszczy. Jak się okazuje, wysokie zarobki nie zawsze idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są Katowice. I na odwrót, na przykład w Szczecinie, mimo niskich zarobków, w ofercie firm deweloperskich przeważają mieszkania budowane z myślą o zamożnych klientach" - wskazał, cytowany w analizie, Marek Wielgo, ekspert portalu gethome.pl i rynekpierwotny.pl.

Z analizy wynika, że Katowice charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem cen mieszkań do zarobków. W czerwcu 2023 roku za przeciętne wynagrodzenie brutto można tam było kupić 0,87 m2 nieruchomości w budownictwie deweloperskim.

"Bardzo dobrze prezentuje się także Bydgoszcz, gdzie średnia cena metra kwadratowego wciąż nie przekroczyła pułapu 10 tys. zł. Wprawdzie podobnie było w Lublinie i Łodzi, ale akurat te miasta wyglądają najgorzej na tle pozostałych pod względem wysokości zarobków" - czytamy.

Jak podkreślono, najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w czerwcu mieszkańcy Warszawy - 0,59 m2. "Trudno się temu dziwić, bo choć w stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, to ceny nieruchomości mogą przyprawiać o zawrót głowy" - zwrócili uwagę autorzy analizy.

Z zebranych danych wynika, że największy wybór lokali mieli nabywcy w Gdańsku i Bydgoszczy. Pod uwagę wzięto, ile mieszkań będących w sprzedaży w czerwcu 2023 roku przypadało na tysiąc mieszkańców w poszczególnych miastach.

"W tych lokalizacjach na 1000 mieszkańców przypadały po 23 oferty. Nieco mniejszy wybór mieli kupujący nieruchomości we Wrocławiu (22 oferty) i Krakowie (20 ofert). Bardzo niekorzystnie na tle pozostałych miast wyróżnia się Szczecin. Tylko 12 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców stawia to miasto na ostatnim miejscu w zestawieniu" - wskazano.

Portal sprawdził też, ile metrów kwadratowych może w obecnych warunkach kupić na kredyt singiel oraz rodzina 2 plus 1. W obu przypadkach na pierwszym miejscu również znalazły się Katowice.

Założono, że singiel zarabia 100 proc. przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta. "W przypadku rodziny 2 plus 1, każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie wynagrodzenie z porównywanego miasta, przy czym budżet rodzinny został skorygowany o wyższe koszty życia. W przypadku obydwu modelowych gospodarstw domowych, założenia przewidują wkład własny wynoszący 10 proc. i pierwszą ratę na bezpiecznym poziomie 40 proc. dochodu netto" - wyjaśniono.

Z przeprowadzonych obliczeń wynika, że nowy metraż możliwy do kupienia na standardowy kredyt (z przeciętnym rynkowym oprocentowaniem 8,60 proc. i równymi ratami) przez średnio zarabiającego singla wynosił w połowie 2023 roku od 23,5 m2 w Warszawie do 34,4 m2 w Katowicach. "W przypadku rodziny 2 plus 1 sytuacja wygląda podobnie. Najmniejszy metraż kupimy w Warszawie (44,7 m2), największy w Katowicach (65,6 m2)" - dodano.

Większy metraż dotyczy beneficjentów Bezpiecznego kredytu 2 procent z programu Pierwsze mieszkanie. "Z pomocą rządowych dopłat średnio zarabiający singiel w Warszawie może kupić już nie 23,5 m2 a 37,8 m2. Największy metraż kupi singiel w Katowicach (55,3 m2). Także w przypadku rodziny 2 plus 1 powierzchnia mieszkania ulega znacznemu powiększeniu. Od 71,9 m2 w Warszawie do 105,5 m2 w Katowicach" - czytamy.

Katowice (100 punktów) zwyciężyły w tegorocznym rankingu. Na podium znalazły się też Bydgoszcz (96 punktów) i Gdańsk (90 punktów). Warszawa, wraz ze Szczecinem (po 72 punkty), znalazła się na siódmej pozycji.

"Rankingowe zwycięstwo Katowic na pewno ma duży związek z wysokim poziomem przeciętnych płac, na który wpływa lokalny sektor wydobywczy. To specyfika stolicy Górnego Śląska, którą trzeba brać pod uwagę. Podobne zastrzeżenia są niepotrzebne w przypadku Gdańska oraz Bydgoszczy, czyli tych miast, które również uzyskały znacznie lepszy wynik od reszty stawki" - podkreślił Andrzej Prajsnar, ekspert portalu rynekpierwotny.pl.

Jak przypomniał, "Bydgoszcz to lider ubiegłorocznego rankingu dostępności mieszkań przygotowanego na dokładnie tych samych zasadach".

Autorzy analizy wyjaśnili, że dostępność kredytowa w 50 proc. wpływa na ostateczny wynik rankingu. Dla dostępności cenowej metrażu oraz wielkości oferty mieszkań przyjęto mniejsze wagi - odpowiednio 30 proc. i 20 proc.

"Wynik każdego miasta w danej kategorii został ustalony względem lidera, czyli miasta otrzymującego 100 punktów. Jeśli inne miasto osiągnęło wynik gorszy np. o 30 proc. od lidera, to zostało mu przyznane tylko 70 punktów. Później analitycy zsumowali wyniki miast z trzech analizowanych kategorii (uwzględniając podane wyżej wagi). Na koniec punkty przeliczono w skali, która zakłada, że 100 punktów zostało zarezerwowane dla lidera" - podano.