Nowy program rządu. Zyskają "obrotni", dla części pociąg odjeżdża

Rządowy projekt dopłat do kredytów hipotecznych Mieszkanie na start ma zostać uruchomiony w drugiej połowie roku. Zastąpi Bezpieczny kredyt 2 proc., który cieszył się sporą popularnością - według danych BIK skorzystało z niego prawie sto tysięcy osób.

- Program Mieszkanie na start już na etapie projektu wydaje się dużo lepiej przemyślany niż poprzedni rządowy program, który powstał bardzo szybko i był przygotowywany pod polityczną presją - mówi dr Adam Czerniak, ekonomista związany z SGH. - Szereg rzeczy zrobiono tym razem lepiej. Program jest bardziej szczelny, na przykład wprowadzono kryteria dotyczące powierzchni mieszkania czy dochodu - wymienia.

Jednocześnie, jak przyznaje ekonomista, najprawdopodobniej znów wzrosną ceny. Chodzi o to, że mieszkań brakuje, a rządowe dopłaty sprawią, że więcej ludzi będzie chciało wziąć kredyt.

Kto skorzysta na Mieszkaniu na start? Zdaniem Adama Czerniaka banki, deweloperzy i firmy budowlane. Stratne nie będą też osoby, które już mają mieszkania. - Wartość ich majątku będzie dość szybko rosła -  tłumaczy Czerniak.

Program skierowany jest jednak przede wszystkim do osób, które chcą kupić pierwsze mieszkanie. - Program też im pomoże, ale w ograniczony sposób. Dzięki dopłatom będą mogły pozwolić sobie na wzięcie większego kredytu, ale już niekoniecznie na zakup większego mieszkania - podkreśla Czerniak.

- Widzieliśmy to już przy okazji Bezpiecznego kredytu 2 procent. Pamiętam taką sytuację z Krakowa: ceny tak wzrosły, że kredytobiorca mimo wzięcia większego kredytu wciąż był w stanie kupić mieszkanie o takiej samej powierzchni jak bez dopłaty, zanim program został ogłoszony. W rezultacie najbardziej zyskają ci obrotni, którzy już zawczasu zarezerwują mieszkanie, zanim ceny mocno pójdą do góry - tłumaczy ekonomista.

Czytaj także: Ruszył wyścig do biur sprzedaży

Stracą za to ci, którzy na rządowy program się nie załapią, bo na przykład nie mają stałych dochodów. Ich sytuacja będzie coraz trudniejsza. - Takie osoby mogą mieć poczucie, że pociąg odjeżdża, a perspektywa posiadania własnego lokum coraz bardziej się dla nich oddala, bo każdy kolejny program jeszcze bardziej podbija ceny - mówi Czerniak.

- W Polsce oszczędzanie na mieszkanie się nie opłaca, bo ceny rosną w większym tempie, niż jesteśmy w stanie odkładać pieniądze. W zasadzie trzeba poczekać na to, aż państwo dorzuci się do kredytu - dodaje.

Zdaniem Czerniaka w ten sposób rosną nierówności społeczne: właściciele mieszkań się bogacą, a ci, którzy mieszkania nie mają, relatywnie jeszcze biednieją. 

Czytaj także: Ceny mieszkań a wynagrodzenia. Stać nas na coraz mniej >>>>

W ubiegły czwartek w radiowym wywiadzie Krzysztof Hetman, szef resortu rozwoju i technologii, poinformował, że zapowiedź programu Mieszkanie na start "wywołała ogromną falę hejtu". Zdaniem ministra mamy do czynienia ze zorganizowaną akcją.

Powody do krytykowania programu widzi też dr Adam Czerniak. Uważa jednak, że krytyka momentami idzie za daleko. - Skala krytyki tego programu jest niewspółmierna - komentuje. - Ale też nie da się ukryć, że potencjalne koszty wprowadzenia programu w tym momencie i przy takich parametrach przewyższają potencjalne korzyści. 

- Muszę powiedzieć, że do pewnego stopnia cieszy mnie krytyka tego programu - dodaje ekonomista. Jego zdaniem oznacza to, że społeczeństwo się edukuje. - Kiedy przed kilkoma laty mówiłem o wątpliwościach związanych z dopłatami, spotykałem się głównie z niezrozumieniem. Wielu ludzi sądziło wtedy, że dopłaty są bezwzględnie dobre. Teraz ludzie zobaczyli, jakie były skutki poprzedniego programu, i słusznie obawiają się dalszego wzrostu cen. 

Zdaniem Czerniaka rząd ma też problem komunikacyjny. Program zapowiedziano w kampanii wyborczej pod hasłem "kredyt zero procent". Zapisy, które ostatecznie znalazły się w rządowym projekcie, mogły część osób rozczarować.

- Okazało się, że to zerowe oprocentowanie dotyczyć będzie bardzo niewielkiej grupy kredytobiorców, a skala dopłat będzie mniejsza. Mimo to uważa się, że pieniędzy na rynek trafi jeszcze więcej niż przy poprzednim programie, a wzrosty cen będą jeszcze większe - wyjaśnia ekonomista.

Czy to znaczy, że programu nie da się już poprawić? Niekoniecznie. Rządowy projekt przechodzi właśnie konsultacje społeczne.

- Co można zmienić? - zastanawia się dr Czerniak. - Myślę, że należy opóźnić wprowadzenie dopłat do kredytów na zakup mieszkań. W ramach konsultacji społecznych chcę zaproponować odroczenie wprowadzenia programu w tej formie co najmniej do roku 2027. Dzięki temu rynek miałby szansę się dostosować.

Według pomysłu ekonomisty do tego czasu program mógłby koncentrować się na dopłatach w obszarach, które nie generują wzrostu cen: na przykład do budowy domów jednorodzinnych i do pożyczek na partycypację finansową dla gospodarstw domowych przystępujących do TBS-ów. 

Tymczasem - jak zauważa - program ma wejść w życie jak najszybciej, czyli w sytuacji, gdy mamy duży problem z dostępnością mieszkań, zwłaszcza w największych miastach. - Jeśli ogłaszamy powstanie programu na dwa miesiące przed jego wprowadzeniem, nie ma szans, żeby deweloperzy w tym czasie dostarczyli mieszkania, szczególnie w dużych miastach. Musimy pamiętać, że jesteśmy w trakcie reformy planowania przestrzennego, która może do pewnego stopnia ograniczać możliwość budowania nowych mieszkań w najbliższych latach - dodaje Czerniak.

Czytaj także: Budowa nowych mieszkań w Polsce. "Siedem grzechów głównych" >>>>

Modyfikacji mógłby ulec także sposób ustalania progów dochodowych. - Powinno się je określać w oparciu o stopy procentowe i wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych z możliwością ich waloryzacji w górę dla powiatów z najdroższymi nieruchomościami - proponuje Czerniak. - Zmniejszyłoby to liczbę osób, które z programu korzystają, choć wcale nie muszą, a po prostu korzystają z okazji. Gdyby stopy nieoczekiwanie poszły w górę, to wzrósłby też limit, ale jeśliby spadły, to skala programu też by się zmniejszała, bo więcej Polek i Polaków mogłoby zaciągnąć zwykły kredyt mieszkaniowy.

Tymczasem według danych Eurostatu ceny nieruchomości w Polsce w ostatnim kwartale ubiegłego roku rosły najszybciej w całej Unii Europejskiej. - Jeśli te elementy nie zostaną wdrożone, to moim zdaniem ten trend może się utrzymać - podsumowuje dr Czerniak.

Nowy program dopłat do kredytów hipotecznych w odróżnieniu od programu Bezpieczny kredyt 2 procent premiuje rodziny, zwłaszcza te wielodzietne. Zapowiadany w trakcie kampanii wyborczej kredyt 0 procent to rozwiązanie możliwe tylko dla 5-osobowych gospodarstw domowych. Single i pary mogą liczyć na oprocentowanie na poziomie 1,5 proc., rodzina z jednym dzieckiem - 1 proc., a z dwojgiem - 0,5 proc.

Czytaj także: Mieszkanie na start. Co warto wiedzieć? >>>>>

Ustalono też następujące kryteria dochodowe przy ubieganiu się o kredyt (kwoty brutto):

- gospodarstwo 1-osobowe – dochód nie większy niż 7000 zł miesięcznie; - gospodarstwo 2-osobowe – dochód nie większy niż 13 000 zł miesięcznie; - gospodarstwo 3-osobowe – dochód nie większy niż 16 000 zł miesięcznie; - gospodarstwo 4-osobowe – dochód nie większy niż 19 500 zł miesięcznie; - gospodarstwo 5-osobowe lub większe – dochód nie większy niż 23 000 zł miesięcznie.

Osoby przekraczające podane stawki również będą mogły skorzystać z preferencyjnego kredytu hipotecznego, jednak z niższą sumą dopłat.

Wysokość kredytu mieszkaniowego nie będzie limitowana, ale dopłata do raty naliczana będzie tylko od określonej wysokości kapitału. Będzie ona tym wyższa, im większe będzie gospodarstwo domowe.

W programie ma obowiązywać też limit powierzchni. Ma być wyliczany z równania: 25m2 x liczba osób w gospodarstwie domowym + 25m2. Zatem w przypadku singla limit wynosi 50 m2, dla pary - 75 m2, a dla rodziny z 1 dzieckiem - 100 m2.

Ministerstwo zapowiedziało też, że w ramach programu będzie obowiązywał limit 15 tysięcy wniosków na kwartał, po czym nastąpi czasowe wstrzymanie naboru.