"Trzęsienie ziemi na rynku najmu". Rekordowa zmiana

Eksperci Expandera i Rentier.io zwracają uwagę, że "spadki w połączeniu z wzrostem cen zakupu mieszkań spowodowały spadek rentowności inwestycji w mieszkania na wynajem".

"Dla osób, które chciałyby się przenieść z mieszkania najmowanego do własnego, kluczowy będzie program 'Mieszkanie na start'. Z naszych wyliczeń wynika, że rata takiego kredytu prawdopodobnie będzie niższa niż koszt najmu w 12 z 17 badanych przez nas miast" - czytamy.

Eksperci zauważają, że "dotychczas sytuacja na rynku najmu była dość stabilna".

"Wręcz można mówić o niewielkiej przewadze wzrostów. W lutym br. sytuacja wyraźnie się jednak zmieniła. Po raz pierwszy, odkąd publikujemy nasze raporty (od marca 2019 r.), spadki stawek najmu pojawiły się aż w 14 miastach. W lutym, w porównaniu do stycznia, najmocniej spadły koszty najmu w Częstochowie (-6,8 proc.), Radomiu (-6,2 proc.) oraz Toruniu (-5,1 proc.). Jedyne miasta, gdzie obeszło się bez spadków, to Katowice (+1,5 proc.), Łódź (+1,2 proc.) i Sosnowiec (+0,2 proc.). Średnia miesięczna zmiana wyniosła natomiast -1,93 proc. Był to największy miesięczny spadek w historii naszych raportów" - zwracają uwagę.

Autorzy raportu podkreślają jednak, że koszty najmu są wciąż wyższe niż przed rokiem. "Zmiany roczne przeważnie nie są zbyt duże i przeciętnie wynoszą +1,15 proc. Zdecydowanie wyróżnia się jednak Białystok, gdzie stawki są o 7,8 proc. wyższe niż przed rokiem. Na drugim biegunie mamy natomiast Wrocław, gdzie najem staniał o 4,8 proc." - wymieniają.

Analitycy piszą, że choć lutowe spadki są imponujące, to jest jeszcze za wcześnie, aby ocenić, czy to początek trendu spadkowego.

"Przypomnijmy, że z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia we wrześniu i październiku 2023 r. Wtedy przewaga spadków utrzymała się jednak tylko 2 miesiące. Niepewności dodaje fakt, że lutowym spadkom nie towarzyszył wzrost liczby nowych ofert wynajmu" - czytamy..

"W lutym opublikowano 31,3 tys. nowych, unikalnych ofert, a liczba wszystkich aktywnych, unikalnych ofert w badanych miastach wyniosła 63,7 tys. W obu przypadkach mamy więc spadek liczby ofert w porównaniu ze styczniem. Dopiero kolejne miesiące pozwolą więc ocenić, czy mieszkańcy najmowanych mieszkań mogą liczyć na znaczącą poprawę sytuacji" - napisano.

Spadła rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem.

"Spadki stawek najmu w połączeniu z wzrostem cen mieszkań przełożyły się na spadek rentowności nowych inwestycji w mieszkania na wynajem. W przypadku zakupu bez udziału kredytu i przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez pełne 12 miesięcy w roku, w lutym było to 4,75 proc. netto, co jest odpowiednikiem oprocentowania lokaty na 5,87 proc. Dla porównania jeszcze w styczniu było to 4,98 proc. netto, czyli odpowiednik stawki 6,05 proc." - zwracają uwagę eksperci.

"Wyliczenie uwzględnia koszty takie jak prowizja pośrednika (3 proc.), PCC (2 proc.) przy założeniu, że kupujemy z rynku wtórnego, taksę notarialną i wypisy. Analiza obejmuje również odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości oraz podatek ryczałtowy (8,5 proc.)" - czytamy.

"Oczywiście należy pamiętać o pewnych zastrzeżeniach. Podane rentowności dotyczą zakupu dokonywanego w lutym br. Ci, którzy zainwestowali kilka lat temu, zyskali dużo więcej" - piszą eksperci.

"Po pierwsze dzięki wzrostowi wartości nieruchomości. Dla przykładu, wartość mieszkania kupionego 4 lata temu w Krakowie wzrosła o 79 proc., we Wrocławiu o 61 proc., a w Warszawie o 58 proc. Po drugie, jeśli uwzględnimy obecne stawki otrzymywane z wynajmu i odniesiemy je do kwoty wydanej za mieszkanie np. 4 lata temu, to procentowa zyskowność najmu okaże się znacznie wyższa. Jeśli ktoś podpisał roczną umowę wynajmu dla takiego mieszkania po stawkach z lutego, to przez 12 miesięcy od tego momentu będzie zarabiał średnio 7 proc. netto rocznie, co jest odpowiednikiem 8,64 proc. brutto na lokacie bankowej" - wyliczają eksperci.