"Spektakularny wzrost udziału mieszkań spełniających kryteria" w jednym mieście

Program "Mieszkanie bez wkładu własnego" wystartował pod koniec maja br. i jest skierowany do osób, które nie dysponują wkładem własnym. Spłatę części kredytu stanowiącą brakujący wkład własny - po spełnieniu przez kredytobiorców określonych warunków - gwarantuje Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), z którym bank wcześniej nawiązał w tym zakresie współpracę. Gwarancja zastępuje wymóg wniesienia wkładu własnego.

Marek Wielgo, ekspert portalu gethome.pl zwrócił uwagę w najnowszej analizie, że "mocno promowany rządowy program nie odniósł do tej pory sukcesu".

"Tylko trzy banki – Alior Bank, Santander Bank Polska i Bank Pekao SA – zdecydowały się włączyć do swojej oferty kredyt, za który można kupić mieszkanie nie mając oszczędności na wkład własny. Jednak zainteresowanie takim kredytem jest znikome, bo możliwości potencjalnych kredytobiorców drastycznie się skurczyły wskutek wzrostu stóp procentowych oraz zaostrzenia kryteriów oceny zdolności kredytowej przez Komisję Nadzoru Finansowego" - zauważył. Banki badając zdolność kredytową, do aktualnej stawki WIBOR i marż muszą dodawać co najmniej 5 punktów procentowych, a nie 2,5 punktu procentowego, jak było do tej pory.

O tym, że "mamy pewien problem, jeżeli chodzi o realizację w ogóle programu mieszkaniowego" przyznawał zresztą już w sierpniu br. w radiowej Trójce wiceminister rodziny i polityki społecznej Stanisław Szwed.

Od października w ramach programu "Mieszkanie bez wkładu własnego" obowiązują nowe, wyższe limity cen metra kwadratowego, stosowane dla określenia możliwości udzielenia gwarantowanego kredytu. "Limity cenowe są ogłaszane przez wojewodów co pół roku. Obecne będą obowiązywały do końca marca 2023 roku" - wyjaśnił Wielgo.

Dla mieszkań i domów kupowanych od firm deweloperskich limit cenowy jest nieco wyższy niż dla nieruchomości z rynku wtórnego. Osobne limity obowiązują dla miast wojewódzkich, dla gmin z nimi sąsiadujących i reszty województw.

Wzrost jest zróżnicowany. Wielgo zauważył, że w Zielonej Górze średnią cenę metra kwadratowego na czwarty kwartał 2022 roku i pierwszy kwartał 2023 roku wojewoda podwyższył o 12 proc. w porównaniu z obowiązującą w poprzednich dwóch kwartałach. O tyle samo pułap cenowy wzrósł w województwie wielkopolskim, a o 11 proc. w mazowieckim. W samym Poznaniu i Warszawie poprzeczka poszła w górę o odpowiednio 9 proc. i 7 proc. Natomiast w Gdańsku i całym województwie pomorskim limity ceny metra kwadratowego pozostały na starym poziomie. Z kolei w Bydgoszczy, Rzeszowie i Szczecinie zwiększyły się o 2 proc.

Zdaniem eksperta "najgorsze jest to, że limity są często oderwane od realiów rynkowych, co powoduje, że w największych miastach, w których popyt na mieszkania jest największy, stosunkowo niewiele z nich spełnia wymogi programu". Jak zauważył można je znaleźć głównie na obrzeżach miast.

"Pole poszukiwań zawęża nie tylko limit ceny metra kwadratowego, ale także maksymalna kwota gwarancji dla 10-20-proc. wkładu wymaganego przez banki. Ponieważ nie przekracza ona 100 tys. zł, więc ci, którzy nie mają oszczędności muszą znaleźć mieszkanie lub dom z ceną poniżej 500 tys. zł" - czytamy w analizie.

Portal sprawdził po wejściu w życie nowych limitów, jak duża jest oferta lokali w największych miastach, spełniających wymogi programu. Jak wskazano, w Poznaniu miał miejsce najbardziej spektakularny wzrost udziału mieszkań spełniających kryteria cenowe programu w ofercie rynkowej. "Na rynku pierwotnym ich udział wzrósł z 8 proc. do 24 proc., zaś na rynku wtórnym z 22 proc. do 52 proc." - czytamy.

Dodano, że duży wzrost - szczególnie jeśli chodzi o liczbę mieszkań w ofercie deweloperów - zaobserwowano także we Wrocławiu i Warszawie. "W pozostałych miastach sytuacja na rynku pierwotnym albo niewiele się zmieniła (Katowice, Kraków i Łódź), albo nieco się pogorszyła wskutek wyprzedaży najtańszych mieszkań (Gdańsk)" - podkreślono.

Przepisy ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym weszły w życie pod koniec maja br. Zakres gwarancji Banku Gospodarstwa Krajowego oferowanej w ramach programu "Mieszkanie bez wkładu własnego" to nie mniej niż 10 proc. i nie więcej niż 20 proc. wydatków, na pokrycie których udzielany jest kredyt, jednak nie więcej niż 100 tys. zł.

Gwarancja udzielana jest dla kredytów związanych z finansowaniem nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz ich budowy czy wykończenia, a także nieruchomości gruntowej lub jej części. Kredyt hipoteczny objęty tą gwarancją może zostać udzielony do 31 grudnia 2030 roku. Minimalny okres spłaty kredytu to 15 lat, waluta kredytu to złoty.

Bank Gospodarstwa Krajowego przewiduje dokonywanie na rzecz kredytobiorcy spłaty części kredytu hipotecznego, objętego gwarancją w związku z powiększeniem rodziny kredytobiorcy o drugie albo kolejne dziecko w ramach tzw. spłaty rodzinnej.