"Strategia sprzedających zadziałała". Nowe dane o cenach mieszkań

Główny analityk Expander Advisors Jarosław Sadowski zwrócił uwagę, że pierwszy kwartał tego roku był w większości okresem jeszcze przed pandemią, "więc nie powinno nikogo dziwić, że ceny niemal we wszystkich miastach ustanowiły nowe rekordy".

W jego ocenie "dane za pierwszy kwartał pokazują, że strategia sprzedających zadziałała". "Wystawiali bardzo wysokie ceny w ofertach, a później przyznawali solidne obniżki. Dzięki temu kupujący mieli wrażenie, że zrobili dobry interes. W rzeczywistości jednak ceny transakcyjne rosły" - dodał.

Z wyliczeń Expandera wynika, że dla nowych mieszkań 7,5-procentowa różnica między ceną ofertową a transakcyjną była najwyższa od 2014 roku. Na rynku wtórnym było to natomiast aż 20 procent.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE NA TVN24 GO

W siedmiu największych miastach nowe mieszkania zdrożały o 11 procent rok do roku, a na rynku wtórnym o 10 procent. W efekcie w niektórych miastach ceny za metr kwadratowy "przebiły wręcz symboliczne poziomy"

W Rzeszowie pokonany został pułap 6000 złotych za metr i to zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Nowe mieszkania zdrożały tam aż o 20 procent rok do roku. Podobnie sytuacja wygląda we Wrocławiu, gdzie stawki na rynku pierwotnym wzrosły o 19 procent.

"Cena za metr kwadratowy przekroczyła już 8000 złotych, podczas gdy dopiero rok temu przebiła 7000 złotych za metr kwadratowy" - czytamy. O kilkanaście procent zdrożały mieszkania w Krakowie i Zielonej Górze, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Na drugim biegunie są Lublin, Gdynia i Poznań. Ceny nowych mieszkań wzrosły tam, ale bardzo nieznacznie, bo odpowiednio o 2 procent, 3 procent i 5 procent rok do roku. "W Lublinie warto zwrócić uwagę na to, że choć ceny były nieco wyższe niż przed rokiem, to w krótszym ujęciu spadały. Maksymalny poziom osiągnęły bowiem w trzecim kwartale 2019 roku (6158 złotych za metr kwadratowy) i od tego czasu spadają już drugi kwartał z rzędu. W pierwszym kwartale średnia wyniosła 5974 złote, więc była o 3 procent niższa niż w rekordowym momencie" - zwrócił uwagę Jarosław Sadowski.

Jak czytamy w analizie, choć ceny w większości miast zauważalnie wzrosły, to dostępność mieszkań pozostawała wciąż na dość dobrym poziomie.

"W pierwszym kwartale rata kredytu na używane mieszkanie w dużym mieście (średnia dla siedmiu największych miast) o powierzchni 50 metrów kwadratowych pochłaniała 25 procent dochodu netto pary zarabiającej po przeciętnym wynagrodzeniu" - wskazano.

Dla porównania przed 2013 roku było to 30-50 procent, a ubiegłym roku średnio około 24,5 procent. "Ciekawe jest również to, że w pierwszym kwartale 2013 roku, gdy ceny były prawie o jedną trzecią niższe niż obecnie, ten wskaźnik wynosił 28,7 procent. Dzięki rosnącym dochodom mieszkania wciąż są więc dość dobrze dostępne. Nawet lepiej dostępne niż w na początku 2013 roku" - wyjaśnił Sadowski.

W ocenie analityka wkrótce dostępność mieszkań może się jeszcze poprawić. "W wyliczeniu za pierwszy kwartał nie widać bowiem jeszcze efektu dwóch obniżek stóp procentowych. Gdyby ceny mieszkań nie wzrosły (co jest bardzo prawdopodobne), to rata będzie pochłaniała jedynie 23 procent dochodu" - podkreślił. Jak dodał, jest to poziom zbliżony do tego, jaki obserwowaliśmy w latach 2015-2017, czyli gdy mieszkania były najlepiej dostępne w historii.

Sadowski zwrócił jednocześnie uwagę, że poprawa dostępności jest względna. Banki znacząco zaostrzyły bowiem kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. "Wnioskodawcy, którzy mają umowę o pracę i pracują w branży niedotkniętej kryzysem, mogą uzyskać obecnie bardzo tani kredyt. Inni niestety mogą nie być w stanie skorzystać z niskiego oprocentowania, ponieważ banki mogą nie przyznać im kredytu" - wyjaśnił główny analityk Expander Advisors.