"Jesteśmy na dnie i rynek będzie szorować po dnie przez trzy, cztery kwartały"

W 2022 roku nastąpił wyraźny spadek popytu na kredyty hipoteczne. Od lipca do września udzielono 21 218 kredytów, czyli o 69 proc. mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Eksperci wskazują, że wpływ na mniejszą sprzedaż kredytów hipotecznych miał m.in. cykl podwyżek stóp procentowych, a także rekomendacja Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego zacieśniająca warunki wyliczania zdolności kredytowej.

Z danych AMRON-SARFiN wynika, że w trzecim kwartale 2022 roku po raz pierwszy od 2012 roku doszło do przełamania wzrostowego trendu średniej wysokości kredytu hipotecznego. Średnia wartość kredytu mieszkaniowego w okresie od lipca do września br. wyniosła 329 569 zł, czyli o 5,9 proc. mniej w porównaniu z poprzednim kwartałem i o 2,9 proc. mniej niż rok wcześniej.

- Myślę, że w 2023 roku banki udzielą około 80 tysięcy kredytów mieszkaniowych. Jeśli chodzi o sprzedaż kredytów, to jesteśmy na dnie i rynek będzie szorować po dnie przez trzy, cztery kwartały przyszłego roku - powiedział PAP Biznes Jacek Furga.

- Wolumen sprzedaży w przyszłym roku można szacować na około 25 miliardów złotych. Średnia kwota kredytu spada. Duża część obecnie udzielanych kredytów to kredyty uzupełniające dla osób, które sprzedają i kupują nowe, większe mieszkanie i uzupełniają zasoby finansowe kredytem hipotecznym - dodał ekspert.

Furga ocenił, że w 2022 roku banku udzielą około 125 tys. kredytów mieszkaniowych. - Ten rok to będzie połowa sukcesu 2021 roku, a rok 2023 to będzie jedna trzecia tamtej sprzedaży. To będzie najsłabszy rok, od kiedy monitorujemy rynek, czyli od 2002 roku. Tak słabego roku jeszcze nie było - powiedział.

Jego zdaniem wpływ na osłabienie akcji kredytowej będzie miało także możliwe zawieszanie przez banki udzielania kredytów opartych o WIBOR. Część klientów będzie czekać na pojawienie się kredytów opartych o WIRON (Warsaw Interest Rate Overnight). Będzie to ważna zmiana dla kredytobiorców. WIBOR wraz z marżą banku są bowiem składowymi oprocentowania kredytu.

Czytaj także: Duże zmiany dla kredytobiorców coraz bliżej. Wyjaśniamy

- Jeżeli inne banki zdecydują o zawieszeniu kredytowania opartego na zmiennej stopie procentowej i wdrożeniu oferty tylko na okresową stałą stopę, to to może być element osłabiający zainteresowanie w 2023 roku, przynajmniej na początku roku - powiedział Furga.

- Część klientów może wstrzymywać się z decyzjami. Dzisiaj są opinie, że WIRON może być kilkadziesiąt punktów bazowych korzystniejszy - dodał.

WIRON jest aktualnie na niższych poziomach niż WIBOR. Gdyby zatem kredyty były już teraz oparte na nowym wskaźniku, to ich oprocentowanie, a tym samym także rata, byłyby niższe.

WIBOR 3M w środę wynosił 7,03 proc., a WIBOR 6M 7,15 proc. Dla porównania WIRON 3M we czwartek był na poziomie 6,20868 proc., a WIRON 6M wynosił 6,23335 proc. Stawki WIBOR są ustalane w każdy dzień roboczy, ich wartość w danym dniu poznajemy jednak dopiero o godzinie 23.00.

Wraz z wyższymi stopami procentowymi rośnie zainteresowanie kredytami opartymi o stałą stopę procentową. Liczba nowo udzielonych takich kredytów w trzecim kwartale wyniosła 12,8 tys., co stanowiło 59,8 proc. łącznej sprzedaży kredytów hipotecznych w tym okresie. Na rynku zdecydowanie dominują kredyty o okresowo stałym oprocentowaniu do 5 lat.

Łącznie w trzecim kwartale br. liczba kredytów z okresowo stałą stopą procentową wzrosła o 25,6 tys. Przyrost ten uwzględnia zarówno nowo podpisane umowy kredytowe, jak i umowy aneksowane w trzecim kwartale.

Zdaniem Furgi tego typu kredyty mieszkaniowe będą cieszyły się jeszcze większym zainteresowaniem. Wpływ na to będzie miało między innymi spodziewane poluzowanie przez Urząd Komisji Nadzoru Finansowego wytycznych dotyczących wyliczania maksymalnej zdolności kredytowej.

- Z otrzymanego z KNF pisma wynika, że banki będą mogły przy tego typu kredytach zastosować niższy bufor przy liczeniu zdolności kredytowej - powiedział przedstawiciel ZBP.

W ocenie przedstawiciela ZBP bez wpływu na przyszłoroczną akcję kredytową będzie zapowiedziany program "Pierwsze mieszkanie".

W połowie grudnia resort rozwoju poinformował, że rząd zaproponuje program "Pierwsze mieszkanie", w tym kredyt hipoteczny z 2-proc. oprocentowaniem i specjalne konto oszczędnościowe na cele mieszkaniowe. Program "bezpieczny kredyt 2 proc." zakłada dopłaty od państwa do kredytów mieszkaniowych. Uruchomienie programu planowane jest na trzeci kwartał 2023 roku.

- Jak pokazuje doświadczenie, wszyscy muszą "nauczyć" się nowego programu - zarówno banki, jak i ich klienci. W 2023 roku można spodziewać się tylko pojedynczych takich kredytów. Obecnie trudno ocenić, jaki wpływ będzie miał ten program na cały rynek kredytów hipotecznych, nie wiemy, jakie będą wymogi badania zdolności kredytowej - powiedział Furga.

- To kolejny program mieszkaniowy wspierający raczej tych, którzy i bez tego wsparcia daliby sobie radę. Poprzednie programy mieszkaniowe raczej nie przekładały się na znaczące wzrosty akcji kredytowej. Z reguły sięgali po nie ci, którzy i tak planowali zakup mieszkania, a dzięki nim kupowali większe mieszkania, czy skracali okres kredytowania - dodał.

Jacek Furga ocenił, że zakończenie wojny w Ukrainie wcale nie musi się przełożyć pozytywnie na krajowy rynek kredytów mieszkaniowych.

- Wówczas cała uwaga i siły wytwórcze, w tym również firm budowlanych i deweloperskich, skieruje się raczej na Ukrainę, gdzie programy tego typu będą finansowane ze środków zewnętrznych - powiedział.

- Z drugiej strony łatwiej będzie na rynku wynajmu mieszkań, bo spadną czynsze - dodał Furga.