Koronawirus nie zainfekował rynku mieszkań. Sprawdź, gdzie mieszkania najbardziej podrożały

Analiza została przygotowana na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego na temat cen mieszkań w Polsce w drugim kwartale tego roku.

"Ze względu na wprowadzone ograniczenia - w czwartym miesiącu doszło po prostu do zahamowania transakcji. Popyt szybko się jednak odrodził i kupujący wrócili na rynek" - podkreślił Bartosz Turek, analityk HRE Investments.

OGLĄDAJ TVN24 W INTERNECIE NA TVN24 GO

Bartosz Turek zwrócił uwagę, że mimo iż wzrosty cen mieszkań spowolniły, to niemałym zaskoczeniem jest to, że za przeciętne używane mieszkanie w drugim kwartale trzeba było płacić o 11,7 procent więcej niż przed rokiem. To uśredniony wynik dla Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia, a zmiany są mierzone tak zwanym indeksem hedonicznym. Zawiera on korektę uwzględniającą różnice w cechach mieszkań ze względu na przykład na ich lokalizację, powierzchnię, standard wykończenia.

"Jeśli porównamy ceny transakcyjne pomiędzy kwartałami, to tu także czekać nas będzie zaskoczenie. Okazuje się bowiem, że w miesiącach epidemii za mieszkania używane płacono więcej niż na początku roku. Średnia cena transakcyjna dla siedmiu miast wzrosła w tym czasie o 2,3 procent. Jest to o tyle zaskakujące, że w tym samym czasie przeciętna cena pojawiająca się w ogłoszeniach o chęci sprzedaży mieszkań była trochę niższa niż na początku roku (o 0,8 procent)" - dodał analityk HRE Investments.

Bartosz Turek wskazał jednak, że były dość istotne różnice regionalne. Pomiędzy kwartałami pierwszym i drugim w Warszawie, Trójmieście i Krakowie mieliśmy do czynienia ze stabilizacją cen. W tych regionach zanotowano wzrosty o 0,7-1,4 procent. Z kolei w Poznaniu Wrocławiu i Krakowie dane NBP sugerują, że ceny mieszkań używanych wzrosły aż o 4-6 procent.

Analityk wyjaśnił, że w przypadku danych dotyczących mieszkań deweloperskich, NBP nie oblicza indeksu hedonicznego. Dostępne są tu informacje z aktów notarialnych, czyli ceny transakcyjne. Metodologia badania jest więc inna. "Niemniej z liczb tych wynika, że nowe mieszkania w okresie epidemii były sprzedawane o 6,5 procent drożej niż przed rokiem i o 1,4 procent taniej niż na początku bieżącego roku" - wskazał.

Turek wskazał, że w przypadku nowych mieszkań mamy do czynienia z mniej dynamicznymi zmianami niż na rynku lokali z drugiej ręki. Jego zdaniem nie powinno to jednak dziwić, bo podobnie było przed epidemią.

"Kupujących może za to cieszyć kosmetyczny spadek przeciętnej ceny transakcyjnej nowych lokali w dużych miastach. Problem w tym, że nie ma pewności, na ile wynika on z faktu, że deweloperzy faktycznie obniżyli ceny, a na ile z tego, że do oferty nie wprowadzano nowych lokali, czy z tego, że część kupujących mieszkania spłoszonych niepewną sytuacją wycofywała się z wcześniej podpisywanych umów" - zauważył Bartosz Turek.

Analityk HRE Investments jednocześnie zaznaczył, że do przedstawionych danych należy podchodzić z rezerwą. "Przede wszystkim mamy do czynienia z pierwszymi epidemicznymi informacjami. Zanim będziemy mogli mówić z całą stanowczością o jakichś trendach, trzeba będzie poczekać na kolejne publikacje. Do tego omawiany okres - niepełny drugi kwartał kalendarzowy - bez wątpienia charakteryzował się mniejszą liczbą zawieranych transakcji, co daje nam zupełnie inną bazę porównawczą" - zwrócił uwagę.

Zdaniem eksperta, w kolejnych miesiącach ceny mieszkań powinny się stabilizować. Dodał, że pewne przeceny na rynku mogą się zdarzyć, jeśli górę weźmie kryzys, a koronawirus zostanie z nami na dłużej, przez co banki powstrzymają się z akcją kredytową. Analityk przyznał jednak, że nie jest wykluczony zgoła inny scenariusz, w którym górę weźmie stymulacja fiskalna i monetarna.

"Najważniejsze wydają się decyzje o cięciu stóp procentowych. To przez nie spadło oprocentowanie złotowych kredytów mieszkaniowych, lokaty bankowe są niemal nieoprocentowane, a większość obligacji skarbowych nie chroni przed inflacją. Każdy z tych elementów stymuluje popyt na nieruchomości – teraz szczególnie ze strony inwestorów, którzy mogą szukać bezpiecznej przystani dla swoich oszczędności i ochrony przed inflacją" - podsumował Bartosz Turek.