W dwóch miastach Polski spadły ceny kupowanych mieszkań

W I kwartale 2024 roku w większości lokalizacji na rynku wtórnym i pierwotnym odnotowano kolejne wzrosty cen. Wydłuża się jednak czas sprzedaży mieszkania, co jest konsekwencją zarówno większej podaży, jak i mniejszego popytu na lokale w porównaniu z ostatnim kwartałem 2023 r.

- Na rynku widać duży optymizm sprzedających. Choć w I kwartale 2024 r. nie funkcjonował już program Bezpieczny kredyt 2 proc., to ceny w ofertach sprzedaży nadal rosły. Małe lokale (do 35 m kw.) zdrożały przeciętnie o 5,9 proc. w porównaniu do poprzedniego kwartału (q/q) średniej wielkości (35-60 m kw.) o 4,9 proc. q/q, a duże (powyżej 60 m kw.) o 4,4 proc. q/q. Co ciekawe, ceny rosły pomimo tego, że sprzedaż znacząco spadła w porównaniu do IV kwartału 2023 r. i że oddalają się perspektywy spadku poziomu stóp procentowych - ocenia Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera.

Najnowsze dane na ten temat zawiera raport Barometr Metrohouse i Credipass przygotowany we współpracy z portalem RynekPierwotny.pl, a także raport Raport Expandera i Rentier.io pt. "Ceny mieszkań, I kwartał 2024 roku."

Jedna jaskółka wiosny nie czyni, jednak wart odnotowania jest spadek cen sprzedaży mieszkań w I kwartale 2024 roku w dwóch miastach. Pierwsze to Wrocław. Tam ceny spadły o 3,5 proc. Drugie zaś to Gdańsk. Tam odnotowano spadek o 1,6 proc. - wynika z raportu Barometr Metrohouse i Credipass.

W pozostałych miastach odnotowano wzrosty cen sprzedaży. Największe w Warszawie. Średnie ceny nabywanych mieszkań wzrosły w niej o 3,6 proc. w porównaniu do IV kwartału 2023 roku. Zatem średnia cena przekroczyła 15 000 zł za m kw.

Jednak w skali roku we wszystkich miastach odnotowano bardzo duży wzrosty. Największy, bo aż o 36,5 proc. nastąpił w Krakowie.

Oczekiwania cenowe sprzedających w I kwartale były jeszcze wyższe niż pod koniec 2023 r. i niemal wszędzie biły rekordy. Z raportu Expandera i Rentier.io wynika, że najmocniejsze wzrosty pojawiły się w przypadku małych mieszkań, które były o niemal 6 proc. wyższe niż w IV kw. 2023 r.

W Warszawie przeciętna cena mieszkania do 35 m kw zbliża się do 20 tys. zł za m kw. Za kawalerkę o powierzchni 30 m kw trzeba przeciętnie zapłacić 585 tys. zł. Jeśli chodzi o zmiany roczne, to niekwestionowanym liderem jest Kraków, w którym średniej wielkości mieszkania zdrożały aż o 38 proc. Bardzo mocno rosły też ceny w takich miastach jak Warszawa, Katowice, Wrocław i Łódź. 

Obecnie według badań ankietowych Metrohouse odsetek klientów deklarujących zakup mieszkania w celach inwestycyjnych to 30 proc., podczas gdy często ten wskaźnik był bliski 50 proc. Na rynku dominowały osoby, które nabywały swoje pierwsze mieszkanie (40 proc. nabywców).

- Jest to niewątpliwie pokłosie dopłat do kredytów - oceniają analitycy Metrohouse.

- Utrzymanie tak szybkiego tempa wzrostu cen mieszkań jest mało prawdopodobne - ocenia Jarosław Sadowski z Expandera.

- Po pierwsze dlatego, że wynagrodzenia w kolejnych kwartałach nie będą rosły już tak szybko jak w poprzednich. Inflacja jest już dużo niższa, więc presja płacowa powinna się zdecydowanie zmniejszyć. W tym roku mało prawdopodobne są też obniżki stóp procentowych. Jedynym elementem, który teoretycznie mógłby napędzać mocne wzrosty, jest więc program Kredyt na Start. Bez niego ceny z pewnością by się ustabilizowały, a w części miast nawet nieco spadły. Jeśli wejdzie on w życie, to ceny zapewne dalej będą rosły, ale zdecydowanie wolniej niż w ubiegłym roku - dodaje Sadowski.

Jednak w jego ocenie wpływ programu Kredytu na Start na ceny mieszkań będzie zdecydowanie mniejszy niż Bezpiecznego kredytu 2 procent, m.in. dlatego, że w tym roku na nowy program nie będzie aż tak wielu chętnych jak w ubiegłym.

- Niemal każdy, kto miał zdolność kredytową i chciał kupić pierwsze w życiu mieszkanie, już to zrobił z pomocą Bezpiecznego kredytu 2 procent. Od jego zakończenia minęło zbyt mało czasu, aby zebrała się nowa, liczna grupa takich osób - uważa Sadowski.